올 상반기 부동산 시장은 수익형 부동산이 이끌었다고 해도 과언이 아니다. 기존주택은 급급매물이 나와도 매수세가 전혀 없고 미분양 매물이 속출하고 있는 가운데 주택시장은 특단의 대책이 없는 한 여전히 안개속이다.
상반기 수익형 부동산은 곳곳에서 선방했다. 대표적인 상가시장은 여전히 전반적으로 고전했지만 판교상가가 여전히 선전하고 있으며, 대구스타디움몰은 지난 4월 20일 임대분양을 시작한 이후 한달도 채 안되 전체 101개 점포 중 43개가 계약이 이뤄졌다. 영등포역과 직접 연결 되는 영등포뉴타운 지하상가도 119개 점포 중 70개 점포가 주인을 찾았다.
한원건설이 관악구 신림동에 분양한 서울시 도시형 생활주택 1호 상품인 '아데나534'(194세대)도 3.5 대 1의 높은 경쟁률을 보였다. 당시 1억4900만원짜리 주택에 한 명당 평균 5채，많게는 12채를 신청한 청약자가 등장했을 정도로 '큰 손'들이 대거 가세했다. 최근 포스코건설이 부산에서 청약을 받은 오피스텔 '더샾센트럴스타 리츠'는 319실 모집에 9,889명이 몰리며 평균 31대1의 경쟁률로 청약을 마감했다. 한꺼번에 수천명이 몰리며 줄서기에, 떴다방까지 등장하는 진풍경도 연출됐다. 대우건설이 분양한 서울 송파구 신천동의 '잠실 푸르지오 월드마크' 오피스텔이 그 주인공 89실 공급에 몰려든 청약자만 4369명에 달했다. 이후에 분양한 강남역세권에 5년만에 공급되는 LIG건설의 리가스퀘어 오피스텔도 높은 청약률을 보였다.
이처럼 수익형 부동산에 관심이 몰리는 이유는 무엇일까? 먼저 저금리 시대에 은행 예금 금리의 두 배가 넘는 고정 수익을 기대할 수 있다는 이유에서다. 여기에 아파트와 달리 별다른 청약조건이 없다는 점도 수익형 부동산의 인기 요인중 하나다. 아파트는 청약시 청약예금 통장을 사용해야 하고 분양가 상한제 단지에 당첨되면 계약 여부에 상관없이 3년간 재당첨 금지 제약을 받지만 수익형 부동산은 규제에서 자유롭다.
이러한 분위기를 반영하듯 최근 수익형 부동산이 대거 분양에 나서고 있다. 하지만 수익형 부동산의 경우 경기에 민감하며, 지역에 따라서는 수익률 편차가 심한 경우가 적지 않다. 따라서 수익형 상품은 분양업체에서 제시하는 수익률이 현실성이 있는지 꼼꼼히 살펴보고 옥석을 가리는 지혜가 필요하다.
올 하반기 역시 아파트 등 주거형보다는 상가, 오피스텔, 도시형 생활주택 등 수익형이 유망하다는 관측이 지배적이다. 금리인상의 가능성이 상존하고 있는 가운데 저금리 기조에서 안정적인 임대수익을 누릴 수 있다는 장점이 부각되고 있어서다. 따라서 하반기 실제로 투자할 만한 수익형 부동산은 어떤 것이 있는지에 대한 투자자들의 관심도 커지고 있다.
하반기 부동산 시장은 지속되는 주택시장의 침체, 1~2인 가구 증가에 따른 소형 주택 부족 현상, 저금리 기조 등이 지속되면서 수익형 부동산이 여전히 주목받을 전망이다.
상가 가운데 유망 물량은 판교신도시, 광교신도시에서 이끌 것으로 관측되고 있다. 모두 주택에 관심이 높은 지역이지만 상업시설이 크게 부족한 지역으로 분류되기 때문. 판교신도시도 입주가 마무리되고 있지만 전반적으로 상업시설이 부족하다는 평가를 받는다. 하지만 최근 알파돔시티 개발 계획이 자금난으로 좌초 위기를 맞았다는 점이다. 아파트 입주가 끝나가는 시점에 랜드마크이자 핵심 상업시설 공사가 중단되면 판교신도시의 다운타운 공동화도 불가피하다는 지적이다.
광교신도시는 판교신도시 못지 않게 하반기 상가시장의 핵으로 떠오르고 있는 지역이다. 일단 판교가 신분당선 판교역만 유일하게 확정이 되어 있지만, 광교신도시는 신분당선 연장선 3개노선이 들어선다. 경기대학교 등 대학가․역세권 상권의 형성이 기대되며, 도청․법조타운 등 관공서가 예정되어 있어 투자자의 관심이 어느 때보다 높다고 하겠다. 분양시기는 9월 토지사용승낙이 떨어지면 10월경부터 분양에 돌입할 예정이다.
전문테마상가도 바람몰이에 나선다. 인천 계양구에 들어서는 마블테마파크도 이르면 8월경 분양에 나선다. 마블테마파크(마블시티)는 국내 최초 도심형 디지털 영상 테마파크로 대지면적 17,644㎡ 연면적 98,961㎡ 지하6~지상5층 규모로 한층 층고 높이만해도 무려 10m에 이른다. 2010년 6월 말 현재 공정은 40%이상 진척이 되었으며 2011년 12월 완공을 목표로 하고 있다.
