[프라임경제]수도권 청약저축 가입자들이 손꼽아 기다리던 2차 보금자리주택이 오는 29일 모집공고를 시작으로 내달부터 사전예약에 들어간다.
이번 사전예약으로 공급되는 가구수는 총 1만8511가구로 이 중 공공분양주택은 1만4497가구다. 이밖에 임대기간이 경과할 경우 분양전환되는 10년·분납임대주택 4014가구도 처음으로 사전예약으로 공급된다.
특히 이번 2차분은 이전 보금자리주택과 달리 물량도 풍부하고 지역이 다양한 점이 특징이다. 더욱이 공공임대(10년) 물량도 첫 선을 보일 예정임에 따라 수요자들의 선택 폭도 넓어졌다.
이 가운데 강남권 세곡2지구와 내곡지구는 수도권 거주자들의 지역 선호도가 높아 위례신도시에서 탈락한 청약자들이 재도전할 것으로 보여 청약경쟁률은 한층 높아질 것으로 예상된다.
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<2차 보금자리주택 위치도 / 닥터아파트> |
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◆각 지구별 예상분양가는?
△서울 세곡2지구
서울 세곡2지구는 서울 강남구 자곡동, 세곡동, 율현동 일대 총 면적 77만㎡ 규모로 조성된다.
시범지구(세곡지구), 위례신도시와 인접해 있는 세곡2지구는 2개의 사업지로 나눠지며, 각각 위례신도시 서쪽과 서울지하철 3호선 수서역 인근 지역에 개발될 예정이다. 또한 서울지하철 8호선과 분당선 전철 환승구간인 복정역을 걸어서 이용할 수 있어 교통 환경이 뛰어나다.
부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 세곡2지구는 인근 시범지구 당첨 커트라인(1200만~1300만원선)보다 높은 1400만~1500만원 수준일 것으로 보인다. 특히 위례신도시 이어 경기 및 인천 고액 청약자들이 대거 몰릴 것으로 보여 경우에 따라 더 높게 형성될 수 있다.
시범지구인 세곡지구 예상분양가는 3.3㎡당 1021만~1142만원에 형성됐다. 인근 시세(수서동, 일원동 등)가 현재 3.3㎡당 2100만~2600만원선으로 세곡2지구 추정 분양가는 50%수준인 1175만원선일 것으로 예상된다.
△서울 내곡지구
내곡지구는 서울 서초구 내곡동, 신원동, 원지동, 염곡동 일대 총 면적 76만9000㎡로 건설될 계획이다.
지리적으로 신분당선 청계역(2011년 개통 예정)과 인접해 있으며 분당~내곡간 고속도로 내곡 인터체인지 진출입도 쉽다. 또 구룡산과 안능산 사이에 위치해 풍부한 녹지 환경이 특징이다.
내곡지구도 마찬가지로 당첨 커트라인이 1400만~1500만원 수준으로 예상된다. 특히 안정권에 들려면 청약저축 불입액이 1600만~1800만원선 정도여야 할 것으로 보인다.
시범지구인 우면지구 예상분양가는 3.3㎡당 1034만~1152만원 수준이었다. 현재 주변 시세(양재동, 우면동 일대)가 3.3㎡당 1965만~2160만원에 형성돼 있기 때문에 내곡지구 역시 인근 시세의 50%수준인 1050만원선에 책정될 것으로 보인다.
△구리 갈매지구
구리 갈매지구는 경기 구리시 갈매동 일대 총 면적 150만6000㎡로 조성될 계획이다.
남양주 별내지구 남쪽 맞은편에 위치하며, 경춘선 복선전철 별내역(2011년 개통 예정)을 걸어서 이용할 수 있다. 특히 서울 노원구, 중랑구와 접해 있어 별내지구보다 서울 접근성이 뛰어나다. 이외에도 국도 47호선, 서울외곽순환도로 퇴계원인터체인지 등 도로망도 잘 갖춰졌다.
당첨커트라인은 800만~900만원선으로 예상된다. 이 지역은 서울과의 접근성이 가장 뛰어나기 때문에 다른 경기지역 보금자리주택 지구보다 청약자들에게 인기가 높을 것으로 예상된다.
추정 분양가는 인근(구리시 교문동, 인창동, 수택동 일원)시세가 3.3㎡당 1015만원으로 70%수준인 710만원선에 형성될 것으로 보인다.
△남양주 진건지구
남양주 진건지구는 경기 남양주시 진건읍, 지금동, 도농동, 일대 총 면적 249만1000㎡ 규모이며, 2차 보금자리지구 중에서 물량이 가장 많은 곳이다.
지리적 위치로는 구리 갈매지구와 서울외곽순환도로를 사이에 위치하며 서울외곽순환도로 구리인터체인지 진입이 쉽다. 지구 옆에는 왕숙천이 흘러 주거환경도 쾌적한 편이다.
많은 물량이 예정돼 있는 만큼 당첨커트라인은 700만~800만원이면 가능성이 높을 것으로 보인다. 현재 진건지구 일대 진건읍, 도농동, 지금동 평균 시세는 3.3㎡당 950만원선. 추정 예상분양가는 시세의 70%수준인 665만원선에 책정될 것으로 보인다.
