[프라임경제] 지속적인 주택시장 침체가 2010년 상반기를 지배하면서 경매시장에서는 보수적 입찰자 증가, 낙찰가 추락 등 전반적으로 위축된 모습을 보였다. 이로인해 경매로 낙찰받은 물건들은 일반시장에서조차 소화되기 힘들어졌고, 입찰자들도 저 입찰가로 유찰된 저가 물건을 공략하는 등 경쟁률은 높아졌지만 낙찰가는 낮아지는 현상도 발생했다. 결국 2010년 상반기 경매시장은 보수적인 세력들로 인해 낙찰가 하락→고가 물건 유찰→경쟁자 증가→낙찰가 하락 등을 반복하는 상황을 경험한 것이다.
한편, 2010년 하반기 경매시장은 상반기에 비해 풍부한 물건들로 투자자들에게 다시 한번 기회의 시장으로 다가올 전망이다. 상반기 때 낙찰되지 않고 유찰된 물건 등 누적된 물건이 하반기에 다시 등장할 가능성이 높기 때문이다.
경매정보업체 지지옥션 하유정 연구원은 “하반기 경매시장은 주택담보대출 증가로 신건수가 지속적으로 늘어나는데다 경매 진행중인 물건마저 낙찰보다는 유찰되는 양이 많아 전체적인 경매물건이 많은 큰 장이 예상된다”고 말했다.
◆상반기, 시장 회복 불확실…보수적 입찰 ‘성행’
상반기 경매시장에서 눈에 띄게 나타난 변화로는 부동산 거래 침체에 따른 보수적 입찰자 증가, 낙찰가 추락, 저가 물건 쏠림 현상 등을 꼽을 수 있다.
경매정보업체 디지털태인에 따르면 지난 6월 초 수도권아파트 낙찰가총액과 낙찰건수를 조사한 결과, 건당 평균 낙찰가액이 3억1567만원(1714억475만원·543건)으로 조사됐다. 이는 금융위기를 겪던 지난 2008년 12월 2억9945만원 이후 1년 5개월 만에 가장 낮은 금액이다. 부동산시장 침체로 낙찰건수가 감소세를 보이고 있는 상황에서 입찰자들이 입찰가를 최대한 보수적으로 써내 낙찰가총액 감소폭이 낙찰건수 감소폭보다 커졌기 때문.
여기에 경매를 통해 낙찰 받은 물건이 일반시장에서 소화될 가능성이 점차 불확실해지자 저가 입찰로 2회 이상 유찰된 물건들에 입찰자들이 쏠리는 현상도 나타났다. 저가로 낙찰 받은 후 가격 경쟁력을 높여 침체된 일반시장에서 보다 높은 차익을 남기려는 이유에서다.
실제로 경매정보업체 지지옥션에 따르면 2회 이상 유찰된 아파트의 평균응찰자수는 지난 2월 9.5명을 기록한 이후 3월 6.8명, 4월 5.6명으로 낮아졌다. 하지만 이후 5월부터는 7.0명으로 반등하면서 6월(15일 현재)에도 7.0명으로 오름세를 유지하고 있다.
특히 수도권 전체 아파트 중 2회 이상 여러 번 유찰된 물건 비중은 지난 4월에 11.3%를 기록, 5월 16.1%, 6월 현재 20.0%로 점차 증가하면서 연중 최고치를 기록했다. 지지옥션 강은 팀장은 “여러 번 유찰된 물건들의 경우 입찰자들은 최소한 그 가격 이하로 더 떨어지기 어렵다고 판단해 낙찰을 받았다가 회복기에 팔아 수익을 올리려는 계획을 세우고 있다”고 말했다.
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◆하반기, 시세 감정평가 반영…낙찰가율 회복 전망
지난 6월까지 유찰된 횟수가 많은 물건들이 증가함에 따라 하반기 경매시장도 싼 물건을 중심으로 입찰자들이 몰릴 예정이다. 하지만 상반기 때 하락한 낙찰가율 하락세는 점점 둔화될 것으로 보인다.
유찰 물건 증가로 인한 낙찰가율 회복도 전망되고 있다. 지지옥션 김진영 연구원은 “최근 여러 번 유찰된 물건들에 입찰자들이 몰리면서 전체적인 경쟁률이 반등한 만큼 하반기에는 입찰자들이 저가 물건에 다시 관심을 갖으며 낙찰가율이 회복될 것으로 보인다”고 내다봤다.
◆수익형부동산, 관심 늘어
경매물건 중 가장 큰 비중을 차지하는 주택시장은 주거시설의 물건 종류에 따라 양극화 현상을 보일 것으로 예상된다.
중대형아파트 등 고가주택들은 대출이자 부담 등으로 물건이 지속적으로 증가하고 있지만 고가로 형성된 만큼 시장에서도 2~3회 유찰 후에 낙찰되는 상황이다. 따라서 하반기에 대출규제가 풀리지 않는 한 낮은 경쟁으로 저가 매입이 가능할 것으로 보인다.
반면 중소형아파트나 DTI규제를 받지 않는 연립·다세대 등은 하반기에도 지속으로 인기를 누릴 전망이다.
특히 임대용 다가구 주택 등 수익형부동산은 상반기에 이어 하반기에도 관심이 높아질 것으로 예상된다. 상반기 다가구 주택 매각가율은 80%수준으로 도심·역세권 일대 낙찰가율이 감정가를 웃돌만큼 투자에 성공하면 높은 수익을 올릴 수 있는 장점을 가지고 있다. 더욱이 이 같은 경매물건은 은행이자 보다 평균 2~3배 높은 임대수익으로 노후를 대비하는 사람들이 몰려 하반기에도 높은 경쟁률이 이어질 것으로 보인다.
또한 상업시설은 대출이나 세금 규제보다는 실물경제와 밀접한 관계를 맺고 있어 호전되고 있는 경기 회복세와 함께 입지와 상권이 우수한 곳에는 투자자가 많이 몰릴 것으로 보인다.
실제로 지지옥션이 조사한 상반기 수도권 업무·상업시설 낙찰가율을 살펴보면 지난 1월 51.9%에서 6월 들어 61%를 넘어섰다. 특히 임대수익률이 좋은 고시원의 경우 경매시장에 나오면 감정가를 넘겨 낙찰되는 만큼 역세권 상가나 새로 개발되는 상권의 경우에도 경쟁률이 높은 것으로 나타났다.
