[프라임경제]2010년 1분기 동안 부동산시장은 ‘극과극’을 보인 것으로 나타났다. 무엇보다 막바지 양도세 감면 혜택을 노린 건설사들의 밀어내기식 분양으로 전년동기 대비 70%에 가까운 물량이 공급됐으며 혜택이 끝난 2월 이후에는 눈에 띌 정도로 급감했다.
분양시장의 경우, 시프트와 보금자리를 비롯한 공공물량은 몸값이 높아진 반면 민간물량은 빛을 보지 못했다. 지난 1분기에 공급된 공공물량은 우수한 입지에 가격까지 저렴해 민간물량과는 비교대상이 되지 못한 것이다. 그나마 분양된 민간물량들은 입지에 따라 큰 차이를 보였다. 광교신도시, 송도국제도시, 흑석뉴타운 등에는 청약 쏠림현상이 나타난 반면 중대형 및 대형면적을 앞세웠던 비선호지역은 미달되는 상황이 연출됐다.
◆1분기… 매매↓·전세↑
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입지별로도 큰 차이를 보였다. 송도지역에 분양됐던 롯데캐슬, 해모로월드뷰를 비롯해 광교와 흑석일대에 선보인 물량들은 성공적으로 마무리된 반면 가격경쟁력이 있음에도 환급성이 떨이지거나 인근 개발호재가 부족한 지역은 대부분이 청약마감에 실패했다.
3월 분양된 민간물량들이 힘을 보지 못한 것은 공공물량 그늘에 가려진 탓도 있다. 이로 인해 민간분양시장은 침체기에 빠져들기 시작했으며 일부 건설사들은 분양일정을 연기하기 시작했다. 이 같은 현상은 기존 주택시장에도 큰 영향을 끼쳤다. 부동산114에 따르면 연초 서울 매매시장은 재건축과 일반 소형면적이 거래되면서 소폭 오름세를 보이다 경기불안이 확산되면서 전반적인 하락세를 탔다.
그러나 전세시장은 지금까지도 꾸준한 오름세를 보이고 있다. 학기가 시작되는 연초가 포함돼 학군수요가 상승세를 이끌기 시작했으며 여기에 공공물량을 받기 위한 수요자들의 ‘당분간 전세로 머물겠다’는 심리가 작용하면서 힘을 더했다.
◆강남의 굴욕
부동산시장의 ‘핵’인 강남권 재건축은 연이은 호재에도 큰 움직임을 보이지 않았다. 실제로 은마 안전진단 통과, 개포지구마스터플랜 등이 발표됐지만 대세 상승세로 이끌어가지는 못했다.
무엇보다 ‘모든 호재가 이미 시장에 반영된 상태’라는게 다수 전문가들의 분석으로 이로 인해 강남권 재건축 단지들은 1분기 동안 0.79% 소폭 상승하는데 그쳤다. 특히 송파는 주공5단지 안전진단 여부 결정 지연으로 하락하기도 했다.
2분기 재건축 시장과 관련, 부동산114 김규정 부장은 “1분기 재건축 약보합세 이어 2분기도 부동산 경기 활성화를 위한 대출 및 재건축 규제 완화 이슈가 없으면 약세를 이어갈 것”이라고 분석했다.
이어 “강남 개포마스터플랜이 6월 확정되더라도 재건축 시장에 호재로 작용하기 어렵다”며 “다만 서울시가 재건축 가능 연한 단축을 6월 재상정할 예정으로 추가 기대감이 형성될 수도 있다”고 내다봤다.
◆2분기 역시 ‘공공물량’
그렇다면 2분기 부동산시장의 관전 포인트는 무엇일까.
김규정 부장에 따르면 2분기 분양시장 역시 2차보금자리 등 공공물량이 시장을 주도할 가능성이 높다. 여기에 시범, 위례신도시 보금자리에 이어 서울내곡, 서울세곡2 등 2차 보금자리 청약쏠림현상이 나타날 수도 있다.
아울러 입지와 가격 따라 청약 결과는 더욱 극명해질 것으로 예상된다. 김 부장은 “부동산 경기 회복이 더디게 진행돼 신규아파트 분양시장도 위축될 것”이라며 “예비청약자들은 분양가, 입지특성, 장단점 등을 따져 투자가치가 높은 곳을 선별해 청약해야한다”고 조언했다.
재건축 가격은 반등할 가능성이 높지 않다고 분석했다. 2분기도 부동산 경기 활성화를 위한 대출 및 재건축 규제 완화 이슈가 없으면 약세를 이어갈 것이라는 이야기다. 이로 인해 강남 개포마스터플랜이 6월 확정되더라도 재건축 시장에 호재로 작용하기 어려울 것으로 예상된다.
