[프라임경제]“문제는 거래죠. (주택)물건이 돌아야 미분양이나 미입주 해결이 시작됩니다”(주택전문건설업체 관계자)
미분양, 미입주, PF대출 등 이른바 ‘건설업계 3災’가운데 미입주 문제가 건설사들의 최대 골칫거리로 떠오르고 있다. 금융위기 이후 단기적으로 일어났던 분양시장 회복세를 틈타 계약금을 최대한 낮추고 각종 금융혜택을 얹어 분양몰이를 했던 건설사들이 되레 뒤통수를 맞고 있는 것이다. 더욱이 분양가상한제를 피하기 위해 지난 2007년 11월말까지 분양승인을 신청했던 대규모 물량들이 지금의 준공후 미분양이나 미입주 사태의 원인이 되고 있어 건설사들의 부담은 더욱 늘어날 전망이다. 이에 시장 전문가들은 “올 하반기에는 상반기보다 더 많은 입주물량이 쏟아지는 만큼 출구가 막히기 전에 실종된 거래가 우선 살아나야한다”고 밝혔다.
◆하반기 미입주 ‘쓰나미’ 몰려오나
3년전 분양가상한제를 피해 밀어내기 분양을 실시했던 물량들이 지난해 말부터 완공되면서 올해 들어 입주물량이 크게 증가하고 있다.
이로 인해 이미 상반기에 미분양·미입주 사태를 경험한 바 있는 일부 지역들은 상반기보다 많아진 입주물량으로 다시 한번 ‘대란’을 치를 전망이다.
7일 현재 부동산정보업체들에 따르면 2010년 하반기 전국 입주물량은 약 14만8986가구로 상반기(약 13만590가구)보다 1만여가구 이상 늘었다. 지역별로 살펴보면 서울에는 상반기 1만7036가구보다 2000여가구 늘어난 1만9786가구가 입주할 예정이다. 이밖에 경기(상반기 5만1802가구, 하반기5만5080가구), 인천(상반기 4051가구, 하반기 1만1699가구)등도 하반기 입주 물량이 상반기에 비해 높은 것으로 집계됐다.
특히 경기 용인 지역은 올 하반기에 늘어날 입주물량에 지금까지 남아있던 물량까지 더해져 미입주 문제가 더욱 부각될 전망이다. 물론 웃돈 보장제, 중도금 이자 대납, 취·등록세 감면 등 미분양 해소에 대한 노력은 하고 있지만 용인 지역이 지난 2008년 고분양가 아파트가 대거 공급되면서 미분양을 양산했던 곳으로 알려져 있어 해결은 쉽지 않을 것으로 보인다.
신도시 일대도 몸살을 앓고 있다. 지난 2008년 10월 동탄신도시가 입주를 시작한 이후 최대 물량이 쏟아지고 있는 것. 지난 6월에는 5478가구가 입주를 시작해 시장 침체현상을 더욱 짙게하고 있다.
그러나 더 심각한 문제는 이들 지역의 경우 연말까지 상당한 물량의 입주가 지속될 것이라는 점이다. 고양·용인·파주는 이미 6월에 총 4705가구가 입주해 물량 소화에 어려움을 겪고 있는 상태인 것으로 나타났다.
◆실종된 거래에 입주물량은 증가… ‘엎친데 덮친 격’
시장 전문가들에 따르면 미분양이나 미입주 대란이 발생하는 원인은 거래가 실종됐기 때문이다. 물론 금리를 비롯한 대출규제 등의 영향도 있겠지만 ‘새 차(신규 아파트)를 사려면 중고차(기존 아파트)를 파는 것이 순서’라는 이야기다.
실제로 전국 아파트 거래건수를 살펴보면 지난해 12월 4만4944건을 시작으로 1월에는 3만3815건으로 1만건 이상이 줄었다. 이후 2월(3만9058건)과 3월(4만6474건) 회복 기미를 보였지만 4월 4만3975건을 기록하며 다시 감소세로 접어들었고 5월에는 3만2141건으로 크게 감소했다.
특히 5월의 경우, 수도권은 4월 1만1909건에서 24%가 줄어든 9208건을 기록했다. 이는 지난 4년간의 평균 거래건수인 2만2339건보다 60%가 감소한 것으로 “비수기가 본격적으로 시작된 만큼 6~7월에도 거래량이 회복되기는 힘들 것”이라는 게 시장 전문가들의 분석이다.
한 주택전문건설업체 관계자는 “결국 거래량이 회복되지 않고 있는 상황에서 입주물량이 몰리다보니 미입주 대란이 발생한 것”이라며 “부동산 거래 침식에 따른 정부 세수도 돌지 않는 상황에서 가계부실을 가중시킬 금융 규제완화를 생각하는 것보다는 양도세나 취·등록세와 같은 규제를 완화해야한다”고 밝혔다.
◆“해결책이 없다”
그러나 규제완화책도 거래를 되살리는데 역부족이라는 분석도 있다. 거래실종의 직접적인 원인이 되고 있는 매도자와 매수자간의 집값 조정 등 균형이 잡히는 데는 시간이 필요하다는 이야기다.
세종대 부동산학과 김수현 교수는 “정부가 먼저 나서도 이 같은 문제는 쉽게 해결될 것으로 보이지 않는다”며 “지금은 한쪽에서는 비싸서 안사게되고 다른 한쪽은 사려고 했는데 집값이 떨어져서 거래가 되지 않기 때문에 결국 매도자와 매수자간의 균형점을 찾아야 한다”고 언급했다.
지속적인 부동산 시장 침체로 인해 떨어진 집값이 일정수준까지 올라야 거래가 활성화될 것이라는 전망도 나왔다.
한양사이버대학교 부동산학과 지규현 교수는 “건설사들의 미입주 해결방안에 대한 마케팅 수단도 필요하지만 건설사가 잔금 유예 등 요구를 다 들어 줄 수는 없다”며 “때문에 떨어진 집값의 가격조정을 통해 거래를 활성화하는 제고 조정에 절대적인 시간이 필요하다”고 말했다.
유엔알컨설팅 박상언 대표도 “집값이나 물가를 조정해 집값이 어느 수준까지 올라야 거래가 되고 입주자도 나중에 집을 팔 수 있다”며 “현 시점에서 물가상승으로 인한 거래활성화는 지극히 정상적인 일이다”고 밝혔다.
