[프라임경제]2010년 하반기 부동산시장에 대해 전문가들은 “대세상승 가능성은 낮다”고 내다보고 있지만 변경되는 부동산제도는 언제든지 흐름을 바꿀 가능성이 있다.
여름 비수기에, 휴가철 그리고 월드컵 시즌까지 시장의 장기적인 침체를 유발하는 요소들은 다분하지만 정부 정책과 부동산 관련 제도는 항상 시장 기조를 좌우하는 요소로 작용했기 때문이다. 무엇보다 올 하반기에는 ‘보금자리주택 3차 지구 청약’이라는 최대 관심사가 놓여져 있다. 여기에 공공관리자 제도의 확대, 주거용 건축물 철거 제한 그리고 소형주택 공급 활성화 등이 본격 시행될 예정이라 시장에 미치는 변동성을 파악해야할 것으로 보인다.
◆강화되는 제도
△준공후 미분양 주택 취·등록세 감면 종료
2009년 2월12일 현재 미분양으로 2010년 6월30일까지 준공된 주택에 한해 적용됐던 취·등록세 감면 혜택이 7월부터 폐지된다. 전국적으로 최초 분양받아 취득한 자에게만 적용되는 혜택으로 분양시장 활성화를 위한 정책이었지만 7월부터 수도권 미분양주택은 취·등록세 감면혜택이 종료되고 분양가 인하폭과 연계한 지방 미분양주택만 취·등록세를 차등 감면받을 수 있다.
△무신고가산세 부과
올 연말을 기점으로 양도소득세는 가장 많은 변화를 겪을 것으로 보인다. 이미 올해부터 양도세 예정신고납부에 따른 세액공제가 폐지되고 예정신고를 하지 않으면 무신고가산세가 부과되고 있다.
1세대 다주택자에 대한 양도소득세 중과의 한시적 완화도 연내 종료된다. 2009년 1월1일부터 2010년 12월31일까지 한시적으로 일반세율(6~35%)이 적용된 1세대 2주택자나, 2009년 3월16일부터 2010년 12월31일 양도분까지 일반세율이 적용된 1세대 3주택이상 보유자의 한시적 양도세 중과 유예조치가 연말까지만 시행된다.
△장기전세주택 입주 제한
오는 8월부터 고소득자 및 고액자산가는 서울시가 공급하는 장기전세주택(시프트)에 입주가 불가능해진다. 이에 따라 전년도 도시근로자 가구당 월 평균 소득의 150%를 초과하거나 기준가액이 2억1550만원 이상인 토지와 건물 혹은 일정금액 이상의 자동차를 보유한 사람은 청약할 수 없다.
△특별공급 청약통장 의무화
청약제도의 변경에도 주의해야 한다. 자녀를 3명 이상 둔 무주택자가 대상이 되는 3자녀 특별공급의 경우, 올 상반기까지 청약통장이 필요 없었다.
그러나 8월 23일 이후 부터 주택공급규칙 개정에 따라 6개월 이상 납입한 청약저축(주택청약종합저축 포함)이 있어야 한다. 규칙 공포일(2010년 2월 23일)로부터 6개월 후 적용하기로 함에 따라 성남 고등지구 등, 3차 보금자리지구 특별공급 예비청약자들은 반드시 청약통장이 있어야 청약이 가능하다.
△보금자리주택의 입주·거주의무기간(5년)부여 및 예외요건 확정
수도권 GB에 짓는 보금자리주택의 거주 의무기간과 예외조항에 관련된 법 개편도 있다. ‘90일 이내 입주’ 및 ‘5년간 거주의무’를 부과하는 등의 내용을 골자로 한 ‘보금자리주택건설 특별법시행령’ 일부 개정안이 6월초 입법예고 기간을 거치고 7월부터 실시된다.
◆활성화 촉진 제도
△서울시 정비사업 공공관리자제도 실시
서울의 모든 재개발·재건축단지에 서울시가 사업을 주도하는 공공관리자제도 역시 7월부터 도입된다.
그동안 민간(조합)이 추진해왔던 재개발·재건축 사업을 앞으로는 구청이나 SH공사 등 공공기관이 직접 관여해 각종 업무를 수행하게 된다. 물론 서울시는 이 제도를 통해 투명성과 기간단축의 효과를 얻을 것으로 예상하고 있지만 조합설립인가 이후 시공사를 선정하려는 사업장은 시공사선정시기가 늦춰질 가능성도 있다.
△도시형 생활주택 및 준주택 공급 활성화 추진
2009년 8·23대책 및 9·10대책 등 도시형생활주택과 관련된 규제완화 정책의 일환으로 올 7월경 도시형 생활주택 사업자 기준이 완화된다. 이로써 30세대 미만 도시형 생활주택에 대해서는 사업시행을 주택건설사업 등록자가 아닌 개인도 가능토록 완화된다. 아울러 건축허가대상 도시형 생활주택도 완화된 주차장 기준을 적용받게 된다.
도시형 생활주택의 건설 공급기준이 완화되고 주택사업자에 대한 주택기금 지원도 강화된다. 건설가구수 제한은 현 150가구에서 300가구 미만으로 확대되며 30가구 미만(현 20가구)의 소규모 사업의 경우 사업승인 없이 건축허가만 받으면 된다.
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< / 부동산뱅크> |
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