△부천 옥길지구
경기 부천시 소사구 범박동, 옥길동, 계수동 일대 총 면적 133만㎡로 건설될 계획이다.
지구 남쪽에는 광명시, 북쪽에는 시흥시와 접해 있으며, 인근에 항동저수지가 위치하며, 이 일대 푸른수목원(2011년 준공 예정) 개발 계획도 있어 주거환경이 쾌적할 것으로 보인다.
특히 인천, 부천, 김포 등 경기 서부권 지역 수요층들의 관심을 받을 것으로 예상되며, 예상 당첨커트라인은 500만~600만원으로 보고 있다. 그러나 3차 보금자리주택 지구로 지정된 광명 시흥지구로 인해 금번 사전예약을 망설이는 청약자가 나타남에 따라 이보다 더 낮아질 가능성도 높다.
예상 분양가는 주변 시세(인근 범박동, 소사본동, 괴안동 등)가 3.3㎡당 825만~980만원선임을 감안해 70%에 해당되는 630만원정도로 예상하고 있다.
△시흥 은계지구
경기 시흥시 은행동, 계수동, 대야동 일대 총 면적 203만1000㎡ 규모로 계획돼 있다.
서울외곽순환도로 시흥인터체인지 진입이 수월하고, 소래저수지와도 인접하다. 지구 서쪽에 기존 주거지역인 시흥 은행지구와 접해 있어 개발 완료 후 시너지 효과가 예상된다.
예상커트라인은 400만~500만원선이면 가능할 것으로 보인다. 인근에 위치한 광명 시흥지구(3차 보금자리지구)의 영향으로 당첨 커트라인이 낮아질 가능성도 있다. 서울과의 접근성이 다소 떨어져 서울 청약자보다는 시흥시 지역주민들에게 선호도가 높을 것으로 예상된다.
인근 시세(대야동, 은행동 등)는 현재 3.3㎡당 774만~818만원정도에 형성돼 있다. 분양가는 시세의 70% 수준인 550만원선으로 예상된다.
◆경쟁률, 어디가 낮을까?
부동산정보업체 스피드뱅크 조민이 팀장에 따르면 보금자리주택은 지역우선공급과 특별공급을 잘 활용해야한다.
특히 이번 2차 보금자리주택에서는 시범지구에서 2곳에 그쳤던 경기권에서 4곳이 나오는 만큼 해당지역 거주자들 유리할 것으로 보인다. 즉 거주지가 2차 보금자리주택 공급이 예정돼 있는 수요층이라면 지역 우선공급을 먼저 노리는 것이 유리하다는 이야기다.
조 팀장에 따르면 해당지역이 아닐 경우, 경쟁률이 낮을만 한 곳에 청약하는 것이 좋다. 실제로 3월말 기준으로 청약저축통장 1순위 보유자를 분석해보면 △시흥 1만1471명 △남양주 1만6081명 △구리 7921명 △부천 3만624명 등이다. 결국 부천 옥길지구 공급물량이 경기권에서 가장 적은 물량인데 반해 1순위가 가장 많은 만큼 상대적으로 경쟁률이 높을 가능성이 있다.
강남권은 3차 보금자리주택에는 물량이 없어 희소성이 더 커졌다. 분양가가 얼마나 파격적으로 낮아지는냐가 경쟁률을 결정하겠지만 주변 시세와의 격차가 크지 않을 경우 경쟁률이 낮아질 가능성도 있다.
한편 시흥 은계지구와 남양주 진건지구는 경쟁률이 예상 외로 낮을 가능성이 있다.
시흥 은계지구의 경우 3차 보금자리주택인 광명시흥지구와 가까이 있어 수요층이 분산될 가능성도 있고 남양주 진건지구는 2차 보금자리주택 중 가장 많은 물량을 쏟아낼 예정이기 때문이다.
◆‘특별공급’ 확인할 점은?
특별공급 역시 잘 활용해야한다.
3자녀 특별공급의 경우 8월 이전에는 청약통장이 필요 없으며 만6세 미만 영유아 자녀의 경우 가산점도 있다.
노부모 특별공급은 신청 자격만 갖춰진다면 청약저축 높은 순서에 따라 당첨자를 결정한다. 즉 자격요건에 해당됐다 하더라도 납입금액이 적다면 고려해봐야한다.
아울러 2차 보금자리주택부터 자산보유와 관련된 제한이 있다. 이에 신혼부부, 생애최초 특별공급에 해당되는 청약자들은 보유부동산 및 중형차 가치를 따져야 한다.
이번에 첫 선을 보이는 10년 공공임대도 초기자금부담이 덜 하다는 장점이 있다. 조 팀장은 “여기에 경쟁률 역시 일반분양에 비해 낮을 것으로 예상돼 신혼부부나 당첨가능성이 낮은 청약자의 경우 노려볼 만하다”고 조언했다.
이어 “다만 분양 전환하는 시기에 분양가를 책정하므로 시세차익은 크지 않을 수 있다”고 분석했다.
