[프라임경제]돈의 흐름을 잡기위한 부동산 투자 상품들은 호황기에도 넘쳐나지만, 불황기는 불황기 나름대로 침체된 시장을 이기기 위한 신선한 마케팅과 편법, 불법, 탈법을 부추기는 투자양태가 성행하기 마련이다. 일례로, 거래단절로 맥이 끊긴 상품 판매를 위해서 신조어를 가져다 포장하는가하면, 실패나 거액투자 손실을 두려워하는 수요자를 유인하기 위해 소액단위로 상품구성을 달리한다. 최근에는 분양권 손절을 원하는 이들에게, 권리포기용 바지계약자까지 알선하는 등, 부동산시장의 불황 패러다임이 투자에 대한 접근 방법과 자세에 영향력을 미치고 있다.
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| ▲ (주)부동산써브 부동산연구실 함영진 실장 |
한강르네상스와 유턴프로젝트 등 수변개발 예정지중 정비예정구역이 아닌 지역은 원룸과 투룸 구조에 전용면적 8~10평형(대지지분 4~5평형)짜리 신축빌라 분양이 많다. 총 분양가는 2억원에 육박하지만, 잔금대출이나 임차인의 전·월세금을 포함해 8000만~1억원선으로 실투자금을 낮춰 분양에 나선다.
이유는 지난해 재개발 후보지의 지분쪼개기를 사실상 허용하는 방향으로 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’ 때문이다. 서울시의 경우 종전엔 2008년 7월30일 이후부터 조합원 분양 최소 규모(전용60㎡)이하로 지어진 다세대주택 지분은 분양권을 인정하지 않았다. 그러나 지난해 분양권 지급여부를 규정했던 본조 제50조의 2가 신설되며, 정비예정구역으로 지정되지 않은 지역의 주택 등 건축물의 분양 받을 권리산정 기준일은 정비예정구역으로 지정 고시된 날이나 시ㆍ도지사가 정비구역 지정 고시 전에 따로 정하는 날(권리산정 기준일)로 변경됐다.
이와 관련 서울시 조례가 7월 중 시행될 것이 확실시됨에 따라 이미 전용 60㎡이하 원룸, 투룸 신축물량이 년초부터 시중에 나오고 있다. 정비예정구역의 물망에 오르나 아직 지정되지 않은 한강변 노후 단독주택이나 다가구주택의 신축빌라 지분쪼개기가 소형평면의 인기와 수익형부동산을 찾는 수요자들과 만나 또 다른 상품이 되고 있는 것이다.
◆보기 좋은 떡이 먹기도 좋다
준주택에 대한 규제완화와 1~2인 가구 증가, 도심 수익형부동산에 대한 관심이 늘면서 매월 임대료를 챙길 수 있는 초소형 오피스텔과 원룸, 고시원에 대한 소액투자가 많아졌다.
최근 이러한 분위기에 편승해 일부 신도시 대형 상가공급자는 미분양 된 상가일부를 고시원으로 변경해 고시텔, 비즈텔, 원룸텔, 리빙텔 등, 그럴듯한 소형 주거시설 쪽으로 상품변경 판매중이다. 상가는 억 단위 투자금액 구매자를 모집해야 해 불황기 계약자 유치에 어려움이 많지만, 전용 10~30㎡ 안팎 크기로 쪼개 4000만~7000만 원정도로 매입금액을 가볍게 하면 상품판매가 훨씬 수월해 지기 때문이다. 특히 월 50만~60만원의 임대수익을 내걸고, 경우에 따라 가전제품 등 풀옵션 마감재와 확정수익보장, 중도금 대출을 알선하면 유입투자자가 증가한다.
고시원의 이미지개선 및 차별화는 여기에 그치지 않는다. 개별등기라는 신조어를 만들어 등기지식이 많지 않은 수요자를 현혹시킨다. 부동산등기법상 개별등기는 정식 용어가 아니고, 대부분의 고시원들은 본인명의로 분양받더라도 지분 등기만 가능한 일종의 공동소유 부동산이다. 여러 사람이 지분에 따라서 건물을 포함한 땅에 대한 재산권을 나눠 갖는 형태기 때문에, 전매하거나 되팔 때는 나머지 소유자들의 동의를 모두 받아야 가능하다.
일부는 분쟁을 없애기 위해 분양 계약 시 아예 매매 동의서를 미리 받는 분양사무실도 있지만, 자칫 매도에 어려움을 겪을 수 있다는 사실을 명심해야한다. 특히 최근에는 대형 미분양 상가의 고시원 화뿐 만아니라, 상가나 찜질방등을 저렴하게 경락받은 후 내부구조를 개조해 비즈·원룸텔로 지어 분양하는 사례가 있어 주의가 요망된다.
◆입주할 수 없다면 넘겨라
수도권 입주가 코앞에 다가왔으나 마이너스 프리미엄으로 고전하는 메머드급 입주 사업장들은 바지계약자를 통한 분양권전매가 손절매의 고육책으로 쓰이고 있다.
금융위기 이후 단기적으로 분양시장 회복세가 나타났던 작년, 계약금 정액제와 중도금 융자혜택을 등에 업고 공격적으로 분양받았던 계약자들은 프리미엄의 단꿈은커녕 주택시장 침체, 거래두절현상, 입주적체로 밤잠을 못 이루는 경우가 허다하다. 계약금 포기조건에도 분양권은 팔리지 않고, 입주를 앞둔 중대형평면은 전세 놓기도 쉽지 않으며, 건설업체의 동의 없이 계약해지도 용이치 않으니 입주지연에 따른 연체금 걱정이 공포로 다가오는 경우도 있다.
이럴때, 중개업소나 브로커를 통해 수수료 700만~1000만원의 추가비용과 계약금 포기조건으로 바지계약자를 구해 분양권 전매를 하는 것이다. 계약금 포기라는 손절조건 외에도 바지명의에 대한 비용과 중개브로커 수수료를 추가 지불해야하지만, 어차피 손절해야한다면, 계약금 대납에도 수요자를 구할 수 없어 엄청난 잔금 부채에 시달려야하는 이들에겐 더 큰 부채에서 빠져나올 수 있는 편법이 된다.
입주예정자는 부채해결, 중개업자나 브로커는 불황속 또 다른 수입원(중개수수료), 바지계약자는 명의 제공을 통한 현금수수료 등, 이해관계가 맞아떨어지는 거래행태가 형성된다. 그러나 건설사도 미입주 리스크를 떠안지 않기 위해 분양권 명의변경 시 금융권과 신용정보를 통해 바지계약자를 철저히 가려내고 있어, 명의를 빌려 바지계약자를 내세우는 손절 전매가 일반화되기 어려울 것이다.
불황일수록 투자기법은 더 지능화되고 편법과 합법을 넘나들며 수요자의 눈높이를 맞추기 위해 화려한 진화를 거친다. 위기가 기회일수 있다는 금과옥조에 매몰돼, 불황기 욕심을 부려 무리한 실행과 투자로 낭패를 볼 필요는 없다. 법과 정책을 활용한 합법적 수익을 거두려는 마음가짐이 중요하다.
