부동산 시장이 침체기를 겪고 있다. 이러한 징후는 여러곳에서 나타나고 있는데 특단의 대책이 나오지 않는다면 당분간 부동산 시장은 어려움을 겪을 가능성이 많다.
가장 많이 얼어붙은 시장은 아파트 시장이다. 미분양 악재가 장기화 될 가능성이 많고 경제연구소들이 잇달아 집값 버블 붕괴를 경고하면서 가격 하락에 대한 불안감이 확산되고 있다. 여기에다 기존 아파트 매수세가 뚝 끊겨 수급 균형도 좀체 회복하지 못하고 있다.
분양 시장도 사정은 마찬가지다. 정부에서 공급하는 보금자리주택에 실수요자의 관심이 몰리다보니 수도권 민간 아파트도 미분양이 늘고 있다. 토지 시장에도 투자자들의 발길이 끊겼다. 상가시장도 판교․광교 등 유망 상권만 관심이 높을 뿐 나머지 지역은 관심도가 떨어진다. 그나마 오피스텔, 원룸텔 등 준주거 개념에 포함시키고 바닥난방 면적이 확대되면서 투자자들의 관심이 꾸준히 이어지는 상황이다.
부동산에는 풍선효과라는 말이 있다. 풍선 한쪽을 누르면 다른 한쪽이 튀어나온다는 의미다. 지금처럼 불황기에도 틈새시장은 존재하며, 부동산의 옥석을 가리는 좋은 기회가 된다. 좋은 부동산은 불황기에 더욱 빛을 발휘하기 때문이다.
최근 각종 발표되는 지표를 보면 우리나라는 인구감소와 고령화 시대로 접어들기 시작했다. 부동산시장도 이러한 새로운 변화에 대처해야만 한다. 이러한 변화에 적합한 부동산은 무엇일까? 바로 실수요자 겨냥한 부동산상품이다. 역세권 소형 아파트, 도심권 소형 오피스텔, 임대사업용 원룸텔, 신설 환승역세권 상가, 배후세대가 풍부한 근린상가 등이 이에 해당한다.
통계청에 자료에 따르면 1~2인가구는 향후 대폭 늘어날 전망이다. 지난 해 연말까지 1~2인가구는 728만4684가구로 전체의 43.06%를 차지했는데 이는 2000년 34.65%에 비해 8.41% 늘어난 수치다. 1~2인 가구의 증가는 소형 부동산의 수요증가를 의미한다. 따라서 이들을 겨냥한 부동산 상품들의 강세가 당분간 지속될 전망이다.
◆역세권 아파트
역세권 아파트는 전철역을 걸어서 이용할 수 있어 교통이 편리하다. 특히나 교통체증이 심한 서울․수도권에서 교통여건을 따질 때 전철은 버스 등 다른 대중교통보다 중요한 요인이다. 역세권 단지는 전철역을 중심으로 유동인구가 많아 주변에 생활편의시설도 잘 갖추고 있다. 지난해 서울만 보더라도 역세권 아파트는 평균 7.53%의 꾸준한 상승률을 기록했다.
특히 역세권이면서 단지가 크고, 브랜드 인지도가 높다면 금상첨화다. 만약 전세나 월세를 줘 임대수익을 원하는 투자자라면 중소형 평형이 유리하다. 역세권 중소형은 맞벌이 부부 등 교통을 중시하는 수요가 많기 때문이다. 따라서 지금은 역세권이 아니더라도 향후에 역세권이 될 아파트도 매력이 있다는 평가다. 현재 분양중인 역세권 아파트로는 두산건설이 분양중인 탄현 두산위브더제니스로 3.3㎡당 소형평형은 1300만원대부터, 중대형평형은 1400만원대부터 공급된다. 계약금은 정액제이며 59㎡ 2000만원, 95㎡는 3000만원, 그 외 평형대는 계약금 10%이다. 중도금 60%중 20%는 무이자, 나머지 40%는 이자 후불제가 적용되고 입주는 2013년 4월로 예정되어있다.
◆역세권 상가
안정성이나 투자가치로 놓고 볼 때 유망 상가는 당연 역세권 근린상가라 할 수 있다. 특히 주거와 업무시설이 밀집한 역세권 상가는 투자가치가 높다. 역세권상가는 유동인구가 많은데다 보통 현금창출력이 좋은 우량업종이 입점해 있다는 장점이 있다. 지하철 개통 등 향후 교통망이 개선되는 곳이 좋으며 가격이 다소 비싸더라도 권리금이 어느 정도 형성돼 있어야 투자가치가 있다.
