주택시장이 침체되면서 수익형 부동산에 관심이 높아지고 있다. 수익형 부동산은 주거용 부동산과 토지를 제외한 부동산으로 일정기간 수익이 발생하는 부동산을 말한다.
흔히 주변에서 보이는 상가나 오피스텔, 최근에 자주 등장하는 도시형 생활주택 등이 대표적인 수익형 부동산이다. 수익형 부동산은 경기에 민감하고 금리에 의해서 수익이 좌우되는 만큼 리스크가 큰 상품에 속한다. 하지만 최근 주택경기 침체가 당분간 예상되고 금리인상 여지는 있지만 수익형 부동산에 대한 기대감은 당분간 지속될 전망이다.
이처럼 수익형 부동산이 인기를 누리다보니 다양한 상품들이 부동산 시장에 나오고 있다. 따라서 옥석을 가리는 지혜가 어느 때보다 요구된다. 처음에 눈에 보이는 수익률에만 의존한 투자는 분명 한계가 있으며, 안정성을 바탕으로 장기적인 안목으로 투자에 임해야 후회없는 투자가 될 것이다. 또 수익형 부동산에 투자를 할 경우 반드시 관련 상식을 숙지한 후 투자에 임해야 하겠다.
최근 사회는 다변화되고 있다. 따라서 상가 종류도 근래에 보편적인 근린상가, 단지내 상가에서부터 주상복합, 전문테마, 쇼핑몰, 아파트형 공장 지원상가, 민자역사내 상가, 복합단지내 상가 등 전문화, 세분화 돼가고 있다. 상가 아이템의 선택도 중요하지만 상가의 정확한 특성을 파악한 후 아이템을 접목시킬 경우 투자에 성공할 가능성이 높다.
물론 업종과 업태에 따라 다소 차이는 있겠지만 일반적으로 점포창업 성공여부의 절반 이상은 입지가 좌우한다고 한다. 그 중에서도 일반 소비자들을 대상으로 하는 음식업이나 소매업, 서비스업이라면 더 그렇다. 입지가 좋은 상가는 별도의 광고나 홍보를 하지 않고서도 인지도를 높일 수 있다는 장점이 있다. 그렇다면 각 상가의 특징과 대표적인 상가의 투자 요령, 주의할 점에 대해 살펴보자.
◆ 근린상가
근린상가는 생활권에 인접해 있다. 건축법규상의 근린생활시설은 우리가 살고 있는 주택과 매우 가까이에 있어 도보로 쉽게 접근할 수 있으며 생활에 필요한 시설물을 말한다. 대개 2∼5층 규모의 중간층 규모로 세워지며 상층부에는 주택이 들어서는 경우가 있다. 최근엔 그 규모가 상권에 따라 점점 대형화, 전문화되고 있다.
입지가 좋은 상가를 잡아야 한다. 역세권이나 전철역, 대로변의 상가가 좋다. 상가의 입지가 주동선에 가로로 길게 뻗어 있는 상가를 선택해야 해야 하는데 출근길 상권보다 퇴근길 상가가 더 유리하다. 무권리 상가보다는 권리금이 있는 상가를 골라야 한다. 신도시 지역 내 소형상가는 피해야 한다.
특성에 맞는 업종을 선택해야 한다. 분양은 초기에 임대는 입점 6개월 전후에 선택해야 한다. 시행사의 인지도나 경험 유무를 체크해야 한다.
◆ 단지내 상가
단지내 상가는 주택건설기준 등에 관한 규정에 의해 공동주택 건립시 주민 생활편의를 위해 설치한 상가를 말한다. 단지내 상가는 단지 규모와 주변 상권과의 경쟁관계를 고려해야 하며 단지규모는 최소 700가구 이상, 가구당 점포면적은 1㎡ 이하를 말한다. 때문에 132㎡(40평형)이상의 대형평형 단지보다는 단지 안 소비 성향이 강한 66~99㎡(20∼30평형)대의 중ㆍ소형단지가 유리하다.
