[프라임경제]부동산 침체가 길어지면서 수도권 재건축 시장 역시 ‘가격하락→거래부진→가격하락’이라는 악순환에서 벗어나지 못하고 있다. 투자자들은 기대치를 낮춘지 이미 오래이며 최근에는 일반 수요자들의 매수세 역시 모습을 감춰 이제는 일반 아파트 시장에도 영향을 주는 모습이다.
특히 금융위기 여파로 하락세를 보인 2008년 12월 이후 최대의 낙폭을 기록했으며 강남권 재건축은 7개월 만에 3.3㎡당 3500만원선이 붕괴되고 이로인해 서울 재건축 시가총액도 올초 대비 1조3800억원 감소했다.
◆매수세 실종, 일반에도 영향
부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 4월 서울 및 경기지역 재건축아파트 매매가 변동률은 서울 -0.79%, 경기 -0.98%를 기록했다. 전달(-0.73%)과 비슷한 내림세를 보인 서울에 반해 경기권은 큰 폭으로 떨어진 과천의 영향으로 2배 이상 하락폭이 깊어졌다.
재건축 시장의 경우, 지난 1월 겨울 비수기임에도 불구하고 사업호재로 때 이른 봄을 맞이한 분위기였지만 설 연휴를 기점으로 단기간 너무 오른 가격부담에 매수 움직임이 둔해지자 다시 내리막 길을 걷기 시작해 결국 지난 3월 2008년 12월 이후 최대 마이너스 변동률을 기록했다.
특히 4월의 주간 변동률을 살펴보면 서울의 경우 지난 5주간 0%에는 근접도 못한 채 하락세가 계속됐다. 4월 초순보단 내림폭이 둔해진 편이나 그 동안 형성했던 호가가 지속적으로 걷히면서 마이너스 지역에서 좀처럼 벗어나질 못하고 있는 상황. 경기권은 보합세를 이어오다 과천지역의 용적률 축소 발표(4월 2일)로 재건축 기대감이 꺾이면서 내림세를 보였다.
매수세가 완전히 실종된 시장은 계속되는 급매물 출현에 연일 하락조정을 받고 있다. 시세상승을 주도하던 재건축이 지금은 가격 하락을 이끌며 일반아파트까지 영향을 주고 있는 실정이다.
송파구는 조합업무가 재개되자 다시 제동 걸린 가락시영의 오락가락하는 사업 속도에 급매물이 쏟아지면서 서울지역 가운데 가장 큰 폭으로 하락했다. 이 지역은 재건축 물량이 집중된 것이 원인으로 위축된 매수세에 따른 하락 여파가 크게 작용한 것으로 보인다.
실제로 가락시영1차 49㎡는 3월말 6억~6억2000만원에서 4000만원 하락 조정돼 5월1일 현재 시세는 5억6000만~5억8000만원 수준이다.
3.3㎡ 평당가 3000만원 선이 무너진 강동구도 매도 문의만 이어질 뿐 매수세가 극도로 위축된 모습이다. 거래가 전무하다 보니 시세형성 조차도 어렵다는 게 지역 공인 중개사의 설명이다. 전 달 대비 낙 폭 큰 아파트 상위 랭킹에 둔촌주공이 즐비하게 자리잡고 있다. 앞으로 사업호재만 대기하고 있음에도 수요자들이 매입을 꺼려하는 분위기다.
겨울에 형성했던 호가가 대부분 걷히면서 지난해 6월말 시세로 돌아간 모습이다. 더욱이 최근 주공2단지 시공사 선정 단계에서 무상지분율이 낮게 책정되면서 투자자들의 실망매물이 나오고 있다. 둔촌주공1단지 59㎡는 5월 1일 현재 6억6000만~6억7000만원 선으로 전 달에 비해 4000만원 하락했다.
경기권은 과천이 전체 내림세를 견인하고 있다. 강남권 재건축의 약세가 수도권 전반에 퍼지면서 가격하락을 부추기고 있다. 또한 봄 이사철이 마무리되면서 매수세력이 둔해진 부분도 한 몫하고 있다. 과천은 이 달 서울 및 수도권 전체를 통틀어 가장 큰 낙 폭을 보였다. 이는 ‘2020 과천시 도시·주거환경정비기본계획(안)’ 조건부 승인 시 용적률이 200~250%에서 140~250%로 낮춰 통보되자 재건축 수익성이 낮아질 것으로 판단해 수요자들이 실망매물을 쏟아냈기 때문이다.
◆강남권 재건축 1조5000억원 감소
강남권 재건축 아파트의 3.3㎡당 매매가도 3468만원을 기록하며 7개월만에 3500만원 이하로 떨어졌다. 닥터아파트에 따르면 이는 지난 2008년 10월 1년 반만에 가장 큰 폭의 하락세를 기록한 것으로 서울은 -2.31%로 2008년 10월 이후 내림 폭이 가장 큰 것으로 확인됐다.
이로인해 서울 재건축 시가총액 역시 올 초 대비 1조3800억원이 줄었다. 부동산뱅크가 서울시에 위치한 재건축 아파트 11만 1353가구의 시가총액을 조사한 결과를 살펴보면 4월 현재 96조4031억4300만원으로 올 1월 97조7928억3100만원이었던 것에 비해 1조3896억8800만원이 줄었다.
특히 지난해 투자자들의 관심이 집중됐던 강남권(강남구, 송파구, 강동구) 일대 재건축 단지들은 하락세가 두드러진 모습이다. 강남권 재건축 아파트 시가총액은 4개월만에 1조5554억50만원(85조4097만1750만→83조8543억1700만원)이 증발한 반면, 비강남권 아파트의 경우 영등포구, 성동구 등의 상승세에 힘입어 같은 기간 1657만원(12조3831억1350만→12조5488억2600만원)이 증가했다.
구별로 살펴보면 송파구가 올 들어 1조1616억1000만원(16조673억8000만원→14조9057억7000만원) 감소해 서울 25개구 중 하락폭이 가장 컸고, 강남구 5078억7750만원(27조5851억7250만→27조772억9500만원), 강동구 3120억8000만원(15조2305억4000만→14조9184억6000만원), 금천구 55억7250만원(7535억4500만원→7479억7250만 원)등의 순으로 시가총액이 빠졌다.
