31세 은마아파트, 재건축 본격 추진

주민동의 및 공사기간… “빨라야 6~7년 걸릴 듯”

[프라임경제]서울 강남구청이 5일 안전진단자문위원회를 열고 강남구 대치동 은마아파트의 정밀안전진단 용역결과를 검증한 끝에 조건부 재건축 결정을 내렸다고 밝혔다.

<강남구 대치동 은마아파트>

이로써 지난 1979년 준공된 은마아파트는 재건축을 위한 이주와 착공시기를 구청장의 결정에 따라 추진하게 된다. 구청 관계자는 “용적률과 층수, 건폐율 등을 결정하는 정비계획 수립과 정비구역지정, 조합설립 등 절차를 거쳐 본격적으로 진행될 것으로 보인다”고 밝혔다.

한편 현재 해당지역인 강남구는 은마아파트 가격 상승에 대한 기대심리가 증가하고 있다. 더욱이 얼마 전부터는 경매시장에서 은마아파트에 대한 입찰자가 몰려 낙찰가가 감정과와 비슷하게 낙찰되는 사례도 발생했다.

반면 일각에선 이 같은 기대감이 전체 부동산 시장에 큰 영향을 받지 않을 것이라는 말이 나오고 있다. 공인중개사들은 “이번 안전진단결과는 이미 아파트 값에 반영됐다”또는 “안전진단 통과 후에도 착공까지 걸리는 시간은 최소 2년으로 예상할 수 없다”고 밝혔다.

이 같은 상반된 기대감은 3번을 실패하고 4번째 도전하는 안전진단의 통과가 확실해 지고 있는 반면 통과를 할지언정 조합원들의 동의를 받고 이주를 하기까지 걸리는 시간은 주변에 널려있는 변수들로 사업이 지연될 가능성이 다분하기 때문이다.

◆은마, 안전진단 발표까지…

지난 1979년 준공된 은마아파트는 나이로 따진다면 올해로 31살이다. 4424가구의 대단지로 지어진 은마아파트는 24년이 되던 해인 지난 2003년 4월에 안전진담심의 신청서를 제출하고 12월에 재건축추진위원회가 구성됐다. 하지만 당시 주민 갈등과 집값 상승에 대한 정부 규제 등의 영향으로 사업 추진이 지지부진했다.

이로 인해 2004년 12월에는 정밀안전진단 실시 여부에 대한 결정 역시 유보로 판결, 결국 지난해 10월 정밀안전진단 실시 결정을 받기 전까지 3차례나 안전진단실시에 실패를 거듭하며 사업추진에 속도를 내지 못한 것이다. 이와 관련 지난 3일 강남구청은 한국시설안전연구원에 정밀안전진단을 의뢰해 ‘조건부 재건축 허용’이라는 판결을 받았다고 밝혔다. 은마아파트가 재건축 사업 추진할 수 있다는 것이다.

안전진단 용역을 맡은 (주)한국시설안전연구원에 따르면 은마아파트의 최종 성능점수는 50.38점으로 최종 성능점수가 56점 이상이면 유지보수, 31∼55점은 조건부 재건축, 30점 이하는 재건축 대상이다. 조건부 재건축은 노후·불량 건축물에 해당돼 재건축이 가능하나 붕괴우려 등 치명적인 구조적 결함이 없어 지방자치단체장이 재건축 시기를 조정할 수 있는 등급이다.

◆이제부터 시작

은마아파트가 용역업체를 통해 조건부 재건축 허용 대상이라는 결과를 약 7년에 걸쳐 받았지만 앞으로 준공까지 걸리는 시간은 이와 맞먹는 시간이 걸릴 것으로 보인다. 현재 정밀안전진단 단계에 머물고 있는 은마아파트는 착공 및 분양까지는 크게 조합설립인가→사업시행인가→관리처분계획 인가 등의 절차가 남아있다. 현행 재건축 사업 절차 단계를 놓고 본다면 노후 아파트에 대해 기본계획을 수립→사업 추진위원회 구성→정밀안전진단 실시 단계로 전체 재건축 절차에서 보면 초기 단계에 해당하는 것이다.

또 특히 30여개에 달하는 상가 조합원들을 포함, 4424가구 28개동의 주민들에게 동의서를 3/2이상 받아야 하기 때문에 이 부분에서 주민들과 어떻게 풀어나가냐에 따라 사업추진이 원활할 것으로 보인다.

구청 관계자는 “주민이 동의해 이주까지 걸리는 시간이 4년정도 예상하고 있다”고 말했다. 여기에 공사기간 최소 2~3년을 추가한다면 빨라도 6~7년 전에는 입주가 힘들 것으로 예상된다.

◆일반이냐, 1 대 1이냐

정밀안전진단에 통과를 했다면 이번엔 주민과의 의견차이를 어떻게 극복할 것인가에 초점이 맞춰진다. 은마아파트 재건축에는 소형평형 의무비율과 1대1 재건축등이 조합원 추가분담금의 변수로 작용해 주민들 입장이 상반될 것으로 보이기 때문이다.

일반 재건축시 중대형으로 면적을 넓힐 경우 전용면적 60㎡이하를 전체 가구 수의 20% 이상으로 지어야 하는 소형평형 의무비율이 적용된다. 또한 주거면적을 10%까지 늘릴 수 있는 ‘1대1 재건축’은 중대형은 지을 수 없지만 가구수는 늘릴 수 있다.

이에 따라 ‘1대1 재건축’은 일반분양분이 늘어 조합원 부담이 작아지지만 전용면적의 10%까지만 늘릴 수 있는 반면, 일반 재건축은 20%의 소형평형에 대한 조합원 부담은 커지지만 중대형을 지을 수 있는 장·단점이 있는 것이다.

구청관계자는 “주민들은 1대1 재건축으로 결정할 가능성이 크다”며 “그렇지 않으면 평소 30평 이상에 살던 주민 일부가 24평으로 가야하기 때문”이라고 말했다.