경기도 파주시 탄현면 일대 7만3473㎡에 유통전문상가가 분양중에 있다. 연면적 7만2357㎡ 규모로 개발하는 `파주세운`은 유통형 지구단위계획에 따라 개발되는 곳으로 10만여 종의 산업용재와 전기, 전자부품 등을 판매하는 유통판매전문 시설 953개 점포와 주차장 근린공원 등이 들어설 예정이다.
지난 7월부터 도시형 생활주택 건설·공급 기준도 완화되었다. 현행 150가구로 제한하고 있는 건설가구수를 300가구 미만으로 확대하고, 30가구 미만 소규모 도시형 생활주택의 경우 사업승인 없이 건축허가만 받아도 건립이 가능해진다. 따라서 하반기에는 도시형 생활주택의 공급이 눈에 띄게 늘어날 전망이다.
오피스텔(준주택)도 규제 완화되면서 하반기에도 여전히 오피스텔 인기 추세는 이어질 가능성이 높다. 인기지역 오피스텔 공급도 활발해진다.
서울 용산구 한강로2가 ‘센트레빌 아스테리움 용산’과 트리플 역세권 단지로 대우건설이 서울 영등포구 영등포동 4가에 짓는 ‘센트럴 푸르지오시티’ 오피스텔이 관심의 대상이다. 전체 494실(면적 60~106㎡)로 1호선 영등포역, 2호선 문래역, 5호선 영등포시장역이 도보 10분거리에 위치해 있다. 행당동에서 분양 예정인 포스코건설의 ‘행당 더샵’ 183실도 역세권 오피스텔로 인기를 끌 전망이다. 지하철 2,5호선과 중앙선 전철 환승 구간인 왕십리역이 가깝다.
수도권에서는 인천지역이 오피스텔 공급이 많다. 한화건설이 남동구 고잔동 소래,논현지구에서 오는 10월 인천 에코메트로 오피스텔 316실을 분양하며 청라지구에서는 우미건설과 반도건설이 각각 450실, 720실 규모로 오피스텔을 공급할 계획으로, 송도지구에서 대우건설이 송도 글로벌캠퍼스 푸르지오 606실을 하반기 중 분양을 준비중이다.
그렇다면 하반기 수익형 부동산 투자전략은 어떻게 짜야 할까? 상가는 입지에 따라 향후 보유가치는 크게 차이가 난다. 상권이 활성화된 곳이라면 안정적인 임대수입 확보는 물론 상가 가치 상승의 가능성도 높다. 금리인상 가능성이 예상되므로 자기자본의 비율을 높이는 전략도 필요하다. 광교 등 인기지역의 경우 선점 효과가 중요하므로 업종선택을 잘해 투자에 나서야 한다. 역세권인 경우 향후 동선의 흐름을 잘 파악해서 투자에 임해야 한다. 하지만 경기상황에 민감한 상가의 경우 경기 침체 장기화에 따라 공실 리스크가 커지고 임대수익률이 낮아지며 일부 수요자들이 오피스텔 또는 도시형 생활주택으로 관심을 돌릴 가능성이 적지 않다.
오피스텔은 1억원 이하의 소액으로도 투자 가능한 물건이 있는 만큼 접근 기회는 비교적 폭넓은 편이다. 다만, 오피스텔도 규모, 입지에 따라 가치는 천차만별이므로 꼼꼼히 살펴 보고 접근해야 한다. 중․대형 오피스텔의 경우 아파트에 비해 선호도가 크게 떨어지기 때문에 수요자 확보가 쉽지 않고 월세 수익률도 소형에 비해 떨어지는 편이다. 수요층이 두텁지 않기 때문에 공실의 발생 가능성도 높은 편이므로 유념해야 한다. 입지적으로는 지하철 역세권ㆍ대학가 인접지ㆍ업무 밀집지 인근이 수요확보가 용이해 임대수익률 측면에서도 유리하다.
공급확대가 예상되는 도시형 생활주택은 유동 인구가 많은 역세권 주변이나 1~2인 수요가 많은 업무시설, 대학가 주변 등이 투자하기에 좋다. 따라서 수요자 층에 맞는 면적 구성이 중요하다. 대학가 주변은 전용면적 13.2~16.5㎡, 오피스 주변은 16.5~19.8㎡가 적당하다. 전용면적 20㎡ 이하 범위에서 수요층의 특성에 맞게 면적을 구성하면 임대 시 유리할 수 있다. 또 도시형생활주택은 월세 상품으로 이동이 잦은 직장인 등에는 풀 옵션을 갖춰 놓는 것이 좋다. 1인 거주자의 경우 위험에 노출되기 쉽기 때문에 보안문제도 신경을 써야 한다. 무인경비와 출입통제시스템 등의 안전시스템을 갖추는 것도 좋다.
경매시장에서도 수익형 부동산의 인기는 당분간 지속 될 전망이다. 수익형 부동산을 경매로 취득하는 경우 주변 시세에 비해 저렴한 가격에 낙찰 받을 수 있지만 초보자가 섣불리 접근할 경우 복잡한 권리관계, 명도소송 등의 문제로 시간과 비용이 소모될 수 있다. 따라서 관련 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 안전하다.
