[프라임경제] 경매시장의 투자심리가 살아나고 있다. 정부가 발표한 8.29 부동산 활성화 대책에 대한 기대감이 입찰자에게 이어지고 있는 것이다. 경매시장은 지난해 9월부터 약 11개월 동안 경매 주요지표가 연속적으로 하락하는 등 침체기를 겪었다. 그러나 이번 부동산 대책 발표 이후 저가 물건 위주로 낙찰가율이 상승하는 등 경매 주요지표가 반등하는 모습을 보이고 있다.
8.29부동산 대책 발표와 관련, 경매 전문가들은 경매시장 하락세가 단기에 회복되기는 힘들지만 전반적인 경매 주요지표는 하락세를 멈추거나 소폭 반등할 것으로 내다봤다.
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◆낙찰가율 상승이 ‘관건’
최근 경매시장에서 가장 문제점으로 지목되는 것은 낙찰가율 하락이다. 시장 침체로 경매시장으로 등장하는 물건이 증가하고 있지만 낙찰가가 낮아 채권자측의 채권회수가 원활하지 못하기 때문이다.
특히 이 같은 상황은 금융권 부실과도 연결될 수 있을 뿐더러 임차인의 보증금 반환 손실의 문제를 야기 시킬 수도 있다는 게 전문가들의 지적이다.
더욱이 일반시장에서 거래가 안 되고 경매물건으로 낙찰된 물건은 결국 낙찰가와 시세가 같아지면서 전반적인 아파트 가격 하락에 영향을 미쳤다. 차익을 남기기 위해 유찰된 물건 등에 최대한 낮은 가격으로 입찰을 진행하기 때문이다.
경매정보업체 디지털태인 이정민 팀장은 “저가아파트의 경우 이전 같으면 1회만 유찰돼도 입지여건이 나쁘지 않으면 낙찰이 됐지만 최근엔 2회 이상 유찰돼야 투자자들이 몰리는 상황”이라며 “낙찰을 받더라도 수익을 낼 수 있는 2~3회 유찰물건으로만 응찰자들이 몰리고 있는 것”이라고 말했다.
실제로 지난 8월12일 감정가 2억2500만원의 경기 광명시 하안동 주공8차 전용 58.01㎡의 경우 2회 유찰로 최저경매가가 1억1400만원까지 떨어졌다. 하지만 20명이 몰렸음에도 불구하고 낙찰가율은 80.95%수준. 결국 1억7889만원에 낙찰됐다.
◆낙찰가율 하락 소폭 ‘둔화’
부동산 대책 발표로 그 동안 관망세를 이루던 입찰자들이 부동산 대책 발표 이후 전보다 과감한 응찰을 진행하고 있다. 부동산 대책을 통해 금융규제 완화 폭과 대상이 확대된 이유에서다.
경매정보업체 지지옥션에 따르면 8.29 부동산 대책 발표 전과 후의 수도권 아파트 경매시장을 분석해본 결과 낙찰률이 32.3%에서 41.8%로 9.5%포인트 높아지며 상승세가 두드러졌다. 이는 경매에 진행된 아파트가운데 낙찰된 물건 수가 증가한 것으로 거래량의 증가를 의미하는 것이다.
가장 큰 문제점이었던 낙찰가율 하락폭도 둔화됐다. 실제로 지난달 수도권지역 아파트 낙찰가율은 75.93%로 전달(76.32%)에 비해 0.39%포인트 하락하는데 그쳤다. 지난 1월 이후 7개월 연속 하락세는 이어갔지만 하락폭은 지난 2월에 기록했던 -0.12%포인트(84.19%→84.07%) 이후 두 번째로 적은 것이다.
특히 대책발표가 임박했던 지난 8월 하순(16~31일)에는 낙찰가율이 반등에 성공했다. 지난달 8월 하순 수도권아파트 낙찰가율은 76.7%로 8월 상순(74.72%) 보다 1.98% 증가한 것.
지지옥션 강은 팀장은 “8.29 부동산 대책으로 그간 관망세를 유지하던 응찰자들이 움직일 가능성이 있으나 낙찰가격까지 오름세로 돌아서기까지는 시간이 좀 걸릴 수 있다”며 “지속적으로 응찰자가 많아지면서 매수 층이 두텁게 받쳐줄 경우에는 낙찰가를 견인할 수 있지만 그렇지 못할 경우에는 반짝 상승에 지나지 않을 수 있어 당분간 추이를 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.
이정민 팀장 역시 “부동산활성화 대책에 대한 기대감으로 경매 각종 지표가 오름세로 돌아섰지만 상승세로 이어질지는 더 지켜봐야 할 것 같다”며 “하지만 바닥을 확인했다는 측면에선 긍정적으로 볼 수 있다”고 설명했다.
◆저가 물건 소진→낙찰가율 ‘상승’전망
전문가들은 일반 낙찰가율이 지난해 10월부터 10개월간 하락세를 보인 만큼 투자자들의 심리가 개선되고 경매지표가 회복되려면 먼저 응찰자 증가→저가물건 소진→낙찰률 상승→낙찰가율 상승 등의 구조가 이뤄져야 한다고 입을 모았다.
강은 팀장은 “낙찰가율의 회복은 시간이 좀 걸릴 것으로 보이는데 먼저 저가 낙찰로 싼 경매 물건들이 소진되면서 응찰자수가 눈에 띄게 증가한 뒤 낙찰가가 따라서 상승할 것으로 보인다”며 “향후에는 낙찰가율 하락세가 둔화되거나 살짝 반등할 가능성도 있다”고 내다봤다.
이정민 팀장도 “(부동산)대책으로 인해 낙찰가율은 저가아파트 중심으로 바닥을 찍고 반등할 가능성이 매우 커 보인다”며 “저가아파트는 대출규모도 적은데다 제차 시장 침체가 오더라도 위험 부담이 적기 때문”이라고 설명했다.
반면 고가아파트의 경우 시장이 아직 정상적이지 않은 만큼 시간을 두고 관망세가 이어질 것으로 예상했다.
이에 이 팀장은 “개발호재가 있는 물건이 아닌 이상 요즘과 같이 2~3회 유찰 물건을 중심으로 응찰자들이 몰리는 현상이 지속될 가능성이 크다”며 “여기에 대출규제도 내년 3월까지인 것을 감안한다면 입찰자들이 저가아파트만큼 적극적으로 나서지는 않을 것으로 예상된다”고 내다봤다.
