[프라임경제] 올해로 줄줄이 공급 예정인 보금자리주택 여파로 부동산 시장에 큰 변화가 일어나고 있다. 보금자리주택이 주변시세보다 저렴하게 공급되는 만큼, 이들이 지정된 지역 인근 아파트들에 대한 관심이 보금자리로 쏠리고 있기 때문. 특히 경기도는 서울과 달리 아파트 수요층이 보금자리와 겹쳐 적체된 미분양 물량까지 영향을 미치는 요인으로 지목됐다.
이와 관련 시장 전문가들은 현재 집값상승에 대한 기대치가 하락하고 있는 상황에 보금자리로 발생하는 대기수요자는 곧, 부동산 시장의 수급불균형 상태까지 초래 할 수 있다고 입을 모았다.
닥터아파트 이영진 리서치연구소장 역시 “시장자체가 위축되고 있는 상황에 보금자리로 청약 대기자가 많이 발생하고 있다”며 “청약 수요가 전세를 유지시키는 요인이 되고 주택 매매를 계획했던 사람들 역시 보금자리 청약을 위해 관망세로 전환하고 있다”고 말했다.
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| <오는 4월말 2차 보금자리주택 공급을 앞두고, 이를 기다리는 수요자들로 보금자리가 지정된 인근 지역의 기존아파트들은 외면받고 있다.> |
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◆보금자리…경기지역 수요층 겹쳐
보금자리주택으로 향후 이들이 들어설 지역 주변 아파트 매매가가 서울과 경기지역에서 상반된 모습을 보이고 있다. 보금자리 공급이 부동산시장의 양극화, 즉 지역별 수요층의 반응이 엇갈리고 있다는 이야기. 이로 인해 서울 강남권은 보금자리가 들어설 주변의 일부 아파트 가격은 상승하는 반면, 경기지역은 보금자리 등의 여파로 매매가가 하락하고 있는 것으로 나타났다.
부동산정보업체들에 따르면, 지난 2009년 10월19일 2차 보금자리지구를 지정한 이래 현재(4월12일)까지 보금자리주택 인근 아파트 매매가를 조사한 결과, 서울 강남권에 지정된 세곡2지구, 내곡 지구의 인근 아파트들은 대부분 보금자리 영향을 받지 않는 모습을 보인 반면, 경기도의 경우, 보금자리가 들어설 인근 지역의 집값이 하락, 매매가 변동률 역시 감소한 것으로 나타났다.
실제로 강남구 일원동 대우아파트(79㎡)는 조사 기간 동안 1500만원 올라 7억2000만~7억5000만원, 수서동 수서삼성(76㎡)은 1000만원 오른 5억6000만~6억4000만원으로 집계됐다. 반면, 경기도 남양주시 도농동 부영E그린타운4차(148㎡)가 2500만원 하락해 4억~4억8000만원, 부천시 범박동 현대 홈 타운4단지 125㎡가 5500만원 떨어져 3억5000만~3억7000만원을 기록했다.
또 경기도 시흥시 은행동 삼성 홈 타운(105㎡)이 1000만원 하락한 2억6000만~2억8000만원을 기록, 경기지역은 대부분 하락세를 보였다.
이는 강남권에 비해 상대적으로 공급물량이 많은 경기지역은 인근에 저렴한 보금자리 주택 공급으로 기존아파트 수요까지 사라졌기 때문이다.
이와 관련 닥터아파트 이영진 리서치연구소장은 “강남권의 경우 보금자리와 기존아파트의 수요층이 극명하게 차이를 보이는 반면, 경기지역은 그 수요층이 서로 겹치는 경우가 대부분이어서 보금자리 공급이 기존아파트 매매가에 직접적으로 영향을 미치고 있다”고 말했다.
◆미분양 해소 ‘난항’
국토해양부에서 발표한 ‘2010년 2월말 기준 전국 미분양 현황’을 살펴보면 전국 미분양 주택은 11만6438가구로 전월(11만9039가구)대비 소폭 감소했다.
