[프라임경제] 8·29부동산 대책 발표로 올 하반기 입주물량에 대한 리스크 감소 여부가 쟁점으로 부각되고 있다. 올 하반기 대거 예정된 입주물량이 수도권으로 확산되면서 건설사들의 자금수지에 영향을 미치기 때문이다.
실제로 올 하반기 수도권에 예정된 입주물량은 총 8만여가구로 사상 최대치를 기록하고 있다. 그러나 이번 부동산 대책으로 기대했던 주택 거래시장 회복이 살아나고 있지 않아 미입주로 인한 건설사 유동성 악화 문제가 우려되고 있다.
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최근 건설사들의 가장 큰 문제점은 주택시장 침체에 따른 미분양 증가, 입주율 저조 현상이다. 특히 지난 2007년 분양가상한제를 피하기 위해 분양을 진행했던 물량들이 올해 하반기에 몰려있어 상황은 더욱 심각하다.
실제 부동산정보업체 부동산114에 따르면 올 하반기에만 수도권에 쏟아질 입주물량은 약 8만6053여가구로 서울이 1만9356가구, 경기 5만3943가구, 인천 1만2754가구다. 특히 서울은 지난해 하반기보다 대폭 증가한 수치다.
건설사별 입주예정 물량은 GS건설이 약 7348가구로 민간 건설사 중에서는 가장 많은 입주물량을 보유하고 있다. 이어 삼성물산이 6572가구, 벽산건설 5053가구, 한화건설 3416가구, 현대건설 3327가구 등 입주를 앞에 두고 있다.
◆하반기 입주 물량, 분양가 높게 설정
이처럼 올 하반기에 입주가 예정인 물량들의 특징은 지난 2008년 분양가상한제를 피하기 위해 분양 가격이 높게 설정됐던 물량들이다.
하지만 올해 3월부터 부동산 시장 침체가 시작되면서 주택 가격이 하락했고 분양권 시세도 낮게 형성됐다. 문제는 높은 분양가의 부담으로 계약자가 입주를 포기하게 될 경우다.
우선 잔금 회수 지연과 중도금 반환 리스크가 발생하게 되는데 대다수의 건설사들은 중도금 집단대출에 대한 지급보증 방식을 진행하고 하고 있다.
결국 계약자가 채무를 불이행할 경우 보증자인 시공사가 부채를 짊어져야 할 판이다.
여기에 올해 2~3분기에 나왔던 입주 물량의 행보를 살펴보면 먼저 입주지연→매출채권 회수 지연→PF상환 시기 도래→유동성 감소→미착공 PF에 대한 리스크 증가 등으로 이어지고 있다. 즉 미입주에서 이어지는 악순환이 건설사 재무구조 악화에 핵심으로 작용하는 구조다.
한편, 정부가 내놓은 8·29부동산 대책도 침체된 거래시장에 약발이 안 먹히고 있는 분위기다. 대책 발표이후 10여일이 지났지만 시장 반응은 썰렁한 상태로 하반기 입주율 감소가 더욱 우려되고 있다.
유엔알컨설팅 박상언 대표는 “일단 시장 반응이 거의 없는 수준으로 추석은 지나봐야 거래 움직임이 있을 것으로 보인다”며 “하반기 들어서도 입주 아파트, 미분양 등이 DTI와 상관없이 할인 혜택을 많이 부여했지만 입주가 안 되고 있어 좀 더 상황을 지켜봐야 할 것 같다”고 말했다.
한 중견건설사 관계자도 “현 시장 분위기를 볼 때 하반기 입주율은 더 떨어질 것으로 보인다”며 “가장 무서운 건 입주포기로 발생하는 대출금 상환인데 건설사들도 이를 피하기 위해선 다양한 할인 혜택, 잔금 유예 기간 연장 등 각종 방법을 동원해서라도 입주를 시켜야 할 것”이라고 강조했다.
