여름 비수기와 휴가시즌으로 주춤했던 상가시장이 하반기를 맞아 어디로 갈지에 관심이 모아지고 있다. 하반기에도 여전히 주택시장이 안개속이기 때문이다. 금리가 인상의 분위기가 감지되고는 있으나 저금리와 경기회복의 기대감은 상가투자에 대한 관심은 여전히 높다는 것이다.
올 초 상가시장은 지역별, 상품별 편차가 컷다. 상가시장은 여전히 전반적으로 고전했지만판교 근린상가 동시분양과 LH가 공급하는 단지 내 상가가 분전하는 모습이었다. 경기가 어렵다보니 임대분양가의 약진이 눈에 띄었다. 대구스타디움몰은 지난 4월 20일 임대분양을 시작한 이후 한달도 채 안되 전체 101개 점포 중 43개가 계약이 이뤄졌으며 20년 장기임대분양인 영등포뉴타운 지하상가도 119개 점포 중 70개 점포가 주인을 찾았다.
하반기에는 상반기에 비해 지역별, 상품별 편차는 더욱 커질 전망이다. 판교에 버금가는 관심지역인 광교 상가가 분양에 나설 예정이고, 경쟁력을 갖춘 대규모 복합테마상가도 바람몰이에 나선다.
경기 고양시 일산 킨텍스 지원시설 부지에 들어서는 스포츠몰 '원마운트'가 분양에 나선다. 일산 호수공원과 인접해 호수를 바라보며 쇼핑이 가능하다. 연면적 15만2394㎡，지하 2층~지상 9층 규모인 원마운트는 봅슬레이, 아이스링크, 눈썰매장 등 스포츠 테마파크와 골프 및 피트니스 시설이 전체 면적의 60%가량을 차지한다. 4계절 이용가능한 파도풀, 스파, 사우나시설 등이 갖춰진 실내 1만9000여㎡，실외 1만3000여㎡ 규모의 워터파크도 조성된다.
인천 계양구에 들어서는 마블테마파크도 이르면 8월경 분양에 나선다. 마블테마파크(마블시티)는 국내 최초 도심형 디지털 영상 테마파크로 대지면적 17,644㎡ 연면적 98,961㎡ 지하6~지상5층 규모로 한층 층고 높이만해도 무려 10m에 이른다. 2010년 8월 말 현재 공정은 40%이상 진척이 되었으며 2011년 12월 완공을 목표로 하고 있다.
전문상가도 분양에 나서고 있다. 경기도 파주시 탄현면 일대 7만3473㎡에 유통전문상가가 7월경 분양예정에 있다. 연면적 7만2357㎡ 규모로 개발하는 `파주세운`은 유통형 지구단위계획에 따라 개발되는 곳으로 10만여 종의 산업용재와 전기, 전자부품 등을 판매하는 유통판매전문 시설 953개 점포와 주차장 근린공원 등이 들어설 예정이다.
대구 서구 이현동에 들어서는 자동차 전문상가인 ‘엠월드’도 분양에 나선다. 13조5천억원에 달하는 중고자동차 시장의 규모를 통합할 수 있는 블루오션 투자 상품으로 주목 받고 있다.
‘엠월드’는 국내 최대 규모(약 10만㎡)의 첨단 자동차 복합단지로, 자동차와 관련된 모든 것을 한 곳에서 해결할 수 있도록 한 자동차 전문 쇼핑 공간이라는 특수성을 갖추고 있으며, 다양한 편의, 금융시설을 갖춰 자동차와 관련한 전문 상가로 전국적인 ‘랜드마크’가 될 것으로 평가받고 있다.
◇오피스텔, 도시형 생활주택, 아파트형 공장 밀집 지역 상가 노려라
하반기에도 여전히 오피스텔과 도시형 생활주택의 인기는 꾸준 할 것으로 전망되고 있다. 이들 오피스텔이나 도시형 생활주택이 높은 입주률이 예상됨에 따라 이들을 겨냥한 상가에도 관심을 둘 만하다. 이들은 대부분 1~2인 가구로 이들을 겨냥한 업종을 선택한다면 투자가치가 높다는 것이다.
아파트형 공장이 대거 들어서는 성수동, 문래동 등 아파트형 공장 지원상가도 관심을 둘 만하다. 강남 임대료에 부담을 느낀 사업주들이 저렴한 분양가와 각종 세제혜택, 금융지원 등이 가능한 아파트형 공장으로 이전을 하고 있기 때문이다. 9호선 및 5호선 연장 지역, 신분당선 개통 지역 등도 유망지역으로 꼽힌다.
◇입주는 했는데, 장볼 때가 없어요-강일지구, 판교 상가
서울 강동구 강일지구와 판교신도시는 입주는 상당 부분 이뤄졌지만, 상업시설의 부족으로 불편을 겪는 대표적인 지역이다. 최근 이러한 불편을 초래하는 큰 원인은 상가용지와 상가공급이 너무 늦거나 생활편의 시설 업종이 다양하지 못해서다. 이러한 상권의 경우 생활 필수 업종을 미리 선점하는 것이 좋다. 상업시설이 절대적으로 부족한 상황에서 이들 지역에 새로 들어서는 업종을 미리 선점한다면 미래 수요를 확보할 수 있고 수익률도 좀 더 쉽게 보장받을 수 있다는 것이다.
◇광교신도시 상가 어떤 성적을 보일까?
하반기에 가장 주목해야 될 상가는 당연 광교지역으로 뽑히고 있다. 일단 판교가 신분당선 판교역만 유일하게 확정이 되어 있지만, 광교신도시는 신분당선 연장선 3개노선이 들어선다. 경기대학교 등 대학가․역세권 상권의 형성이 기대되며, 도청․법조타운 등 관공서가 예정되어 있어 투자자의 관심이 어느 때보다 높다고 하겠다. 분양시기는 9월 토지사용승낙이 떨어지면 10월경부터 분양에 돌입할 예정이다.