또 인근에 대형 할인마트, 백화점 유무를 확인, 의류점 등 중복 업종은 피하고 식품점과 같은 생활 밀착형을 택해야 한다. 대형 상가에서 셔틀버스를 운행하면 단지 안 상가의 수요가 분산돼 매출이 줄어드는 점도 고려해야 한다. 지하층은 식료품, 수퍼마켓, 1층은 제과점, 부동산, 2층 이상은 학원, 사무실, 미용실 등이 적합하다.
세대수에 맞는 적정 상가 규모는 아파트 배후 세대수에 따라 달라진다. 상가는 단지입구에 위치한 것보다는 주민이동 동선에 위치해야 한다. 지하층이 있는 상가는 고려 2순위. 상가의 입지가 주동선에 가로로 길게 뻗어 있는 상가를 선택해야 한다. 단지내 상가에 들어올 수 있는 업종이 제한되어 있으므로 업종선택에도 신중해야 한다. 따라서 주변 상가들의 업종을 잘 살펴보고 세대수에 맞는 업종을 잘 선택해야 한다.
◆ 주상복합상가
주+상(住+商)이란 말 그대로 하나의 건물에 주거공간과 상업공간이 함께 공존하는 건축형태를 말한다. 주상복합상가의 특징은 주로 도심의 자투리 공간에 많이 건축돼 있으며 특히 서울 사대문 밖에는 주거공간 90% 상업공간 10%의 비율로 돼있다. 대부분 도심지나 중심지에 위치해 교통이 편리하고 접근성은 뛰어나지만 주거공간의 쾌적성은 떨어진다는 단점이 있다. 마지막으로 주상복합 상가는 전용면적의 비율이 근린생활시설에 비해 떨어지는 경우가 많으므로 전용률을 꼭 확인해야 하겠다.
상가상품별 전용률 단순비교(단위 %)
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상품 |
A 근린상가 |
B 단지내 상가 |
C 주상복합상가 |
D 쇼핑몰 |
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전용률 |
56% |
75% |
40% |
30% |
◆ 전문테마상가
전문테마상가는 백화점이나 쇼핑몰과는 다르다. 백화점이나 쇼핑몰은 하나의 건물에 생활용품, 농ㆍ수산물, 의류, 전자, 식당가 등의 여러 업종들로 구성돼 있으나 전문테마상가는 말 그대로 건물전체가 하나의 테마로 구성돼 있다는 것이다. 의류상가, 공구상가, 전자상가 등이 대표적인 곳이다.
대부분 전문상품만을 취급하므로 가격이나 품목이 다양하고 한 곳에서 비교해 가장 최적의 상품을 선택할 수 있다는 장점은 있으나 일부지역에 편중돼 있어 접근성이 떨어진다는 단점이 있다.
시행사의 운영능력을 파악해야 한다. 전문상가보다는 엔터테인먼트기능의 복합쇼핑몰이 유망하다. 지역 특성에 맞는 업종에 투자해야 하며 투자자보다 실수요자가 많아야 한다. 입점 시기가 빨라야 투자회수가 빠르다.
◆ 쇼핑몰
우리가 흔히 쇼핑센터라는 말을 많이 하는데 백화점과는 다르다. 백화점은 운영주체가 점포의 80%이상을 직접 운영하는 방식인데 반해 쇼핑몰은 점포의 대부분을 개인 점포주에게 분양해 개인 또는 상가위원회에서 운영하는 방식이다. 쇼핑몰의 장점은 점포 각각의 점주가 따로 있어 친절하며 가격 조정이 어느 정도 가능하지만 일관성, 통일성이 부족하다는 단점 등이 있다.
