[프라임경제] 금리인상이 본격화되고 주택시장 침체가 초장기화로 접어들 조짐을 보이면서 상가 시장에 대한 전망이 투자자들의 이목을 집중시키고 있다. 수익형 부동산의 경우 투자자들이 대출을 먼저 받고 분양받은 후에 발생하는 임대수익으로 대출금을 상환하는 방식으로 금리인상에 직접적인 영향을 받기 때문이다.
그러나 올해 상반기 한국토지주택공사(LH)에서 공급한 단지내 상가는 수도권, 비수도권 지역에서 우수한 입찰률을 기록하고 있어 하반기 상가시장도 긍정적으로 전망되고 있다. 주택시장 침체와 금리인상이 맞물린 상황을 겪고 있는 부동산 시장이지만 대안으로 떠오른 수익형 부동산 시장의 행보에 투자자들의 관심이 더욱 높아지고 있는 것이다.
◆하반기, 상가공급 본격…판교·광교 ‘관심’
상가시장의 비수기로 알려진 지난 6월 LH단지내 신규 공급상가 입찰결과 총 58개 상가 중 52개가 낙찰, 낙찰공급률 89%를 기록했다. 특히 6월 유입된 낙찰금액은 약 70억6300만원으로 평균 낙찰가율 151%, 최고낙찰가율이 262%로 나타났다. 주택시장 침체가 거래시장을 위축시키자 투자자들이 상가시장으로 발길을 돌린 것이다.
이같은 인기와 더불어 올 하반기에도 LH단지내 신규상가입찰이 계속 이어지고 있다.
상가정보업체 상가뉴스레이다에 따르면 7월 LH에서 공급하는 신규 단지내 상가 74개가 오는 15일부터 입찰에 들어간다. 이번 신규 공급되는 상가는 특별공급분을 제회하고 수도권 지역 2곳의 택지지구에서 31개, 비수도권 7곳에서 43개 점포가 공급될 예정이다.
특히 올 하반기 상가시장에서는 광교와 판교지역의 2강 구도로 투자자들에게 집중 관심을 보일 것으로 전망된다. 판교의 경우 상반기 30여개 근린상가 공급과 마크시티, 엑스원스테이트 등 브랜드 상가 공급과 하반기에는 유스페이스몰을 중심으로 LH에서 공급하는 단지내 상가도 이어질 전망이다.
광교도 지난 4월 근생용지 필지 공급에서 1225여억원이 몰리는 등 인기 지역으로 오는 9월 LH가 공급하는 A25블록, A30블록, A4블록 등에서의 16개 점포가 분양 준비를 하고 있다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 “상반기에 양호한 성적을 기록했던 LH단지내 상가는 하반기에도 광교, 판교 등의 인기지역 공급이 예상돼 기대를 모으고 있다”며 “하지만 최근 주택경기 침체에 따른 입주율 둔화, 금리인상 등을 고려해 보수적으로 일찰에 임해야 할 필요가 있다”고 말했다.
◆금리인상…수익형 부동산에 직격탄?
부동산 시장 침체가 지속되는 가운데 이번 금리인상으로 주택거래시장 위축, 상가 임대료 문제 등 시장 전체에 영향을 미칠 것으로 보인다. 문제는 상가와 같은 수익형 부동산은 대출을 통해 상가 등을 구입하기때문에 금리인상 시기에는 수익률이 떨어질 가능성이 높다는 것.
물론 이번 금리인상이 미미한 수준이라고 하지만 금융당국에서 추가 금리인상을 시사하는 것을 볼때 투자자의 심리적인 압박은 더 클 것으로 예상된다.
이에 따라 상가 전문가들은 이번 금리인상에 대한 대응책으로 대출 비중을 줄이고 자기자본 비율을 높여 금리 변동성에 대응해야한다고 입을 모았다.
선종필 대표는 “기임대를 놓고 있는 사람의 경우 금리인상이 즉시 반영되는 반면 임대료 변동은 계약만기 후에 반영이 가능하다”며 “따라서 자기자본 비율을 높이고 중장기적 유동성 위험을 피할 수 있는 대출비중 조절이 필요하다”고 말했다.
