[프라임경제]신혼부부, 독신자, 직장인 등 1~2인 가구가 급증하고 있는 가운데, 이들 수요를 겨냥한 오피스텔이 인기를 끌고 있다. 더불어 오피스텔 임대사업에 대한 관심도 높아지고 있다.
오피스텔 투자는 아파트 임대사업보다 초기 투자자금은 적고, 상가보다는 안정적인 수익을 거둘 수 있다는 이유에서다. 최근 정부에서 도시형 생활주택과 오피스텔 등 1~2인 가구를 위한 주택사업 규제를 대폭 완화, 사업을 시작해보려는 예비 임대사업자도 적지 않다.
오피스텔 관련 세금을 알아야
오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류된다. 하지만 세법에서는 주거용으로 사용하면 주택으로 간주하고 가구수에 포함이 된다. 최근 오피스텔이 준주택으로 포함된 후에도 `사람이 살고 있으면 주택`이라는 과세 원칙은 변함이 없다.
따라서 세금을 부담할 때는 용도 구분에 상관없이 실제 주거용으로 사용한다면 주택으로 보기 때문에 종합부동산세와 양도세 과세 대상이 된다는 것이다. 만약 오피스텔을 주거용도로 빌려주고 월세를 받는다면 오피스텔 임대사업 역시 주택임대사업에 속한다. 주택임대사업 요건을 갖추면 주택임대사업자와 같이 종합부동산세 감면, 양도세 중과세 제외 등 세제 혜택을 받을 수 있다. 수도권에서는 공시가격 3억원 이하 주택 5채 이상을 10년간 임대하면 매입임대사업자로 인정한다. 단 매입하는 주택이 모두 같은 시ㆍ군에 위치해야 혜택을 받는다.
지방에서라면 임대사업자로 등록하기가 더 쉽다. 주택을 1채만 보유해도 임대사업자가 돼 양도세 중과에서 면제되고, 종합부동산세 비과세 혜택도 함께 노릴 수 있다. 의무임대기간도 수도권(10년)보다 3년 짧다.
임대사업에는 소득세가 부과된다. 따라서 매년 5월달에 종합소득세 신고를 해야 한다. 이때 놓치기 쉬운 점은 임대보증금(간주임대료)도 소득에 포함된다는 것이다. 임대보증금을 소득에 포함시키는 취지는 월세에 보증금을 은행에 맡겼다고 가정할 때 나오는 이자를 더한 금액을 임대소득으로 본다는 것이다.
가령 임대보증금이 1000만원, 월임대료가 55만원, 간주임대요율을 4%로 가정하면 12개월치 임대료 660만원에 1000만원에 대한 은행이자 50만원을 더한 710만원이 총소득이다.
계약할 때 2년~3년치 임대료를 한꺼번에 받는 외국인 대상 임대사업이라면 어떨까. 이런 경우는 기간에 따라 소득세를 낸다.
올해 5월부터 2년간 임대료로 1억원을 받았다면 1억원을 24개월로 나눠 8개월치에 대한 세금을 올해 내고, 나머지 임대료에 대한 세금은 내년에 내는 식이다. 또 소득세에 대해 부가가치세도 10% 붙는다. 하지만 임대사업 소득이 적으면 세율이 4~5% 선으로 낮아지기도 한다.
사업자로 등록한 사람이 업무용 오피스텔을 사서 사무실로 임대할 때는 부가가치세가 환급되지만, 주거용으로 사용하다 적발되면 감면 세액을 다시 추징한다.
한편 임대사업자의 경제적 손실을 일부 보완해주는 규정도 있다. 부동산 경기 침체로 공실이 생겨 소득은커녕 오히려 영업손실이 발생했다면 손실 부분만큼은 내년치 임대소득에서 제하고 세금을 부과한다. 올해 손실을 다음해 임대소득에 포함시켜 세금을 감해주는 기간은 10년이다. 세무전문가들은 임대사업에서도 인테리어에 들어가는 비용, 감각상각비 등은 사업을 하는 데 필요한 경비로 보고 소득세를 계산할 때 제해준다고 조언했다.
최근 세입자가 내는 월세도 현금영수증을 발급받을 수 있도록 규정이 바뀌었다는 점도 오피스텔 임대사업자가 고려해야 할 부분이다. 세입자가 국세청에 월세 현금영수증을 자진신고하면 향후 양도소득세나 부가가치세 부과시 기준 자료로 활용될 수 있기 때문이다. 월세 현금영수증 발급은 월세를 내는 세입자에게 소득공제 효과를 내기 위해서라기보다는 임대사업자에게 과세 근거를 확보해 세원을 관리하려는 취지로 주거용으로 임대하고 있는 오피스텔을 소유하고 있다면 종합소득세에서 제외되던 부분이 포함되거나, 소득세를 추가로 내게 되는 부분이 발생할 수 있다.
오피스텔 투자 포인트
오피스텔은 1억원 이하의 소액으로도 투자 가능한 물건이 있는 만큼 접근 기회는 비교적 폭넓은 편이다. 다만, 오피스텔도 규모, 입지에 따라 가치는 천차만별이므로 꼼꼼히 살펴 보고 접근해야 한다.
20평형이 넘는 중형의 경우 아파트에 비해 선호도가 크게 떨어지기 때문에 수요자 확보가 쉽지 않고 월세 수익률도 소형에 비해 떨어지는 편이다. 수요층이 두텁지 않기 때문에 공실의 발생 가능성도 높은 편이므로 유념해야 한다. 입지적으로는 지하철 역세권ㆍ대학가 인접지ㆍ업무 밀집지 인근이 수요확보가 용이해 임대수익률 측면에서도 유리하다.
