[프라임경제]“시장에 맞지 않는 환매가. 참여할 건설사는 극히 소수일 것”(인천 소재 중견건설사 관계자)
“DTI규제완화 범위가 신규입주를 위한 기존주택처분매물에 한정돼있어 시간이 지나도 선뜻 거래에 나설 사람은 없을 것”(강북구 소재 A공인중개업소 대표)
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미분양 감소 및 주택거래 활성화를 취지로 한 정부의 ‘4.23 부동산 대책’이 시장에 나온지 5일을 넘기고 있지만 정작 시장과 업계의 반응은 여전히 냉담하다.
무엇보다 이번에 정부가 발표한 정책이 장기적인 침체기를 겪고 있는 현 주택시장을 끌어올리기에는 역부족이고 유동성 문제를 겪고 있는 중소형 건설사들 입장에서도 뚜렷한 해결책을 제시받지 못했기 때문이다.
4.23 부동산 대책의 주요 골자는 환매조건부 매입 규모를 3조원으로 확대하고 리츠·펀드 활성화 등을 통해 미분양분을 4만가구 이상 줄이겠다는 것이다. 물론 주택거래 활성화를 위한 주택금융신용보증기금 대출보증 등도 내용에 포함됐다. 그러나 이번 대책에 대해 대다수의 전문가들은 ‘추가적인 지원이 필요하다’고 분석했다. 이는 정상적인 거래를 통해 미분양을 줄이겠다는 것이 아니라 공공개입을 통해 미분양을 해소하겠다는 것으로 주택거래 활성화 부분 역시 혜택 수요가 크게 한정됐기 때문이다.
◆“현실적인 정책 필요”
한 중견건설사 관계자는 “침체된 주택거래 시장과 업계가 겪고 있는 유동성 문제를 정부도 100% 인지하고 있다”며 “하지만 이번 대책에는 허점이 많아 보완책이 필요하다”고 지적했다.
대한주택보증의 환매조건부 매입 규모가 2만가구, 3조원 규모로 확대되고 업체별 매입한도 역시 현행 1000억원에서 1500억원으로 늘어났지만 건설업체의 도덕적 해이를 방지한다는 차원에서 ‘매입시 가격을 분양가 50% 이하 수준’으로 결정한 것이 가장 큰 원인.
인천에 소재한 한 중견건설사 관계자는 “사업장에 당장 돈을 돌려야하는 소규모 업체라면 일단은 참여할 수도 있겠지만 분양가 50%이하 수준으로 매입한다면 대부분의 건설사나 시행사들은 본인들이 60~70%선에서 파는 게 낫다고 판단할 것”이라고 밝혔다.
환매기간동안 건설사의 사정이 더욱 악화돼 결국 환매가 이뤄지지 않을 가능성도 우려됐다. 닥터아파트 이영진 소장은 “결국 대한주택보증이 매매 또는 임대를 통해 자금을 회수해야한다”며 “이는 자금부담 내지 부실로 이어질 수도 있다”고 지적했다.
이어 “환매조건부, 리츠·펀드를 통해 매입한 미분양아파트 역시 일정기간 지난 후 사업주체에의 환매, 또는 일반인에게의 매각을 통해 투자자금을 회수해야 하는 부담이 있다”며 “시장상황이 악화되는 경우 매각되지 않거나 임대를 맞추지 못해 다시 미분양으로 잔존할 우려도 배제할 수 없다”고 내다봤다.
준공후 미분양 물량에 대한 지원책이 부족한 것도 문제점으로 드러났다. 유앤알 컨설팅 박상언 대표는 “현재 지방의 경우 준공후 미분양 물량이 전체 미분양의 대부분을 차지하고 있다”며 “특히 준공후 미분양 물량 대다수가 대형 평형대지만 이번 LH의 미분양 매입 확약은 149㎡ 이하만 가능하기 때문”이라고 분석했다.
◆거래 활성화, “원인분석을 잘못”
주택금융신용보증기금을 활용한 거래 활성화 방안도 ‘현실적이지 않다’는 지적을 받고 있다.
DTI규제완화 범위가 모든 기존 주택에 해당되는 것이 아니라 신규입주를 위한 기존주택처분매물에 한정돼 있어 거래시장의 전반적인 활성화에는 다소 미흡하다는 것이다. 실제로 정부는 기존주택을 처리하지 못해 신규주택에 입주를 못하고 있는 이들에게 △국민주택기금을 통한 저리(가구당 2억원, 연리 5.2%)의 융자 지원 △총부채상환비율(DTI) 규제완화 및 신용보증기금 보증을 통한 추가 대출방안을 발표하며 △국민주택기금을 통한 지원은 구입자가 무주택자이거나 1주택자로 부부 합산 연소득이 4000만원 이하 △기존 주택은 투기지역이 아닌 곳의 6억원 이하, 85㎡ 이하 주택이라고 조건을 걸었다.
물론 건설사 입장에서는 자연스레 입주가 늘어나고 잔금이 들어오면서 유동성 해소에 큰 도움을 줄 수 있겠지만 대출상환 능력이 높지않은 연소득 4000만원 이하 세대에게는 오히려 가계부실이 일어날 가능성이 높은 점도 우려할 대목이다.
스피드뱅크 박원갑 소장은 “현재 집을 구매를 하지 않는 것은 DTI같은 금융규제도 한 요인이지만 집값하락 압력에 대한 불안감과 불확실성이 크게 작용하고 있는 상황”이라며 “지금 당장으로서는 입주를 하지 못해 내놓은 ‘DTI 완화 주택’에 대한 수요는 많지 않을 것으로 보인다”고 밝혔다.
부동산114 김규정 부장 역시 “이번 활성화 대책이 주택경기 전반에 활기를 주기는 어려울 것”이라며 “이번 대책의 주택거래 활성화 부분은 융자지원 규모나 연소득 조건 등을 볼 때 상대적으로 부족하다”고 평가했다. 무엇보다 더딘 경기회복과 가격 하락 우려가 기존 주택 거래에 실질적인 영향주고 있는 상황에 보금자리 등 저가 주택 공급에 따른 심리적 영향 그리고 입주물량 쏠림에 따른 가격 영향 등으로 인해 해결에는 한계가 있기 때문이다.
