주택시장이 주춤하는 사이에 수익형 부동산에 관심이 몰리고 있다. 곳곳에서 수익형 부동산의 선전소식이 들려오고 있다. 대표적인 상가시장은 전반적으로 고전하고는 있지만 판교상가가 선전하고 있으며, 대구스타디움몰은 지난 4월 20일 임대분양을 시작한 이후 한달도 채 안되 전체 101개 점포 중 43개가 계약이 이뤄졌다.
한원건설이 관악구 신림동에 분양한 서울시 도시형 생활주택 1호 상품인 '아데나534'(194채)도 3.5 대 1의 높은 경쟁률을 보였다. 당시 1억4900만원짜리 주택에 한 명당 평균 5채，많게는 12채를 신청한 청약자가 등장했을 정도로 '큰 손'들이 대거 가세했다. 최근 포스코건설이 부산에서 청약을 받은 오피스텔 '더샾센트럴스타 리츠'는 319실 모집에 9,889명이 몰리며 평균 31대1의 경쟁률로 청약을 마감했다. 한꺼번에 수천명이 몰리며 줄서기에, 떴다방까지 등장하는 진풍경도 연출됐다. 대우건설이 분양한 서울 송파구 신천동의 '잠실 푸르지오 월드마크' 오피스텔이 그 주인공.89실 공급에 몰려든 청약자만 4369명에 달했다.
이처럼 수익형 부동산에 관심이 몰리는 이유는 무엇일까? 먼저 저금리 시대에 은행 예금 금리의 두 배가 넘는 고정 수익을 기대할 수 있다는 이유에서다. 여기에 아파트와 달리 별다른 청약조건이 없다는 점도 수익형 부동산의 인기 요인중 하나다. 아파트는 청약시 청약예금 통장을 사용해야 하고 분양가 상한제 단지에 당첨되면 계약 여부에 상관없이 3년간 재당첨 금지 제약을 받지만 수익형 부동산은 규제에서 자유롭다.
이러한 분위기를 반영하듯 최근 수익형 부동산이 대거 분양에 나서고 있다. 하지만 수익형 부동산의 경우 경기에 민감하며, 지역에 따라서는 수익률 편차가 심한 경우가 적지 않다. 따라서 수익형 상품은 꼼곰히 살펴보고 투자에 임하지 않으면 낭패를 보기가 쉬우므로 사전에 철저한 주의가 요구된다.
수익형 부동산 의미와 종류
수익형 부동산은 매매를 통한 차익보다는 임대수요를 통해 시장금리 이상의 수익창출에 목적을 둔 부동산을 말한다. 이러한 수익형 부동산에는 상가, 오피스텔, 빌딩, 오피스(또는 사무실), 도시형생활주택, 펜션, 원룸텔 등 다양한 상품이 존재하지만 투자자들이 손쉽게 다가갈 수 있고, 환금성·안전성 면에서 유리한 대표상품은 상가와 오피스텔이라고 볼 수 있다.
특히 상가와 오피스텔은 주택처럼 수도권 주요지역에서 매년 신규분양이 이어져 비교선택이 용이할 뿐만 아니라, 역세권·주거지역·사무실밀집지역 등 각 지역특성에 따라 접근방식이 달라지므로 상품에 따라 장·단점과 특징을 꼼꼼하게 점검할 필요가 있다.
■상가=주변 유동인구와 직접 접하는 저층부(1~3층)에 주로 위치하고, 오피스텔과는 달리 주거목적으로의 사용이 불가능하다. 하지만 직접적인 상품(의·식·주)판매를 통한 수익창출이 가능한 부동산으로, 입지와 유동인구 등 상권의 활성화에 따라 임대수익은 물론 시세차익까지 노려볼 수 있는 장점이 있어, 침체기에 오히려 주목받는 상품이다.
■오피스텔=상가와는 달리 주거 또는 사무실 등 임차인의 사용목적에 따라 활용 가능한 장점이 있으며, 주로 역세권에 위치하고 중층~고층 위주로 건설돼, 직장인과 신혼부부에게 인기가 많은 상품이다. 최근에는 정부가 소형주택 공급을 위해 '준주택' 개념을 도입하면서 건설기준이 완화되고, 주택기금의 지원을 받게 될 예정이므로 앞으로 공급이 크게 늘어날 것으로 보인다.
