[프라임경제] 지난해 서울 부동산 시장에 불었던 ‘전세난’이 올 상반기에도 이어질 전망이다. 시장 전문가들에 따르면 전세수요는 학군수요와 결혼시즌이 겹치는 봄·가을 이사철에 집중되고 수능시험 이후인 12월말을 제외한 겨울과 여름에는 비교적 진정되는 패턴을 보인다.
하지만 지난 겨울부터 지금까지의 서울 부동산 시장의 전세인기는 꾸준히 상승했다. 실제로 부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 지난 2009년 9월부터 3월13일 현재까지 서울 25개구의 전세값 변동률은 0.11을 나타내며 -0.08을 기록했던 전년동기와는 큰 차이를 보였다.
◆눈에 띄는 전세가 상승
2008년 9월부터 2009년 3월까지 서울 25개구의 전세값 변동률은 -0.08을 기록했다. 더욱이 마이너스 변동률을 한 차례라도 기록하지 않은 지역은 단 한 곳도 없었다. 이와 관련 스피드뱅크 조민이 팀장은 “2008년 9월부터 다음해 3월까지는 금융위기 여파가 이어지면서 전세값이 하락했다”며 “여기에 잠실지역에 1만5000여가구가 넘는 대규모 단지 입주가 시작되면서 인근 지역에 큰 영향을 줬다”고 분석했다.
실제로 2008년 9월에는 잠실에 위치한 주공1단지 재건축(총 5678가구)과 2단지 재건축(총 5563가구) 그리고 여기에 6800여가구에 달하는 잠실 시영아파트 재건축 분이 입주를 시작하면서 인근지역까지 큰 영향을 줬다. 특히 송파구는 다음해 초까지 전세값이 줄곧 마이너스를 기록했으며 인근 지역인 강남, 강동, 서초구도 2009년 초까지 내림세를 유지했다.
반면 2009년 9월부터 2010년 3월 현재까지 서울 25개구의 전세값 변동률은 0.11을 기록했다. 지역별로는 강동(0.18), 광진(0.18), 노원(0.12), 서초(0.16), 영등포구(0.18) 등이 25개구의 평균치보다 훨씬 웃돌면서 높은 오름폭을 보였다. 단 한 차례의 마이너스를 기록하지 않은 지역도 25개구 가운데 19군데나 됐다.
이로 인해 지난 1년동안 서울에서 1억원 이하 전세아파트도 눈에 띄게 감소했다. 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 서울은 15만466가구에서 12만7208가구로 2만3258가구 감소했다. 특히 1억원 이하 소형 평형대 전세아파트가 몰려있는 노원구는 지난 1년동안 8553가구나 줄었다.
이에 시장 전문가들은 ‘경기침체 영향으로 인해 줄어든 주택구매 수요’를 원인으로 꼽았다. 오르는 아파트 가격에 대한 부담으로 당분간은 전세로 눌러앉자는 심리와 보금자리주택 청약을 위해 전세를 유지하는 수요가 겹치면서 전세값 상승을 이끌었다는 이야기다.
전세난 가중에 대한 우려도 지적되고 있다. 한 주택전문건설업체 관계자는 “2008년 하반기부터 다음해까지는 ‘금융위기 여파’라는 변수가 작용해 겨울철이 실제로 비수기가 됐지만 올해는 사정이 다르다”며 “2009년 여름부터 불거진 전세난과 9월부터 시작된 이사수요가 한 겨울에도 이어지면서 올 봄 이사철 전세난이 두드러질 것”이라고 내다봤다.
◆입주물량 감소, 재개발 이주 및 철거수요 증가… “전세난 더욱 부추길 것”
이런 가운데 오는 4월 서울지역 아파트 신규입주 물량은 전달의 1/5 수준으로 크게 감소해 전세난이 더욱 가중될 것으로 보인다. 부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 오는 4월 전국에서 입주를 시작하는 아파트는 주상복합을 포함한 총 1만8415가구로 3월(2만889가구)보다 2474가구가 줄었다.
특히 수도권은 전국 물량의 36%에 해당하는 6553가구(△서울 822가구 △경기도 5549가구 △인천 182가구)만이 신규 입주를 맞이해 전달 수도권 입주 물량 1만580가구보다 38%(4027가구)가 줄어들 것으로 예상된다.
이 가운데 서울은 전달 4069가구의 20% 수준이자 지난해 9월 입주물량 785가구 이후 가장 적은 물량인 822가구만이 입주할 예정이다. 더욱이 단지 수도 6곳으로 대부분 100가구 안팎의 소규모인데다 4개 단지는 주상복합인 까닭에 전세수요자들의 선택의 폭이 좁아질 것으로 보인다.
이에 부동산뱅크 박원갑 소장은 “올 상반기 이후에는 재개발과 뉴타운 지역에 대한 이주 및 철거수요 등이 줄줄이 기다리고 있다”며 “여기에 1~2인 가구가 꾸준히 증가하는 점 그리고 보금자리 청약을 위해 전세(무주택)를 유지하는 수요까지 겹쳐 전세난을 더욱 부추길 것이다”고 내다봤다.