◇대기업 믿고 상가투자 해볼까-강남역, 분당, 판교, 동탄신도시
대기업이 들어섰거나 예정지 상가도 하반기에 관심 지역이다. 이미 삼성타운이 들어선 강남역 4번출구 상권에는 서초동 롯데칠성 물류부지(6만9395㎡)에 대한 개발 기대감이 상당하다. 롯데는 이 부지에 주거시설과 업무시설, 판매시설 호텔 등이 결합된 복합단지(롯데타운)를 개발하는 방안을 추진하고 있다.
또 최근에는 NHN과 네오위즈 등 인터넷기업들이 분당으로 본사를 이전하면서 주변 상권이 술렁이고 있다. 이들 기업은 직원수가 1000~3000명 가량으로 규모가 크고 직원 복리후생이 잘 발달돼 있어 주변 상권에선 유치 경쟁이 치열하다. NHN이 자리를 잡으면서 분당이나 판교 등 아파트 전세값도 덩달아 오르고 있다.
인터넷기업 네오위즈도 강남구 삼성동에서 분당구 구미동으로 지난 3월 본사를 이전했다. 네오위즈 본사가 위치한 곳은 LH공사 외에는 이렇다할 큰 기업이 없어 구미동 상권에서도 네오위즈 직원을 잡기 위한 경쟁이 한창이다.
판교테크노밸리는 ‘한국의 실리콘밸리’로 불린다. 그런만큼 규모부터 남다르다. 판교테크노밸리는 경기도가 용지 조성비 1조4000억원, 건축공사비 2조4000억원 등 약 4조원을 들여 조성된다. 크기만 66만1915㎡에 달한다. 현재 90%에 가까운 공정을 보이고 있는 기반조성 공사가 연말 마무리되면 2012년 말까지 34개 대형업체가 우선 입주한다. 주요 입주 예정 업체는 삼성테크윈, 안철수연구소, NHN, 엔씨소프트, SKC, SK텔레시스, LIG넥스원 등이다. 이를 통해 판교테크노밸리는 13조원의 생산유발, 16만명 규모의 고용유발효과를 기대하고 있다. 덕분에 판교테크노밸리 상업시설도 관심을 끌고 있다. 판교테크노밸리 내 상업시설 면적 비율은 1.6%로 분당 8.5%, 일산 7.6% 등에 비해 낮은 게 매력이다.
동탄신도시는 최근 삼성반도체 공장과 LG전자 평택 공장 증설 효과로 약 12만여명의 인구가 추가로 유입될 것으로 전망되어 각종 상권 형성은 물론 임대수익형 및 주거용 부동산의 투자처로 주목 받고 있다.
박효준 한국창업부동산정보원 연구원는 "대기업의 이전으로 구매력 있는 소비자 창출로 인한 상권 활성화, 상가 매매가ㆍ권리금 상승 등 상권 인근 부동산에 미치는 긍정적인 효과는 상상을 초월한다"고 말했다.
◇차별화된 테마로 불황을 극복한다
4D․5D입체 영상관과 공연장, 각종 놀이기구까지. 365일 눈과 얼음을 즐길 수 있는 스노우 테마파크 등이 하반기에 선을 보인다. 이들은 과거 단순히 쇼핑위주에서 문화, 휴식공간과 더불어 놀이공간을 강화한 것이 특징이다.
쇼핑과 외식, 문화생활은 물론 펀(fun) 기능을 강조한 ‘테마파크몰’로 진화하고 있는 것이다. 기존 복합쇼핑몰도 엔터테인먼트 시설을 강화하며 다양한 놀거리를 제공하고 있지만 테마파크몰은 한발 더 나아가 놀이동산에 버금가는 규모와 시설, 첨단 정보기술(IT)을 적용한 특화된 체험시설을 갖춘 게 경쟁력이다.
하반기에 분양에 나서는 대표적인 테마상가로는 인천 계양구 마블테마파크(마블시티)와 고양 일산 원마운트가 있다.
하반기 상가투자 유의점
상가는 여전히 적지 않은 투자금액이 요구된다. 여전히 금리인상에 대비해 자기자본 비율을 높혀야 한다. 오피스텔이나 아파트형 공장 등 업무밀집 지역의 경우 주 5일제 근무의 영향으로 주말에는 매출이 거의 나오지 않는 점을 유념해야 한다.
역세권의 경우 출입구가 여러개임을 감안해서 출구별 유동인구와 성향을 파악해야 한다. 테마상가나 전문상가의 경우 향후 운영업체의 마케팅 능력이나 운영능력에 따라 상권형성 여부가 결정되는 만큼 철처한 수요분석을 따져본 후 투자에 나서야 한다.
신도시나 상권의 형성이 미약한 지역의 경우 개발계획, 상권의 이동 가능성 등을 미리 예측해야 하고 업종이 선점이 무엇보다도 중요하다. 여유자금 없이 단기 투자를 목적으로 신도시 등의 지역에 투자하는 것은 시기상조며 오히려 장기간 자금이 묶일 가능성도 있다는 것이다. 대기업 및 대학캠퍼스 이전 지역에 예정대로 대기업, 대학캠퍼스 등이 입주를 원활히 진행하는지, 또 상권이 제대로 활성화될 지 여부를 따져봐야 한다. 임대분양방식의 상가의 경우 현장에 따라 보증금과 월세 등 임대조건이 달라지므로 잘 따져봐야 한다.
