[프라임경제] 서울 재건축 단지들의 전망이 어두워지고 있다. 한때 시장을 선도할 핵심적인 요소로 꼽혔던 재건축시장은 올 초 강남을 중심으로 상승세가 둔화되기 시작, 최근 대규모 사업단지로 알려진 강동구 재건축 일대에서도 하락세가 이어지고 있기 때문이다.
실제로 강동구 고덕 주공 2단지의 경우, 시공사 선정을 앞두고 무상지분율로 확보되는 면적과 조합원이 지불하는 분담금 등이 향후 투자수익을 얻을 수 없다는 진단이 나와 재건축이 투자가치로 수명을 다한 것이 아니냐는 설도 불거지고 있다. 이에 따라 강동구 일대에 대규모 사업으로 진행되고 있는 재건축 단지들이 현 부동산 시장과 향후에 어떤 변수로 작용할 지에 대해 시장의 촉각이 곤두서 있다.
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전반적인 침체기를 이어가는 매매시장은 물론 재건축 시장 역시 전망이 어두워져가고만 있다. 이 가운데 강동구 재건축 단지들은 지속적인 하락세에 투자기대감 역시 주춤하고 있는 모습이다.
부동산정보업체들에 따르면 최근 강동구를 중심으로 강남구, 송파구, 서초구 등의 지역이 하락세가 두드러졌다. 특히 상일동 고덕주공3단지(52㎡)는 1500만원 하락한 5억4000만~5억9000만원, 고덕주공7단지(69㎡)역시 1200만원 하락한 6억9000만~7억2000만원으로 나타났다.
또 대규모 사업단지로 알려진 둔촌주공 재건축 단지에서는 가격을 낮춘 급매물까지 나오고 있는 상황이다. 인근 A공인중개사에 따르면, 둔촌주공 재건축시 34평을 받을 수 있는 24㎡(7.5평)는 최근 4억5000만원에서 3000만원 떨어진 4억2000만원, 52㎡ 역시 7억원에서 6억2000만원까지 떨어진 급매물이 나오고 있었다.
특히 최근에는 강동구 고덕주공2단지에서 시공사 선정을 앞두고 무상지분율과 조합원 분담금에 대한 이견이 끊이질 않고 있다. 조합원들이 줄어든 무상지분율에 추가 분담금을 내야하지만, 지불한 돈에 비해 향후 큰 수익을 기대하기 어렵기 때문이다.
업계와 인근 중개업소에 따르면 현재 고덕주공2단지는 무상지분율이 기존에 예상했던 145%보다 낮은 137%로 알려졌다. 더욱이 분양가 상한제를 적용하게 되면 무상지분율이 더 줄어 자칫 마이너스로 이어질 수 있다는 것이 시장 전문가들의 분석이다.
부동산정보업체 닥터아파트 이영진 리서치연구소장은 “가격이 많이 올랐던 재건축 단지들이 가격조정상태로 들어선 상태에 단지별로 호재, 사업추진 속도 등 사업성이 잘 이뤄지지 않고 있다”며 “특히 예전 재건축 사업을 주도했던 저층은 물론 중충 에서도 사업성이 없어 시장을 견인 할 수 있는 파격적인 정책이 필요한 시점”이라고 말했다.
◆둔촌주공 재건축 “뚜껑 열어 봐야…”
한편, 고덕주공2단지보다 더 큰 규모로 약 4조원의 사업비가 몰려있는 둔촌 주공 재건축 단지 역시 시공사 선정을 앞두고 있다.
이 단지는 지난 6일 협력업체 선정에 대한 입찰공고를 낸 상태로, 재건축시 2종 일반주거지역으로 기준 용적률 190%에 기부채납과 임대아파트를 추가하는 조건으로 용적률을 260%까지 받아 놓은 상태다. 이에 따라 5층이었던 1·2단지와 10층의 3·4단지는 지하 2층, 지상 7~30층으로 높아지고, 5930가구가 9090가구로 늘어날 전망이다.
특히 이번 둔촌 주공 재건축 사업은 큰 규모만큼 국내 대형건설사 대거 참여해 열띤 수주 경쟁에 돌입한 것으로 알려졌다. 업계와 인근 부동산중개업소에 따르면 삼성물산, 현대건설 등 10여개 대형건설사들이 참여해 컨소시엄을 구성했다. 삼성물산은 대림산업과 현대산업개발 그리고 현대건설은 GS건설과 롯데건설 등으로 컨소시엄을 구성했다.
하지만 둔촌주공 재건축 단지도 시공사 선정 등 사업추진에 차질이 없는 것만은 아니다. 아직 확실치 않은 무상지분율과 시공사 선정 시기 등 뚜렷하게 잡힌 일정이 없기 때문이다. 더욱이 오는 7월에는 공공관리자 제도가 시행될 예정으로 재건축 사업에 대한 관리절차 등이 바뀌어 사업 추진이 더 지연될 가능성도 우려되고 있다.
둔촌주공 인근 A공인중개사 관계자는 “오는 5월 첫째 주에 임시총회가 잡혀있어 시공사 선정은 6월까지 기다려봐야 할 전망”이라고 말했다. 만약 6월에 시공사 선정을 하지 못하게 되면 7월 공공관리자 제도 도입으로 시공사 선정 등 절차가 구청에서 관리하기 때문에 사업지연도 불가피하다.
또 고덕주공2단지에 이어 둔촌주공 역시 무상지분율 확보에 대한 신경이 날카롭다. 인근 B부동산 관계자는 “당초 무상지분율 150% 라는 이야기가 나오고 있지만, 고덕주공과 비슷한 상황이 될 수 도 있다”며 “여기는(둔촌주공) 고덕주공보다 대지지분이 넓어서 그래도 기대를 좀 하고 있다”고 말했다.
◆공공관리자제도, 사업만 지연시킬 뿐
이와 같이 강동구 재건축 단지들이 주목받는 데는 사업규모가 큰 이유도 있지만, 오는 7월 공공관리자 제도 도입을 앞두고 진행하는 마지막 사업단지이기 때문에 건설업계에서는 관심도가 높다.
공공관리자 제도는 재개발·재건축 사업을 공공이 관리하는 것으로, 구청장이 정비업체를 직접 선정, 조합설립추진위원회 구성·승인까지 주도적으로 관리하는 제도다.
이에 따라 기존 시공사 선정 절차가 조합설립인가에서 사업승인인가 후에 구청을 통해 선정할 수 있게 되며, 선정된 시공사는 건물을 짓기 위한 철거 작업도 동시에 진행해야 하는 등 재건축 사업에 대한 절차를 공공기관에서 관리한다는 것이다.
하지만 이 제도는 재건축 사업에 대한 투명성을 제고하자는 취지로 도입됐지만, 일각에서는 사업기간 지연 등의 문제들을 지적하고 있다.
실제로 현행 재건축 사업 절차를 보면, 계획단계인 기본계획수립절차부터 시행단계, 착공 및 준공절차인 완료단계까지는 약 7~9년이 소요된다. 더욱이 시공사는 건설 이전에 철거작업까지 함께 수행해야하는 제도로 사업기간 지연 등에 불만을 표시하고 있다.
한 대형건설사 관계자는 “재건축 사업은 사업추진 속도가 중요한데 여기에 철거작업까지 포함시키면 정확한 사업기간이 나오기 힘들다”며 “이주나 철거과정에서 발생하는 부작용 등을 최소화하려는 목적은 알겠지만, 이에 따른 개선효과는 미지수”라고 말했다.
