[프라임경제]“미분양은 안팔렸다고 생각하면 되는데, 미입주는 팔렸는데 돈을 못받는거니깐 회사 입장에서는 미입주문제가 더 속상하죠”(서울소재 중견건설사 관계자)
미분양, 미입주, PF대출 등 이른바 ‘건설업계 3災’가운데 미입주 문제가 건설사들의 최대 골칫거리로 떠오르고 있다. 금융위기 이후 단기적으로 일어났던 분양시장 회복세를 틈타 계약금을 최대한 낮추고 각종 금융혜택을 얹어 분양몰이를 했던 건설사들이 되레 뒤통수를 맞고 있는 것이다. 더욱이 분양가상한제를 피하기 위해 지난 2007년 11월말까지 분양승인을 신청했던 대규모 물량들이 지금의 준공후 미분양이나 미입주 사태의 원인이 되고 있어 건설사들의 부담은 더욱 늘어날 전망이다.
◆미입주 사업장… “매일 적자”
지난 5월부터 입주를 시작한 용인일대 한 대규모단지의 입주율은 60%를 살짝 넘어선다. 물론 지금까지도 입주가 진행되고 있지만 시세차익을 기대했던 투자자들은 ‘잔금폭탄’을 피하기 위해 일단 전세로 물건을 돌리고 있다는 게 인근 중개업소의 말이다.
해당 건설사도 속 끓는건 마찬가지다. 입주를 미루고 있는 사람들은 결국 지금 거주하는 집이 정리가 안된 실수요자나 프리미엄의 단꿈을 키웠던 소비자들인데 현 주택시장으로는 거래는 물론 시세상승을 기대하기란 쉽지 않기 때문이다.
상황이 이렇다보니 건설사 입장에서는 신규사업 추진도 쉽지않다. 계약자들의 편의를 위해 계약금이나 중도금보다 잔금 비중을 높인 탓에 투자자금을 회수하기가 더욱 힘들어졌고 결국에는 PF대출 사업장으로 남게돼 신규사업 추진에 걸림돌이 되기 때문이다.
지방은 문제가 더욱 심각하다. 시세하락으로 기존 신규 계약분이 취소되는 상황에서 입주를 앞둔 단지들은 준공후 미분양이 대다수인 ‘불꺼진 아파트’고 그나마 입주를 앞둔 단지들은 분양가보다 매매가가 더 낮은 ‘깡통아파트’로 전락했다.
지방 소재 한 건설사 관계자는 “수도권보다 지방 분양시장의 잔금 비율이 보통 10%에서 많게는 20~30% 더 높은 것을 감안하면 결국 미입주로 잔금을 회수하지 못한 사업장은 ‘매일 적자나고 있는 곳’이라고 보면 된다”고 말했다.
한 주택전문건설업체 관계자는 “결국 지금 발생하고 있는 미입주 문제도 결국에는 주택거래가 실종된 탓도 있다”며 “건설사들이 수년간 끌어안고 있는 미분양, 미입주 해결을 위해서는 일단 거래가 살아날 수 있는 촉매제가 필요하다”고 밝혔다.
◆“우리도 속상해… ”
“계약해지는 어렵고 그렇다고 전세놓기가 쉬운 것도 아니고 여기에 시세까지 떨어지고… 들어가기가 고민입니다”(용인일대 아파트 입주예정자)
입주를 앞두고 있는 일반 수요자들도 속앓이를 하고 있다. 각종 혜택이 붙은 쏟아지는 물량에 여기저기 언급되는 개발호재로 분양을 받았지만 아파트가 지어지는 불과 2~3년새 시장은 초토화됐기 때문이다.
그렇다고 거주 목적으로 분양받은 계약자들의 마음이 편한 것은 아니다. 지금 살고 있는 집을 처리한 돈으로 중도금과 잔금을 마련해야하지만 일단 거래가 되지 않고 집을 팔더라도 예상보다 낮은 가격에 처리하다보니 다시 은행에 손을 벌려야하기 때문이다.
상황이 이렇다보니 마이너스 프리미엄으로 고전하는 입주 사업장들은 바지계약자를 통한 분양권전매가 손절매의 고육책으로 쓰이고 있는 것으로 확인됐다. 즉 중개업소나 브로커를 통해 수수료 700만~1000만원의 추가비용과 계약금 포기조건으로 바지계약자를 구해 분양권 전매를 시도하고 있다.
‘계약금 포기’라는 손절조건 외에도 바지명의에 대한 비용과 중개브로커 수수료를 추가 지불해야하지만, 계약금 대납에도 수요자를 구할 수 없어 잔금 부채에 시달려야하는 이들에게는 더 큰 부채에서 빠져나올 수 있는 편법이 생겨난 것이다.
