[프라임경제]“암울한 주택시장을 돌파할 비책이 없다”(중견건설사 A 주택사업부 담당)
“집값안정을 고수하면서 거래량 증가만 언급하는 것 자체가 모순이다”(중견건설사 B 주택사업부 담당)
침체의 늪에 빠진 주택시장에 엎친데 덮친 격으로 비수기가 겹치면서 제갈 길을 찾지 못하고 있다. 부동산 경기회복이 요원한 상태인데도 불구하고 금리인상과 가격하락에 대한 우려로 거래가 실종되면서 수요자와 건설사 모두 피해를 보고 있는 것이다. 이같은 문제를 해결하기 위해 범정부 차원에서 부동산거래 활성화 대책을 내놓을 예정이었지만 이마저도 집값 불안정, 가계대출을 이유로 무기한 연기됐다.
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◆얽히고설킨 주택시장, “한 곳만 풀어서는 안돼”
현재 시장 전문가들의 공통적인 견해는 “극약처방이 없는 한 돌파구가 없다”는 것이다. 거래량과 집값이 밀접한 상관관계를 유지하고 있는 상황에서 ‘집값안정’과 ‘거래량 증가’를 모두 잡기란 어렵다는 말이다.
수요자들과 건설사들도 혼란에 빠졌다. 하루가 다르게 떨어지는 집값을 보며 내집마련을 준비 중인 수요자들의 조율 시기도 한 없이 길어지고 되레 건설사들이 그 부담을 고스란히 떠안고 있기 때문이다.
지난번 건설사 구조조정에서 C등급을 맞은 회사들은 더욱 심각하다. 한 회사 관계자는 “채권단의 도움을 받고 있지만 당장의 수익이 없는 상황에서 분양도 안되고 공공공사는 힘들고 직원은 줄여야하는 다중고에 빠져있다”고 털어놨다.
공공공사에서 뛰어난 업무력을 발휘했지만 구조조정을 피하지 못한 한 중견건설사 관계자는 “현 시장은 주변시세를 보고 분양 성공만을 염두에 두고 무리한 사업을 진행한 공급자, 집값상승만을 기대하고 무리하게 구매한 계약자 그리고 공공물량을 기다리며 움직이지 않고 있는 가수요층이 실타래처럼 꼬여있다”며 “어느 한 부분만을 풀어서는 해결되지 않을 것”이라고 분석했다.
시장을 살펴보면 기존 거래량이 감소한 것은 물론 많지는 않지만 꾸준히 거래를 시도했던 투자자들도 몸을 사리고 있다. 가격상승에 대한 기대감이 없는 상황에서 향후 가격 상승에 대한 보장이 이뤄지지 않은 탓이다.
대한건설협회 관계자는 “중대형 위주의 분양, 고분양가 등 건설사들의 일정부분 책임과 주택활황기에 나온 규제가 지속되는 등 각종 복합적인 요인이 겹쳐 침체가 이어지고 있다”며 “경제는 완연한 회복세를 보이고 있지만 부동산은 좀처럼 침체에서 빠져나오지 못하고 있다”고 밝혔다.
◆거품 빠지고 있나?
집값에 대해서는 ‘거품이 빠지고 있다’, ‘집값이 원가수준으로 추락했다’는 이견이 대두되고 있다. 이 가운데 대다수의 업계 전문가들은 현재 하락세를 보이고 있는 집값에 대해 적정 수준으로 조정되고 있다고 판단하고 있다.
실제로 대한건설협회 관계자는 “집값의 절대적인 평가는 지역별과 여건별로 차별화돼 있어 판단하기 곤란하지만, 현재 흐름으로 보면 현재 집값은 예전에 비해 30∼40% 정도 다운돼 있어 일부 지역을 제외하고서는 연소득과 비교해도 적정한 수준으로 생각된다”고 말했다.
닥터아파트 이영진 이사 역시 “가격이 하락하고는 있지만 강남권 재건축 예정아파트나 신규 재건축 입주단지 및 일부 신도시 입주단지(판교)의 경우를 제외하고는 집값 거품이 심하다고 볼 수 없다”며 “아직 금융위기 이전의 고점보다는 높은 수준이지만 꾸준히 가격이 하락하고 있어 실수요자에게는 오히려 내집마련의 좋은 기회”라고 밝혔다.
서울에 위치한 중견건설사 관계자는 “현재의 사업 구조상 거품이 있을 수밖에 없다”며 “이미 진행된 사업들이 무조건 비싼 가격은 아닐 수도 있다”고 밝혔다. 전체적인 거품이 걷어져야만 집값이 낮아질 수 있다는 것이다.
아울러 스피드뱅크 조민이 팀장은 “현재 집값하락을 두고 버블붕괴라고 보기에는 무리가 있는 듯하다”며 “과거 가격이 급등한 곳 위주로 가격 조정이 일어나고 있는 양상”이라고 말했다. 결국 그동안 투기적 수요로 인해 가격이 단기간 급상승했거나 금융위기 이후 빠르게 회복세를 보였던 지역들도 주택가격에 대한 조정을 받고 있다는 것이다.
한편 건설업계에서는 주택 거래 활성화에 대해 전반적인 시장 분위기가 안정적인 상승기에 접어들어야 한다고 내다봤다. 거래 시장 침체와 집값 하락으로 인해 분양을 받고도 기존의 집이 팔리고 있지 않기 때문이다.
한 중견건설사 관계자는“집값이 안정적인 대세 상승기에 접어들어야 매수세와 거래가 활성화돼 근본적으로 돈이 없어 입주도 못하는 계약자들이 나타나지 않을 것”이라며 “지금은 (집값이) 대세 하락기에 있는 것으로 어느 정도 바닥을 확인한 후 집값이 상승할 것으로 보인다”고 내다봤다.
또 다른 중견건설사 관계자도 “버블세븐지역을 제외한 다른 지역의 집값의 경우 시장의 적정가치보다 더 떨어진 건 사실이지만 일본과 같은 대세 붕괴론까지 이어지지는 않을 것”이라며 “하지만 올해 수도권 입주물량만 1만6000가구가 잡혀있어 대출이자만 끌어안고 있는 입주예정자의 하소연을 정부는 심각하게 받아들여야 한다”강조했다.
