[프라임경제]정부가 집값안정과 거래활성화를 추구한다는 기본 전제하에 실수요자들을 위한 정책을 내놓았다.
가장 핵심이 되는 부분은 투기지역을 제외한 9억원 이하의 주택을 구입하는 무주택자나 1가구 1주택자들은 내년 3월말까지 금융회사가 자율적으로 정한 DTI규제를 적용받도록 하겠다는 것. 아울러 입주예정자가 보유주택을 매입하는 경우, 1가구 1주택 또는 무주택자로 제한했던 대상에서 무주택자 또는 1가구 1주택자로 입주예정자 조건을 없앴다.
6억원 이하 85㎡이하의 주택 제한도 9억원 이하로 크게 넓혔다. 이는 지난번 대책이 ‘지원대상·조건 등이 지나치게 제한적’이라는 지적이 제기됨에 따라 실수요자의 주택거래상 애로해소를 위해 마련된 것으로 보인다.
◆추가하락 부담은 감소
이번 대책에 대해 시장 관계자들은 우선 “직접적인 효과로 거래가 늘지는 않겠지만 추가하락에 대한 우려는 어느정도 막아줄 것”이라고 내다봤다. 최근과 같은 시장 침체 현상은 추후 집값 상승 기대감이 옅어진 것이 주원인으로 가격 상승을 기대하게하는 큰 영향력은 없다는 이야기다.
특히 예상했던 대책 방안인 분양가상한제 폐지 및 수도권 미분양 양도세 감면 제도는 나오지 않아 민간건설사들의 공급 차질을 빚을 것으로 예상되며 미분양 적체 현상도 지속될 것으로 내다봤다.
물론 금융대책으로는 지난 4.23대책에서 실효성 논란을 불러일으키며 도마 위에 올랐던 주택거래 활성화 대출 지원 수혜대상이 보다 확대됐다. 더욱이 한시적 지원책이기는 하나 지난해 9월7일 투기지역(강남 3구)에 적용하고 있는 총부채상환비율(DTI)을 수도권(서울, 인천, 경기) 비투기지역까지 확대 적용하는 것과 함께, 10월8일 보험사나 저축은행 등의 비금융권까지 주택담보대출 리스크관리를 하던 모습에서 크게 물러선 상황이기도 하다.
그러나 부동산써브 함영진 실장은 “사실상 올 3월부터 조정되기 시작한 집값의 반등 동인이 하반기에도 뚜렷이 보이지 않는데다, 이미 수도권과 서울은 평년 대비해서 60%이상 거래량이 급감해 있는 등 매수수요들의 관망세도 강한 상태”라며 “메머드급 입주와 공급 적체가 심각해진 지역까지 모두 거래활성화 대책의 온기가 퍼지기엔 한계가 있을 것”이라고 밝혔다.
이어 “기존주택이 팔리지 않아 신규주택에 입주를 못하는 자의 기존주택을 구입하는 자의 자금지원은 적용대상과 구입자 소득을 완화하더라도 한계가 있어 보인다”고 분석했다. 주택보유자의 매매유형과 거주, 보유형태의 다양성이 고려되지 못한데다, 정부가 거래정보망을 따로 만들어 입주예정자의 기존주택임을 적시해주는 형태도 아니기 때문이다.
◆“거래량 급증은 힘들어”
스피드뱅크 조민이 팀장 역시 DTI규제 완화에 대해 “사실상 1주택자와 무주택자들에게 DTI규제를 풀어 주는 것과 다름없어 가계부채 증가의 문제는 남아 있지만 금융사의 심사 및 LTV규제가 현존해 있기 때문에 우려할 만한 수준은 아닐 것”으로 분석했다.
DTI규제완화는 거래 활성화에 직접적인 도움을 준다기보다 부동산 시장의 안정화를 추구하겠다는 정부의 상징적 의미를 담고 있어 심리적 보완 효과가 기대된다는 것이다. 단 금리상승 우려와 집값 상승에 대한 기대치가 낮은 만큼 DTI규제 완화로 인해 가격이 상승세로 돌아선다거나 거래량이 급증하기는 힘들 것으로 내다봤다.
다주택자 양도세 중과면제 연장에 대해서는 연말 급매물 출하를 분산시키는 효과 가져올 것이라고 밝혔다.
여기에 집을 팔고자 하는 다주택자 매물이 다소 시간을 갖고 출현할 것으로 보여 주택시장에 다소 여유가 생겨날 가능성도 점쳤다.
취득·등록세 감면 연장에 대해서는 실수요자들의 주택 구입 비용 부담이 감소하긴 하겠지만 일단 매수심리 회복이 선행돼야 효과가 클 수 있을 것으로 조건을 걸었다.
지금과 같은 시장 침체를 불어오는데 가장 큰 원인으로 주목받던 ‘보금자리주택’의 공급시기를 조절하겠다는 방침에 대해서는 “물량 자체를 줄이는 것이 아니므로 공급으로 인한 시장의 가격 하락현상을 가져올 수 있다”고 내다봤다.
◆하반기 전망은?
그렇다면 이번 대책 이후 하반기 주택시장은 어떻게 흘러갈까. 부동산114 김규정 부장은 “대책이 별다른 시장 전환점을 제시하지 못한다면 하반기 주택 가격의 지속적인 하향 조정, 거래 부진 현상을 지속될 것”이라고 예상했다.
매수자가 희망하는 가격대로 좀 더 주택 가격이 하락해야 거래 접점이 형성된다는 것. 이로 인해 전반적으로 임대 위주로 거래가 형성되고 투자, 내집마련 거래량은 예년에 비해 줄어들고 부진할 가능성이 있다고 분석했다.
대내외 주택시장의 불안과 물가 상승, 금리 인상 부담 등 제반 시장과 주변을 둘러싼 경기 지표 변수들도 주택 거래시장에 좋지 않은 영향을 미치고 있는 점도 우려된다. 김 부장은 “결국 대체로 내년 시장에서 입주공급량 변화 등 수급 상황의 변동 등을 통해 가격이 최소한 보합세를 유지하는 등 안정 또는 소폭 회복되길 기대해 보지만 사실상 내년에도 주택 거래 증가, 수요 증가를 위한 동인은 뚜렷하지 않아 시장 전망이 어두울 것”이라고 말했다.
