[프라임경제] 정부가 침체된 부동산 거래시장 활성화를 위해 규제완화라는 방안을 내놓았다. 주택거래부진이 장기화 국면으로 접어들면서 신규주택 분양자들이 기존주택을 처분하지 못해 이사를 가지못하는 등 입주예정자 애로해소를 위해 금융지원 방안을 발표한 것이다.
정부는 이번 대책에 대해 현재 집값 안정 기조는 확고히 유지하면서 실수요자의주택거래 정상화를 위한 보완적·한시적인 대책을 마련했다. 즉 전세자금 지원 확대 등 실수요자 및 서민·중산층 주거안정 강화에 중점을 뒀다는 이야기다.
29일 국토해양부 정종환 장관과 관련 부처 관계자는 정부과천청사 1브리핑룸에서 주택거래 활성화 방안에 대한 당정회의를 열고 대책에 관련 질의응답을 진행했다.
◆신규주택을 분양받은자가 소유한 기존주택을 구입하는 자에 대한 국민주택기금 자금지원 확대방안은?
△대출 대상자는 무주택자 또는 1가구 1주택자(2년내 처분조건)으로 부부합산 연소득 5000만원 이하인 자이다. 또 대상 주택으로는 20가구 이상 사업계획승인 또는 건축허가대상 신규 분양아파트(주상복합 포함)의 입주일 경과자 및 입주예정자(입주6개월전～입주일)가 보유한 주택(투기지역 제외)으로서 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하)로 적용했다.
대출조건은 가구당 대출한도는 2억원이며, 연 5.2% 금리로 20년간 대출(1년(3년))거치 19년(17년) 원리금(또는 원금)균등분할상환으로 3자녀(만20세 미만) 이상 다자녀가구에 대해 0.5%포인트 우대금리를 적용(5.2%→4.7%)한다.
◆신규주택을 분양받은자가 소유한 기존주택을 구입하는 자에 대한 대출자격 요건 및 매도 대상주택 확인방법은?
△주택기금 취급은행에서 매수자가 무주택자 또는 1주택자인지 여부를 국토해양부에 의뢰, 주택 소유여부 확인할 수 있다. 연소득 현황은 근로소득 원천징수영수증, 급여명세표, 소득금액증명원 등 연간소득 확인서류를 징구해서 확인하며 1년 미만 소득자는 급여명세표 등의 최근 월 수령액을 연간으로 환산해 소득을 산정한다.
신규 분양주택이 입주 6개월전～입주일 경과인지의 여부는 수분양자로부터 입주안내문 사본(또는 입주예정일 확인서) 및 분양계약서를 제출받아 입주예정일, 분양계약 유지여부 등을 확인할 수 있다.
◆생애최초 구입자금 한시지원 대상자 및 지원방안은?
△대출 대상자는 부부합산 연간소득 4000만원 이하로 대출신청 현재 무주택 세대주로서 세대주를 포함한 세대원 모두가 주택을 소유한 사실이 없는 자(만35세 미만 단독세대주 제외)다. 대상주책은 전용면적 85㎡이하 및 주택가격 6억원 이하(실거래가 기준)의 준공된 주택 또는 사업승인을 받아 건설중인 주택이다.
신청시기로는 매매계약 체결일로부터 소유권 이전등기하기 전에 신청할 수 있지만, 소유권 이전등기를 한 경우 이전등기 접수일로 부터 3개월이내 까지 신청해야 한다.
융자 기준은 대출한도가 가구당 2억원 정도로 이율이 연 5.2%, 대출기간은 1년거치 19년(또는 3년거치 17년 상환)원리금 균등 분할 상환할 수 있다.
◆수요자 주택거래시 금융회사의 DTI 자율심사 및 적용기간은?
△실수요자가 주택을 매입하는 경우 한시적으로 DTI 적용을 금융회사가 자율적으로 심사·결정토록 했다. 단 LTV 규제는 최소한 금융기관의 건정성 확보를 위해 유지키로 했다.
대상자는 무주택자 또는 1가구 1주택자로 매입으로 2주택이 될 경우에는 2년 내에 기존주택을 처분한다는 조건이다.
적용시한은 내년 3월말까지로 현재 부동산 시장 상태가 과거 5년치의 가격 하락시와 비료했을때 지나치고 주택가격의 안정적 기조유지를 위해 최대 단기간에 현재의 예외적인 상황을 극대화하기 위해 3월까지 적용한다.
이에 따라 봄·가을 이사철, 방학 이사수요 등을 통해 실질적인 거래활성화 효과를 제고할 것으로 보인다.
◆무주택자 및 처분조건부 1주택 구입인지 여부 확인 방법은?