오피스텔과 함께 수익형 부동산으로 떠오르는 것이 ‘원룸텔‘이다. 오피스텔 보다는 고시원에 가까운 원룸텔은 오피스텔보다 소액으로 투자 할 수 있어 많은 투자자들의 관심을 받고 있다. 하지만 원룸텔등은 분양받을때 구분등기가 안 되는 경우가 종종 있다. 지분 등기만 가능한 일종의 공동소유 부동산으로 되팔 때는 나머지 소유자들의 동의를 모두 받아야 되는 상황이 발생할 수 있다. 또, 기존 건물을 리모델링 하는 경우가 대부분으로 건물의 노후화가 신축건물보다는 빠르게 진행이 예상된다.
분양중 오피스텔
서울 강동구 강일동 강일지구 C2-2외 1필지 소재 강일타워가 소형 오피스텔 80실을 분양중에 있다.
강일타워는 1지구 6,500세대를 비롯해 2지구 3,400세대, 3,4지구 7,000여세대, 하남미사지구 37,000여세대, 고덕재건축사업지구 16,000세대 등 풍부한 배후수요를 갖추고 있다.
고덕동, 상일동 재건축으로 인한 대체 거주공간 미흡 및 약 10,000여명의 근로자가 종사하는 첨단업무단지의 입주로 인한 임대수요자의 증가가 예상되는 상황의 안정적인 임대수익을 기대할수 있는 희소성 있는 강일지구 내 유일한 오피스텔로 평가를 받고 있다.
지하4층~지상10층 총 점포수 46개 연면적 10,943.57㎡ 규모로 지하4층~지하1층은 주차장, 지상1층~지상5층은 근린생활시설, 지상6층~지상10층은 80세대의 오피스텔로 구성된다. 분양면적은 60.211㎡ 20세대, 60.837㎡ 20세대, 61.902㎡ 36세대, 71.953㎡ 4세대로 3.3㎡당 오피스텔은 680만원~760만원선이다. 시행은 강일타워, 시공은 산목종합건설이 맡았으며 2011년 5월 입주예정이다. 문의 02-3013-8201
LIG건설이 서울시 서추고 서초동 강남역 인근에 '리가(LIGA) 스퀘어'를 분양한다. 분양물량은 지하 6층~지상 14층 1개동 규모로, 50㎡ 미만의 소형 오피스텔 198실과 상업시설로 구성됐다.
강남대로와 테헤란로가 교차하는 오피스 밀집지역에 위치해 있으면 지하철 2호선 강남역과 9호선 신논현역이 인근에 위치하고 있다. 또 2011년 신분당선이 개통될 예정이어서 교통여건이 한층 좋아질 전망이다.
'리가 스퀘어'는 2005년 이후 강남역 인근 분양하는 신규 오피스텔 물량으로 2004년 오피스텔 건축규제로 분양 물량 부족해 실수요자 뿐만아니라 임대수익을 기대하는 투자자들의 관심이 높아지고 있다.
지하 1층~지상 3층에 들어서게 되는 상업시설의 경우 건물 외부에 상가 전용 에스컬레이터를 설치해 일반 시민들의 접근성을 높였다. 또 1층 점포 앞에 6m폭의 공개용지를 마련해 상가 입주민들이 노천카페 등 다양한 용도로 활용하도록 했다. 분양가는 3.3㎡ 1,500만원 선이며, 모델하우스는 논현역 3번 출구 강남대로변에 위치해 있다. 문의 02-549-3300
(주)하나종합개발은 도림천 조망이 보이는 신도림 역세권에 하나세인스톤3차 오피스텔(39.25㎡) 분양을 시작한다.
하나세인스톤3차는 지하1층 지상 20층 규모로 2~11층까지는 오피스텔, 12~20층은 도시형생활주택으로 구성됐으며, 총 152세대다. 분양방법은 1, 2차와 마찬가지로 청약통장 없이, 선착순 수의계약으로, 청약금 입금 순으로 층과 호수를 지정받을 수 있다. 특히 하나세인스톤 3차에서 주목할 점은 편리한 교통여건과 더불어 창밖에 도림천이 흐르는, 조망 및 녹지의 프리미엄을 갖췄다는 부분이다.
1/2호선 환승역인 신도림역을 도보 이용가능하며, 도림천변에 위치한다. 도림천은 서울시에서 지난 5월까지 총 335억원을 들여 생태하천으로 정비를 마친 상태, 전 구간에 자전거도로와 산책로가 마련돼 있다. 주변에 이마트, 테크노마트, 애경백화점, CGV 영화관, 구로구청, 구로 고대병원 등 각종 편의시설과 거리공원, 삼각공원 등 녹지가 많아 쾌적한 생활환경을 자랑한다. 문의 02-2111-7823
효성그룹 계열사인 진흥기업은 경기 일산 백석동에서 '더 루벤스 카운티' 오피스텔 모델하우스를 열고 본격 분양에 나선다. 이 단지는 지하 4층~지상 10층 522실 규모로 공급면적 65∼127㎡로 구성된다. 공급물량의 약 70%인 360실이 82㎡ 이하 소형으로 이뤄진다. 3.3㎡당 분양가는 평균 605만원 선이다.
지하철 3호선 백석역과 용인-문산간 경의선 복선전철 곡산역을 걸어서 이용할 수 있다. 장항IC, 일산IC 등과 인접해 자유로 이용도 수월하다. 내년 3월 개통 예정인 고양종합터미널, 창고형 할인매장인 코스트코 등도 가깝다. 벽체를 차음구조로 설계해 옆실과의 소음을 차단한 것이 특징이다. 준공은 오는 2012년 3월 예정. 문의 1577-1331
