상가투자 1순위, 역세권 투자 요령

넘치는 역세권 옥석을 가려야

역세권은 상가에서 영원한 상가투자 1순위로 꼽힌다. 하지만 최근에 교통난 해소를 위해 서울이나 광역시에 새로운 노선의 역세권이 우우죽순으로 생기고 있다. 따라서 여기에서 오는 주의점도 만만치 않다. 소위 무늬만 역세권인 경우가 많아 투자자들의 각별한 주의가 요구된다.

우선 역세권 상가투자에 임하기전에 진정한 역세권의 의미를 알아야 하겠고 같은 역세권에서도 출입구에 따라 향후 상가의 가치가 달라지는 점, 그리고 주 출입구를 파악하는 방법에 대해서 학습한다면 한층 역세권 상가에 투자하는데 리스크를 줄일수 있겠다.

그렇다면 역세권의 범위는 어디일까? 역세권 상가라고 하면 역에서 적게는 반경 100m 이내의 점포 및 크게는 300~500m 이내의 점포를 의미한다. 역세권 상가의 경우는 생식품을 제외한 음식업,소매업 및 서비스업 등의 업종이 무난하다고 볼 수 있으나 초기 투자비가 많이 소요되므로 본인의 자금여력에 따라 결정되는 경우가 많다.

지하철로 여러 지역이 연결되면 작은 상권 새로운 중심 상업지의 큰 상권으로 빼앗겨 큰 축을 보고 어떻게 상권을 흡수하며 어떻게 변할지 알아봐야 한다. 특히 신설 역세권 주변상권이 새롭게 형성되려면 최소한 2~3년 이상의 시간은 소요되므로 단기적인 접근보다는 중장기적인 투자로 임해야 원하는 성과를 볼 수 있다는 점도 간과해서는 안된다.

역세권 상가 투자는 모든 부동산 투자가 그러하듯이 개발 호재와 재료에 따라 투자의 성패가 갈린다. 따라서 개발에 따른 상권의 확장과 활성화가 예상되는 지역을 선택하여 투자해야 후회 없는 투자가 될 것이다.

◇ 향후 개통 예정 노선을 주목하자

2013년까지 수도권에서는 총 11개 노선들이 개통될 예정에 있다. 이들 노선은 기존 노선이 복선화 또는 연장되거나 신규로 개통된다.

대부분 교통시설이 열악했던 상권에 신설되는 만큼 역세권 입지를 갖추게 돼 가격 상승을 기대할 수 있다. 교통이용이 수월해지면서 상권의 수요층도 두터워지기 때문이다.

◇ 역세권 상가에 지나친 환상을 버리자

대부분 역세권 상가는 좋을 것이라는 느낌을 받는다. 당연해 보인다. 일단은 어떤 목적이든 역세권에는 유동인구가 많다. 환승역은 더욱 그렇다.

수도권에만 대략 400여개 정도의 역이 있다. 사실 이 모두를 역세권이라 부르기는 무리가 있다. 따라서 진정한 역세권을 고를려면,환승 구간 사이에 유동인구를 가둬둘 수 있는 구조를 가진 역을 선택해야 한다.

단지 환승이용 수단이 되는 역세권도 많다. 노선의 신설,연장이 되면서 환승역도 늘고 있다. 이런 경우 출구가 두자리인 경우가 적지 않다. 따라서 유동인구가 이용하는 주된 출구가 어디인지 꼭 확인 해봐야 한다. 역세권 상가투자는 시간별, 요일별 세밀한 분석을 해야하고 흘러가는 유동인구에 현혹된 투자는 삼가해야 하겠다.

◇ 역세권 상가 체크포인트

먼저 역세권에서도 상가의 입지를 고를 때 눈여겨 봐야 할 것은 동선이다. 이를 쉽게 알 수 있는 방법중 하나는 노점상이 역을 중심으로 얼마나 있는가 살피는 것이다. 특성상 노점상은 사람이 잘 모이고 다니는 곳에서 영업을 하기 때문이다. 또 유명 의류 대리점이 입점한 곳도 상가의 투자성이 높은데 그 이유는 보통 유명대리점은 본사에서 동선 입지가 뛰어난 곳이 아니면 허가를 내주지 않기 때문이다.

두 번째, 상가가 대표적인 역 출구에 있는가를 살펴야 한다. 역세권의 강점에도 상가 활성화에 실패한 상가를 분석해 보면 역주변 유동인구의 나뉨 현상에 적절히 대응하지 못했다고 볼 수 있겠다. 출구는 적게는 한자리에서 역 규모에 따라 두자리를 넘기는 경우가 있다. 출구에 따라 상권의 규모가 분류되므로 출구별 상권분석이 요구된다.