△주택담보대출 취급기관이 매수자의 동의를 받아 국토해양부(전산망)에 정보 확인을 요청해 확인할 수 있다.
또 1주택자인 매수자가 이번 조치에 따른 주택매입으로 2주택이 된 경우에는 2년 이내에 이를 처분해야 하며 만약 동 기간내에 기존주택을 처분하지 않을 경우 가산금리 부과 등 불이익을 받게 된다.
단, 조회결과 2주택 이상으로 나타난 경우에도 대출신청인이 주택 처분여부를 소명해 무주택·1주택임이 확인되는 경우 대출이 가능하다.
◆양도세 중과완화제도란?
△ 2주택이상 다주택자 및 비사업용 토지에 대해 50~60%의 세율로 중과하는 대신 기본세율(6~35%)로 과세하는 제도로 개인의 비사업용 토지 양도시 60% 양도세 중과제도가 완화된다. 또 법인의 비사업용 부동산 양도시에는 30%법인세 추가과세가 배제된다. 단 투기지역 소재 주택 및 비사업용 토지 양도시 기본세율+10&포인트(가산세율이 적용된다.
◆다주택자 양도세 중과완화제도의 일몰을 연장하는 이유는?
△양도세 중과로 인한 부동산시장의 왜곡 가능성, 침체상태에 있는 부동산시장 여건을 감안하고 양도세 중과제도로 환원할 경우 발생할 실수요 부동산거래 차단 등 동결효과로 인해 부동산시장의 왜곡이 심화되는 것을 방지하기 위해 2년간 일몰 연장한 것이다.
◆수도권 매입임대사업자에 대한 세제완화의 주요내용은?
△현황 일정 요건을 갖춘 매입임대주택은 종부세 비과세, 양도세 중과배제 및 장기보유특별공제(최고 30%) 적용했던 것에 주택거래 활성화 및 서민 주거안정을 위해 수도권(서울제외) 매입임대주택 요건 완화했다.
이에 따라 현행 임대호수 5호 이상에서 3호로 확대하며 임대기간도 10년 이상에서 7년 이상으로 확대된다. 또 취득시 공시가격은 3억원 이하에서 6억원이하로 완화된다.
◆주택기금을 통한 저소득가구 전세자금 지원 조건 주요내용은?
△시장, 군수, 구청장으로부터 융자대상자로 추천을 받은 자로서 대출신청일 현재 세대주를 포함한 세대원 전원이 6개월 이상 무주택인 세대주로 지역별 전세보증금 이하 전세계약 체결자, 가구소득이 최저생계비의 2배 이내인 자가 대출 대상자다. 단, 자동차관리법령에 의한 중형이상 승용차 및 부동산 소유자는 제외됐다.
융자기준은 지역별 전세보증금의 70%와 당해주택 전세보증금의 70% 범위 내로 수도권 과밀억제권역 5600만원, 수도권 기타 지역 및 광역시 3500만원, 기타 2800만원이다. 단, 3자녀 이상 세대는 각각 6300만원, 4200만원, 3500만원이다.
대출이율은 연 2.0%로 대출기간은 15년 분할상환할 수 있다.
◆주택기금을 통한 근로자, 서민주택전세자금 지원 조건 주요내용은?
△연간급여(소득)가 3000만원 이하이며 대출신청일 현재 세대주를 포함한 세대원 전원이 6개월 이상 무주택인 세대주(만 35세 미만 단독세대주 제외)로 대상주택은 전용면적 85㎡이하다. 대출한도는 가구당 6000만원((전세가격의 70% 범위내. 단, 3자녀 이상 가정은 8,000만원)이며 대출이율은 연 4.5%, 상환기간은 2년 이내 일시상환 (2회 연장, 최장 6년까지 가능)방식이다.
◆주택금융신용보증기금의 전세자금 대출보증 한도 확대는?
△소요자금(전세보증금)별 보증한도를 70%에서 80%로 상향조정하는 등 각 보증한도 산정요소별 보증한도를 확대한다.
이에 따라 현행 전세보증금의 70% 소요자금별 보증한도가 80%로 개선되며 연간소득 1~2.5배 상환능력 별 보증한도도 연간소득의 1.5~3배로 상향조정된다.
또 동일인당 최대 1억원 보증한도는 1억5000만원으로 개선된다.
◆P-CBO(CLO) 발행 흐름도는?
△건설업(편입비중 50%) 및 기타 업종(편입비중 50%)이 발행하는 회사채 또는 대출을 기초로 유동화자산을 구성한다. 신보의 신용보증을 통해 최우량등급(AAA)으로 상향된 선순위증권은 시장에 매각하며 후순위증권은 발행기업, 건설관련 기관·단체 등에서 순차적으로 부담하게 된다.