수도권은 전월(2만5826가구)보다 1500가구 증가한 2만7326가구를 기록. 특히 경기지역의 2월 미분양 물량은 전월(2만432가구)보다 10% 상승한 2035가구가 증가해 수도권 미분양 물량 증가에 핵심지역으로 나타났다. 준공 후 ‘악성’미분양 역시 증가했다. 지난 2월 전국에 준공 후 미분양으로 남아있는 물량은 5만40가구(수도권4182가구, 지방4만5858가구)로 전월(4만8469호) 대비 1571가구(수도권551가구, 지방 1020가구) 증가한 것이다.
전국 미분양 주택이 지속적으로 감소하고 있지만, 전문가들은 주변 시세보다 저렴한 가격을 강점으로 공급되는 보금자리주택이 수도권에 자리 잡고 있는 미분양 지역과 겹치게 되면 상황은 다르다는 지적이다.
스피드 뱅크 김광석 실장은 “보금자리주택이 서울권과 경기권에 대량으로 공급될 예정인 만큼 이들 지역 주변 기존 신도시, 수도권 외 각지역의 신규분양 단지 등 적체된 미분양 물량 해소에 영향을 미칠 것”이라고 말했다.
부동산써브 나인성 연구원 역시“보금자리주택 물량이 많아 진데다 수요자 입장에서도 저렴한 물건을 선호한다”며 “특히 수요자들도 보금자리는 1회성이 아닌, 물량 공급이 계속 이어진다는 것을 알고 할인혜택을 적용한 미분양보다는 입지가 좋고 가격도 낮은 보금자리를 기다릴 것”이라고 내다봤다.
◆전세수요 갈수록 급증…
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</ 스피트뱅크> |
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이와 같이 주변 시세보다 저렴하고 입지가 좋은 보금자리 대기수요들은 고스란히 전세시장으로 유입된다. 시장이 회복될 기미가 보이지 않다보니 보금자리나 공공물량 등 가격이 낮은 물건으로 내집마련을 하기위해서다.
부동산정보업체들의 자료를 살펴보면, 4월 말에 2차 보금자리주택 5만5000여가구 가운데 1만4000여 가구에 대한 사전예약이 예정. 또 5월과 6월에는 LH공사에서 성남 도촌 지구에 632가구, SH공사의 은평 뉴타운3지구에 1433가구가 각각 분양될 예정이다. 여기에 오는 10월이면 3차 보금자리 사전예약 또, 4차 역시 내년에 계획 중인 것으로 알려졌다.
부동산써브 나인성 연구원은 “근본적으로 침체된 부동산 시장에 대해 소비자들이 느끼는 집값상승 기대감이 떨어지고 있다”며“2차 보금자리 공급에 이어 3차 보금자리 등 공공물량도 전세난에 영향을 미치는 요인으로 볼 수 있다”이라고 말했다.
한편, 경기지역에 공급될 보금자리는 주변 시세를 하락하게 만들었지만, 이와는 반대로 인근 지역의 전세값을 상승시키기도 했다.
경기도 시흥시의 경우, 은행동 삼성 홈 타운(105㎡)은 매매가는 하락한 반면 전세가는 상승했다. 이 아파트는 현재 1억3000만~1억4000만원으로 1000만원이 올랐으며, 구리시 역시 교문동 신명(115㎡)이 1000만원 오른 1억9000만~2억3000만원에 전세값이 형성됐다.
부동산 뱅크 김근옥 연구원은 “보금자리 2, 3차를 포함 뉴타운 이주수요, 대규모 분양 등이 연내에 계획돼 있어 사람들의 심리가 내 집마련 보다는 전세로 머무려는 모습이다”며 “또 지역우선공급제도 비율과 보금자리 공급으로 서울 뿐 만아니라 경기·인천에도 전세수요가 증가 할 것으로 보인다”고 말했다.