■도시형 생활주택=도시형 생활주택은 1~2인 세대와 서민들의 주거 안정을 위해 도입되는 새로운 주거 형태의 건물을 말한다. 도심에 소형주택 건립을 활성화할 수 있도록 규제를 대폭 완화하겠다는 것이다. 지역에 따라 다르겠지만 한 채당 5000만~8000만원 정도에 공급할 수 있어 건물을 신축하려는 토지소유주나 임대 목적의 투자자에게는 수익이 비교적 안정적인 주택상품으로 각광을 받고 있다.
수익형 부동산 투자요령
그 동안 수익형 부동산의 대표 상품으로는 상가다. 상가는 입지에 따라 향후 보유가치는 크게 차이가 난다. 상권이 활성화된 곳이라면 안정적인 임대수입 확보는 물론 상가 가치 상승의 가능성도 높다. 반면, 장사가 잘 되지 않아 임차인이 너무 자주 바뀌거나 임대료 연체가 발생한다면 안정적인 월세 확보가 어렵고 중개수수료 등 기타 부대비용도 수시로 발생하게 된다.
하지만 경기상황에 민감한 상가의 경우 경기 침체 장기화에 따라 공실 리스크가 커지고 임대수익률이 낮아지며 일부 수요자들이 오피스텔 또는 도시형 생활주택으로 관심을 돌리고 있다.
또한 매년 초 국세청에서 발표하는 상업용 건물 기준시가 변동률에 따르면 최근 상가의 시가 변동률은 제로에 가깝거나 마이너스 변동률을 보이고 있다. 반면 오피스텔의 경우 부동산시장 침체기에도 꾸준한 플러스 변동률을 보이고 있어 자산가치 상승 측면에서 오피스텔 보유가 비교적 안정적이다.
오피스텔은 1억원 이하의 소액으로도 투자 가능한 물건이 있는 만큼 접근 기회는 비교적 폭넓은 편이다. 다만, 오피스텔도 규모, 입지에 따라 가치는 천차만별이므로 꼼꼼히 살펴 보고 접근하셔야 한다. 중형이상의 경우 아파트에 비해 선호도가 크게 떨어지기 때문에 수요자 확보가 쉽지 않고 월세 수익률도 소형에 비해 떨어지는 편이다. 수요층이 두텁지 않기 때문에 공실의 발생 가능성도 높은 편이므로 유념해야 한다. 입지적으로는 지하철 역세권ㆍ대학가 인접지ㆍ업무 밀집지 인근이 수요확보가 용이해 임대수익률 측면에서도 유리하다.
도시형 생활주택은 유동 인구가 많은 역세권 주변이나 1~2인 수요가 많은 업무시설, 대학가 주변 등이 투자하기에 좋다. 따라서 수요자 층에 맞는 면적 구성이 중요하다. 대학가 주변은 전용면적 13.2~16.5㎡, 오피스 주변은 16.5~19.8㎡가 적당하다. 전용면적 20㎡ 이하 범위에서 수요층의 특성에 맞게 면적을 구성하면 임대 시 유리할 수 있다.
또 도시형생활주택은 월세 상품으로 이동이 잦은 직장인 등에는 풀 옵션을 갖춰 놓는 것이 좋다. 1인 거주자의 경우 위험에 노출되기 쉽기 때문에 보안문제도 신경을 써야 한다. 무인경비와 출입통제시스템 등의 안전시스템을 갖추는 것도 좋다.
도시형생활주택은 집주인이 직접 거주하는 상품이 아니기 때문에 관리 시 비용이 저렴한 재료를 선택하는 것이 유리하다. 임대는 전문업체에 맡기는 것도 좋다. 임대관리를 통해 안정적인 수익 유지가 가능하고 지속적으로 관리가 가능하기 때문이다.
다만 도시형생활주택의 최대 걸림돌은 비싼 땅값이다. 역세권 주변 땅값이 기존 주택가에 비해 높아 땅을 매입하면 수익을 내기가 쉽지 않다. 따라서 임대수익이 목적일 경우 꼼꼼한 수익률 계산이 필수적이다. 도시형생활주택 제도 도입 초기만 해도 수익률에 대한 기대가 컸으나 비싼 토지 가격과 지자체마다 용적률이 달라 기대수익이 높지 않은 상황이다. 금융비용과 관리비용까지 모두 포함한 수익률을 따져보아야 한다.
경매로 수익형 부동산을 취득하는 경우 주변 시세에 비해 저렴한 가격에 낙찰 받을 수 있다는 장점은 있지만 초보자가 섣불리 접근할 경우 복잡한 권리관계, 명도소송 등의 문제로 시간과 비용이 소모될 수 있다. 따라서 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 안전하다.
눈여겨볼 수익형 부동산
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