[프라임경제] “양도세 감면 재시행이요? 한다고는 들었는데… 아직 검토 중 아닌 가요.”(천안 두정역 인근 A 공인중개사)
“수도권이면 몰라도, 지방에서 집값이 얼마나 오른다고 양도세에 신경 씁니까.”(천안 신방동 B 부동산 대표)
지난 3월 18일 정부는 지방에 적체된 미분양 물량을 해소하기 위해 수도권을 제외한 지방에 한해 양도세 감면 제도를 다시 부활시켰다. 하지만 정작 지방에서는 이에 대한 기대는 물론 시행 여부조차 인지하지 못하는 분위기다.
양도소득세는 부동산을 양도할 때 발생하는 차익을 의미하지만, 실제 지방아파트의 미분양에 양도세감면은 거리가 멀게만 느껴진다. 지방에서 시세차익을 얻을 확률은 물론, 가격을 상승시킬 만한 호재 등을 기대하기란 쉽지 않기 때문이다.
미분양 물량이 부동산 시장에서 각광 받기 시작한 때는 과거 건설사들이 과잉 공급한 물량이 시장 침체기와 겹치면서부터다. 이로 인해 발생한 미분양은 결국 건설사의 금융권 대출문제(PF: 프로젝트 파이낸싱), 곧 건설사 유동성 악화로 번지기 시작했다.
최근에는 성원건설에 이어 남양건설까지 법정관리를 신청 하는 등 건설사들의 줄부도가 우려되고 있는 상황이다. 또 남양건설과 비슷한 처지에 놓인 건설사 5~6곳이 올해를 넘기기 힘들 것이란 전망도 들리고 있어, 최근 눈덩이처럼 불어난 악성 미분양이 하나 둘 모여 건설사들을 위기에 몰아넣고 있는 것이다.
한편, 정부는 건설사의 유동성 악화, 전국 곳곳에 쌓여있는 미분양 물량을 해결하기 위해 지난 3월 수도권 지역을 제외한 지방에 양도세 감면 제도란 카드를 다시 꺼내 들었다. 단, 분양가 인하폭에 따라 양도세감면율도 같이 증가하는 조건이 포함돼 건설업계의 자구 노력이 필요하다.
물론, 미분양에 대해 분양가 인하폭을 넓히고, 양도세 감면도 보장되는 이 제도가 소비자의 관심을 끌기에는 충분하다고 본다. 하지만 지방의 경우 투자자보다는 실수요자 위주로 단지가 형성되는 걸 고려한다면, 투자자가 아닌 이들에게 과연 양도세 감면 제도가 굳이 필요할까라는 의문이 든다.
실제 천안시 두정동 역세권에 위치한 P 아파트의 경우, 지난해 11월부터 입주를 시작했다. 인근 부동산에 따르면 이 아파트는 현재 대형 평수가 대부분 미분양으로 남았다고 한다. 또 미분양 물량에 대해 붙박이 설치, 선 납자 할인 등 혜택을 합치면 약 2000만원이 넘는 것으로 알려져 있다. 하지만 소비자들은 이들보다 더 저렴한 마이너스 매물 중에서 아파트를 찾고 있는 실정이다.
이 아파트 정문 바로 오른편에 위치한 A 부동산 대표는 “(미분양은) 거의 대형 평수와 저층에 남아 있어 찾는 사람도 거의 없다”며 “2000만원 정도 빠진 마이너스(아파트)가 나와 있는데, 미분양보다 싸고 로열층 물건에 끌리는 게 당연 하죠”라고 말했다.
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또 실수요자 입장에서 몇 년 만 살면 양도세가 비과세로 바뀌는데 굳이 양도세를 신경 쓰고 아파트를 찾는 사람은 보지 못했다고 전했다.
이 같은 이유로 수요자들은 집을 보유할 때 발생하는 취·등록세 감면여부가 양도세보다 더 많은 비중을 차지하고 있는 모습이다. 분양가가 수도권보다 훨씬 저렴한 만큼 여기에서 빠지는 세금이 직접 피부로 와 닿는 이유에서다.
매번 부동산에 관련된 기관이나 업체 등에서 전국단위, 시 단위로 적체된 미분양 주택 현황을 발표한다. 물론 통계적으로 나온 수치는 매우 중요한 자료다.
하지만 건설사만 보더라도 고객의 숨어 있는 니즈(needs)를 통해 고객의 만족도는 물론 아파트 수준 역시 꾸준하게 진보하고 있다. 여기서 정부는 매번 발표되는 통계자료에 나온 데이터에만 의존할 것이 아니라, 적어도 정책을 발표하려는 지역에 살고 있는 수요자들의 특성과 숨은 니즈를 먼저 찾고 정책을 발표하는 것이 바람직하다고 본다.