세 번째, 수요와 공급의 원칙을 지켜라. 이미 역세권내 수많은 상가들의 입점으로 공급 점포의 수가 한계를 넘었음에도 흡입력 없는 신규상가의 등장은 상권 존립을 어렵게 만든다. 앞으로 역세권 상가투자에 있어 세밀한 분석없이 풍부한 유동인구에만 현혹된 투자는 버려야 한다고 수차례 강조를 하였다. 따라서 사람들이 많이 모이는 곳이면 장사가 잘 된다는 상가투자의 기본 공식과 변수로 작용할 세부공식의 결과값을 가지고 투자에 임해야 후회가 없을 것이다.

네 번째, 사람들이 모이는 자리인가? 동선에 따라서 입지는 천차만별의 현상을 보인다. 역세권으로서 상권이 번성을 하려면, 사람이 모이는 자리인지 확인해야 한다. 단지 출퇴근의 수단이 되는 역인지 하나의 강한 흡수력으로 고객을 끌어당길 수 있는 역인지 꼭 점검해야 하겠다.

다섯 번째, 집객 역할을 할 대형 시설물이 있어야 한다. 대형 멀티영화관이나 할인점 등은 특정지역의 상권과 소비 트렌드를 바꿀 만큼 영향력이 높다. 따라서 역주변 대형편의시설을 고려하여 그 길목에 자리를 잡는다면 좋다.

여섯 번째, 타 교통수단과의 연계가 높아야 한다. 근처에 다양한 노선의 버스정류장이 있어야 좋다. 지하철과 버스의 연계로 동선은 양뱡향으로 흐른다. 그래야 유동인구가 많고 상권이 번성한다.

◇ 분양중 역세권 상가 어디?

GS건설은 서울 중구 충무로 4가 306번지에 지하7층, 지상 32층 2개동 규모의 주상복합 ‘남산 센트럴 자이’ 지하1층~지상 2층에 상업시설 68개와 지상 3층~4층에 업무시설 44실을 분양중이다.

지하1층에는 음식점, 슈퍼마켓등 근린생활시설이 지상1층에는 부동산, 프랜차이즈 편의점등 편의시설이 지상2층에는 병원, 학원등이 들어설 예정이며 지상3,4층에는 금융, 보험, 문화, 건축등의 업무시설이 들어설 예정이다.

서울 강남구 삼성2동 '삼성동 힐스테이트' 아파트 2단지내 상가가 분양중에 있다. 삼성힐스테이트 단지는 1,2단지 총 2,100가구가 입주하는 대규모 단지로 풍부한 고정배후 소비를 확보하고 있다. 상가 앞에 버스정류장과 행단 보도가 있어 유동인구의 유입이 용이하다.

지하1~지상5층 총 점포수 27개, 연면적 2521㎡ 규모로 지하1층은 푸드코트, 마트, 지상1층은 근린생활용품 및 서비스, 지상2~지상3층은 헤어숍, 에스테틱 지상4층은 성형외과, 미용클리닉 5층은 학원, 사무실, 카페테리아 등으로 구성된다.

(주)서건에서 동판교 전철역 사거리 코너 핵심 중심상업용지내(경기 성남시 분당구 삼평동 중심상업지 501-5블록) 서건타워 상가를 분양하고 있다.

지하4층~지상13층, 총 점포수 54개, 연면적 8360.16㎡ 규모로 지하1~4층은 주차장, 지상 1층은 편의 시설 및 명품매장, 지상2~4층은 금융, 프랜차이즈 전문식당, 5~8층은 메디컬, 클리닉, 9~10층은 교육시설 전문학원, 11~12층은 오피스, 체육시설, 13층은 스카이라운지로 구성된다.

분양중 역세권 상가

상가명	지역	상가종류	규모(층)	특장점	문의처
남산 센트럴 자이	충무로 4가	주상복합상가	지하1~지상 2	트리플역세권,업무지역 배후	02-2275-0010
삼성동 힐스테이트 2차	강남구 삼성동	단지내 상가	지하1~지상5	9호선 봉은역(예정),횡단보도,버스정류장 인접	02-511-3243
서건타워	분당구 삼평동	중심상업상가	지하4~지상13	신분당선 판교역세권(예정),도로변 사거리 코너	031-701-9460