◆ 아파트형 공장 지원상가
아파트형 공장 지원상가는 아파트형 공장 상주인구를 지원하는 보조시설을 말한다. 아파트형 공장은 업무 공간 외에 연면적의 10~20% 정도가 휴게실 및 구내식당,상가 등의 지원시설을 갖추도록 정해져 있다. 보통 상가가 차지하는 비율은 전체의 10% 미만으로 편의점,구내식당,문구점,은행,전문식당,클리닉센터,당구장 등이 주를 이루고 있다. 공장 내 입주민을 고정적인 수요로 확보하고 있으며 외부 유입인구는 덤이다.
인력공급이 수월하고, 물류비용을 절감할수 있는 교통의 요충지나 인구 밀집지역에 위치한 경우가 많아 주변 상권의 유동인구도 노려볼만 하다. 같은 건물 내에서도 건물 주출입구나 엘리베이터나 계단 인근 등 수요층의 주동선 인근에 위치한 점포가 수익률이 좋으며 향후 시세차익을 얻을 수 있다.
최근에는 은퇴나 명예퇴직으로 상가를 분양받는 경우에도 높은 매출을 올릴수 있어 선호도가 높다.그러나 가장 주요한 것은 아파트형 공장의 분양 실적을 파악하는 것인데 출퇴근이 용이한 역세권을 중심으로 인기가 높다. 공장 내 상주인구가 주 고객층인 만큼 공장이 텅 비게 된다면 상가 역시 고전을 면치 못하기 때문에 입주율은 중요하다. 그러나 대부분 아파트형 공장의 분양이 먼저 이뤄진 후 상가분양에 들어가므로 체크하는데는 별다른 문제는 없다.
아파트형 공장은 분양의 대상이 한정되지만 상가는 대상이 불특정 다수다. 그래서 상가투자자는 상층부 업무시설에 입주하는 기업들에게 주는 세재,금융 지원 등의 혜택이 없다는 점이다. 그외 주 5일근무제의 적용 사업체가 많은 만큼 주말과 휴일은 건물내 상주 인원이 빠져나가 텅 빈 경우가 많으므로 주변 지역 수요층까지 끌어들일 수 있는 업종 선택이 필요하다. 건물 유사 업종의 입점을 막는 조항이 있는지도 투자할때 꼭 체크해야 할 사항이다.
◆ 상가주택
근린상가지역에 위치하고 있는 주택형상가로 일반적으로 1, 2층은 상가로 3층은 주택으로 활용하고 있는 상가를 말한다. 상가임대수익을 고려해 저금리시대에 일반 부동산 투자자들의 관심이 집중될 수 있는 대상이다. 상가 주택은 소유주가 직접 거주함으로서 주거 문제도 해결하고 또 1층과 2층에는 상가나 사무실을 임대함으로서 월세 수입을 올릴 수 있는 이점이 있다. 특히 퇴직을 앞둔 고연령층에게는 노후 대비용 수익형 상품으로, 이미 주택을 소유하고 있는 사람들에게는 임대수익을 노릴 수 있는 투자처로 인기를 올리고 있다. 상가주택의 경우 주택의 비율보다 상가의 면적이 높을 경우 1가구 2주택에 해당되지 않는다.
장점도 많지만 투자 할 때는 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 일단 도로를 끼고 있는 장소를 선택하는 게 좋고 주택가가 시작되는 입구나 인근 주민들이 이동하는 동선 내에 위치한 곳을 선택하는 것이 좋다. 이러한 상가주택 투자, 무엇보다 충분한 투자 자금이 필요하다. 따라서 과도한 욕심을 부리기보다는 안정적인 임대 수익이나 주거의 목적을 겸할 사람들이 상가주택에 투자하는 것이 바람직하다.
상가주택의 양도세 비과세 판정 기준
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상가면적≥주택면적 |
상가면적<주택면적 |
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‣주택면적만 주택으로 판단 |
‣전체를 주택으로 판단 |
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‣주택면적과 그 부속토지만 1가구 1주택 비과세 대상 |
‣전체 면적과 토지가 1가구 1주택 비과세 대상 |
