[프라임경제] 최근 들어 1기 신도시 아파트에 대한 ‘리모델링’사업이 다시 주목받고 있다. 이달 초 강남권 재건축 단지들이 연이어 호재를 맞이하면서 1기 신도시에 위치한 노후 된 아파트들이 자극을 받은 것이다. 더욱이 지난 2007년 리모델링 연한이 20년에서 15년으로 단축되고 올해로 완공 15년을 넘어선 아파트들이 속속 등장하고 있어 주민들의 관심은 갈수록 더해지고 있다.
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현재 이들 지역에 위치한 아파트들은 지구 내 인프라 시설과 학군수요 등이 한계에 달하는 등 아파트값을 상승시킬만한 호재가 발생하지 않고 있다. 더욱이 정부에서 리모델링 사업의 면적 확대, 수직증축 허용 등을 해결하지 못하고 있어 수 만가구가 넘는 대형 택지지구 1기 신도시는 주민들과의 이견이 끊이질 않고 있다.
시장 전문가들은 “1기 신도시가 들어 설 당시에는 주변 인프라가 활성화되지 않아 냉대를 받았다”며 “현재 주변 편의시설 등 모든 게 갖춰졌지만 아파트가 낡아서 매매보다는 전세로 인기가 많다”고 입을 모았다.
◆“리모델링은 관심 없어” 전세↑ 매매↓
현재 1기 신도시에 들어선 아파트 단지들은 지어진지 평균 10~15년을 넘기고 있다. 이로 인해 가격상승에 대한 기대치는 높지 않은 상황. 그러나 전세아파트의 경우, 큰 변동 폭은 없지만 아직 남아있는 학군수요가 전세가를 견인하고 있다.
실제로 경기도 고양시 일산동 후곡마을 동신아파트(공급 201㎡)의 경우, 지난해 12월 전세평균가는 2억1500만원 선이었다. 하지만 이 아파트는 올 초 학군배정을 마감한 3월 19일 현재 6000만원 가량 상승한 2억7500만원을 기록하고 있다. 인근 분당 지역 역시 전세가 상승이 눈에 띈다. 분당에 위치한 효자동아 아파트(공급 155㎡)의 현재 전세가는 2억8500만원으로 2억4000만원을 기록했던 지난 12월보다 4500만원 가량이 상승했다.
반면, 1기 신도시 중 일부 노후 아파트들의 매매가는 변동률이 없는 상황에 매물 역시 잘 팔리지 않고 있다. 현재 리모델링 사업에 대한 초기 절차를 진행 중인 분당 정자동 한솔주공5단지(1994년 완공) 전용면적 74㎡(22평형)의 현재 거래 가는 3억4000만~3억5000만원 선으로 수 개월간 매매가 변동률이 ‘0’다.
인근에 위치한 A공인 관계자는 “소형 평형은 지난해 말하고 지금하고 가격변동이 없는 보합상태”라며 “가격이 저렴한 급매물만 빨리 소진되고 큰 평수(45~50평형)는 현재 11억원 정도로 이 역시 2억원 정도 떨어진 상태다”고 말했다.
이에 닥터아파트 김주철 연구원은 “1기 신도시의 경우 대부분이 노후화가 진행되고 있는 상황인데다 리모델링 사업에 대한 기대치도 떨어지고 있다”며 “결국 주변 인프라 시설이 완비돼 있고 강남권으로 접근성이 좋은 일산, 분당의 경우는 전세 수요가 꾸준한 반면, 매매는 리모델링으로 개발한다 해도 재건축보다 사업성이 떨어지는 한계가 있다”고 말했다.
스피드뱅크 조민이 팀장 역시 “전체적인 시장 침체 영향으로 매매시장은 용인을 포함해 경기 지역까지 약세로 번지고 있다”며 “1기 신도시 중 노후 단지 리모델링 사업은 재건축과 같이 조합원의 돈을 적게 들이고 큰 평수를 받는 것과 달리 자기 돈을 투자해서 시행하는 사업이기 때문에 투자 가치로는 큰 영향을 미치지 못할 것”이라고 내다봤다.
◆이제 첫 단계…“향후 가격상승 기대하기 힘들어”
한편, 1기 신도시 중 노후 된 아파트들은 리모델링 사업이 절실하지만 실제로 이 같은 사업 추진이 본격적인 궤도에 오르기까지는 오랜 시간이 필요할 전망이다.
2009년 11월로 준공 15년을 맞이한 분당 정자동의 한솔주공5단지 아파트는 지난해 이미 시공사를 선정하고 현재 주민들의 동의도 70% 이상 얻은 상태다. 특히 이 아파트는 1기 신도시 중 최초로 리모델링 사업을 추진한 곳으로도 알려졌다.
그러나 현재 가구 수를 늘리기 위한 증축허용 등의 제한으로 사업성이 부족하고 주민들의 경제적 부담이 크게 늘어나 제 속도를 내지 못하고 있다. 이로 인해 이 아파트는 지난 22일 1000여명의 조합원이 참가한 가운데 리모델링 설명회를 열고 △10% 가구 수 증가를 통한 주민부담 최소화 △30%증축 시 전용면적 기준 △소형평형에 대한 30% 추가 증축 인센티브제 도입 등의 내용이 담긴 수정 설계안을 국회에 상정할 계획임을 밝혔다.
리모델링 연합회 유동규 회장은 “정부에서 재건축·재개발, 4대강 사업 등으로 시선이 쏠리고 있어 리모델링에 대한 정책은 한참 뒷전인 상태”라며 “특히 리모델링 사업 추진에 대한 복작한 규제 완화, 사업성 개선 등이 이뤄지지 않아 향후 리모델링 사업을 추진하려는 단지들이 우려되는 상황”이라고 말했다.
리모델링 사업을 추진하기 위한 첫 단계가 소유자 동의 확보지만, 주민들이 추진절차 등을 인지하지 못하고 여기에 정부에서도 뚜렷한 개선정책을 보이지 않아 사업추진에 어려움이 겪고 있는 것이다.
리모델링 협회 차정윤 사무총장은 “1기 신도시 리모델링 사업에 문제가 되고 있는 수직증축허용, 면적확대 등의 특별법 적용여부는 현재 국회에 발의돼 있는 상태로 의결이 나려면 좀 더 시간을 두고 봐야 한다”고 밝혔다.
쌍용건설 양영규 부장은 “현재 1기 신도시에서 리모델링 사업을 추진하려는 아파트들은 향후 어떤 변화가 생길지 알아가는 기초적인 단계”라며 “향후 (리모델링)사업을 원활하게 추진하려면 1~2년 정도는 주민들의 정보습득이 가장 중요하다”고 말했다. 양 부장은 이어 “리모델링 사업이 본격적으로 추진되더라도 실질적인 사업 진행이 눈으로 나타나는 외형적인 진척 도에 따라서 집값이 상승하는 호재로 작용할 것”이라고 내다봤다.
닥터아파트 이영진 리서치연구소장은 “1기 신도시의 경우, 현재 전반적으로 침체된 시장 분위기에 리모델링이란 호재가 작용하더라도 은마(아파트)처럼 반짝 상승하고 하락할 가능성 크다”며 “리모델링은 재건축 단지와 같이 사업성이 나올 수 있는 단지에 한해 호재로 작용하고, 전반적인 분위기를 볼 때 리모델링만으로 (집값)상승을 판단하기는 어려울 것”이라고 말했다.