하지만 역세권 상가도 옥석을 가려야 한다. 최근 역이 개통되거나 신설되는 경우가 많아 무늬만 역세권인 상권이 의외로 많기 때문이다. 같은 역세권 상권이더라도 유동인구의 흐름이 많은 주 출구를 선택해야 후회가 없을 것이다. 현재 분양중인 역세권 상가로는 ‘남산 센트럴 자이’ 상가로 지하1층~지상 2층에 상업시설 68개와 지상 3층~4층에 업무시설 44실을 분양중이다. 퇴계로와 지하철 3·4호선 충무로역, 2·5호선 을지로4가역으로 최상의 교통요건을 갖추고 있다.
◆원룸텔, 고시텔
최근 대학가나 역세권 등 공실로 남아 있는 상가건물 1~2층 매입해 리모델링 후 원룸텔이나 고시텔로 분양하는 사례가 늘고 있다. 예컨대, 미분양된 지하나 공실로 남아 있는 상가건물 상층부를 분양업체나 건축주와 협의해 분양가 또는 매매가에 훨씬 못 미치는 헐값에 매입해서 1~2인 가구를 겨냥항 원룸 바꾸면 고수익을 올릴 수 있다는것. 건축주 입장에서도 장기간 공실로 남아 있는 상가를 방치하는 것보다 싸게라도 처분하는 것이 낫다. 상가가 공실로 남을 경우 금융비용이나 관리비 등이 고스란히 자기 부담으로 남기 때문이다.
최근에 분양중인 원룸텔이나 고시텔은 TV, 침대, 옷장, 책상, 냉장고 등의 풀옵션형태로 갖춰져 있으며, 주로 혼자 사는 회사원이나 대학생, 원거리 출퇴근자, 주말부부, 외국인 근로자 등이 대상이다. 화장실과 주방은 공동으로 사용하고 샤워실과 침실은 개인별로 쓸 수 있도록 만든 일종의 사설 기숙사 형태로 된다.
임대사업자 입장에서는 분양을 받아 매월 일정한 수익을 낼 수 있어 소액투자 상품으로 인기가 좋다. 원룸과 고시텔, 리빙텔 같은 임대사업은 매월 안정적인 고정수입이 발생하는데다 수익률이 높을 경우 건물가치가 올라가 시세차익까지 기대해볼 수 있다. 건물을 임차한 후 개조해서 원룸텔로도 활용할 수 있다.
원룸텔과 고시텔 등을 운영하기에 적당한 장소는 대학가, 지하철 역세권, 공장지역, 오피스 밀집 상권 등으로 원룸텔, 고시텔, 리빙텔 등은 도시형생활주택과는 달리 주차장을 확보하지 않아도 되고, 19가구 이상 지을 수 있기 때문에 원룸보다 수익성이 높다고 할 수 있다.
하지만 소액으로 투자가 가능하고 수익이 높다고 하더라도 투자시 주의도 존재한다. 우선 원룸텔은 종종 구분등기가 아니라 지분등기형태로 분양하는 경우가 있다. 구분등기로 분양되는 경우 각각의 물건마다 소유권(건물+토지)이 명확히 구분되어 있지만, 원룸텔은 분양 원룸텔 전체를 지분 형태로 소유하게 돼 소유권이 구분되지 않는 경우가 있다. 이럴 경우 소유형태가 공동소유인데다 투자자의 지분은 단지 비율로만 표시되기 때문에 상대적으로 재산권 행사에 제약이 많아 환금성이 떨어질 수 밖에 없다.
또한 준주택으로 분류돼 주택수에는 포함되지 않더라도, 주거용으로 사용되기 때문에 양도세 계산시 보유주택수에 포함될 수도 있다. 세법은 용도가 어떠하든 사실상 주택으로 사용될 경우 주택으로 간주하기 때문이다. 원룸텔도 임대수익형 부동산인 만큼 월세소득의 경우 과세대상이 된다는 점도 주의해야 한다.
요즘 분양하는 원룸텔은 신규 상가가 분양이 안될 경우, 한 개 층을 수십 개의 원룸형태로 만들어 공급하는 사례가 늘고 있다. 소액투자가 가능하다는 장점은 있지만 시세차익을 내기는 어려울 수 있으므로 이런 점을 두루 고려해야 하겠다. 현재 분양중인 대표적인 원룸텔은 부평 삼산동 골든빌, 성남 신흥역 드림빌 등이 있다.
불황기에 눈여겨 볼 부동산 상품
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현장명 |
종류 |
지역 |
특장점 |
문의처 |
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두산위브더제니스 |
역세권아파트 |
일산 서구 |
초역세권아파트, 2700세대 대단지 |
031-905-3546 |
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골든빌 |
역세권원룸텔 |
부평 삼산동 |
소액투자가능, 높은 수익률 |
032-514-3600 |
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센트럴자이 |
역세권상가 |
충무로 |
트리풀역세권, 임대수요풍부 |
02-2275-0010 |
