[프라임경제] 지난 1월 전국 아파트 거래량은 6만1974건으로 작년 12월 8만1961가구에 비해 크게 위축됐다. 지난해 11월(8만1589건), 10월(8만7329건), 9월(9만490건)보다도 훨씬 적다. 계절적인 비수기임을 감안하더라도 금융위기가 절정이던 지난해 1월 거래량(4만9085건)에 근접하고 있다.
최근 경제신문에 보도되었던 기사의 일부이다. 항상 부동산에 대해서는 불패론과 폭락론으로 크게 양분되어 아직까지도 논란이 끊이지 않고 있다. 위의 기사처럼 최근에는 부동산 폭락 쪽에 힘이 기울어지고 있는 듯하다. 하지만 여전히 불패론쪽의 의견도 심심치 않게 언론에 보도되고 있다.
특히 최근 출구전략이 본격적으로 논의되고 있는 점은 부동산 폭락론에 힘을 더해 주고 있는 듯하다. 그렇다면 내 집 마련을 위해 주택구입을 고민하는 분들은 어떻게 해야 하는 것인가? 지금이라도 빚을 내어 집을 마련하고 집값상승에 대비할 것인가? 아니면 전세를 유지하면서 이사에 대한 두려움을 안고 살아갈 것인가? 오늘은 부동산에 대한 전망을 양분하고 있는 불패론과 폭락론에 대해 알아보고 과연 우리는 어떻게 해야 할지에 대해 알아보도록 하겠다.
먼저 부동산을 전망하는데 있어서 몇 가지 쟁점화 되는 요소들이 있다.
가장먼저 논의 되는 것이 인구구조의 변화이다. 지금의 출산율을 기초로 보면 2018년부터는 우리나라도 인구가 줄어들 예정이다. 이를 보고 폭락론자들은 인구가 줄어드는 시점에 부동산 대폭락을 경험한 일본의 예를 들며 우리나라도 곧 폭락을 시작할 것이라고 주장한다.
반면 불패론자들은 인구구조가 바뀌긴 하지만 1~2인 가구의 증가로 인해 모자란 수요의 부분을 채워줄 것이라 주장한다. 또한 폭락론자들은 우리나라 인구의 큰 비중을 차지하고 있는 베이비붐 세대의 은퇴는 또 다른 수요감소의 이유가 될 것이라고 주장하나 불패론자들은 그로인해 대형평형의 수요는 줄지 모르겠지만 소형평형은 오히려 오르게 될 것이라는 논거로 활용하기도 한다.
두 번째로 우리나라의 자산구조를 들 수 있다.
우리나라 가정의 자산구조는 부동산이 70%이상을 차지하고 있다. 미국 33%, 일본 38%에 비해 상대적으로 높은 것이 사실이다. 즉 이를 통해 폭락론자들은 선진국에 비해 자산의 대부분이 부동산이기 때문에 필연적으로 조정이 올 것이라고 예측하는 반면 불패론자들은 그렇기 때문에 오히려 정부가 각종 부양책과 제도들을 활용하여 급격하게 하락하는 경착륙은 막아줄 것이라 예상하기도 한다.
만약 부동산 폭락론자들의 예상처럼 이루어진다면 사실상 우리나라는 붕괴된다는 것을 의미한다. 우리나라의 대부분의 수요층인 중산층은 대부분 부동산 대출을 안고 있으며 이것이 경착륙으로 마무리 될 경우 막대한 수요층이 무너지고 부의 양극화가 지나치게 확대되기 때문에 시장은 급속도로 냉각될 수밖에 없다. 이러한 이유로 정부의 가장 중요한 과제중 하나가 부동산 연착륙인 것이다.
세 번째로 논의되는 것은 주택공급의 증가이다.
정부는 2008년 9월 19일 우리나라 경제의 불을 지피기 위해 부동산 경기를 활성화 할 대책으로 9·19 대책을 내 놓았다. 이 대책의 주요내용을 보면 향후 10년간 주택 500만호를 건설하겠다는 것이다. 일단 그렇게 된다면 현재의 인구예상에 비해 공급과잉이 되는 것은 자명하다. 500만 채이면 2인 가구로 환산해도 1000만명이 들어가는 규모이다.
인구는 90만명 정도가 늘어날 예상인데 1000만명이 들어가는 주택의 규모는 기존의 부족분을 고려해도 지나치게 많다. 이러한 사실은 부동산 폭락론자들의 주요 근거가 되나 불패론자들은 이 같은 사실을 두고 현실성이 없는 계획이며 그 동안의 주택공급 물량추이를 제시하면 항상 공급이 부족했음을 주장한다. 또한 최근 이슈화되고 있는 보금자리 주택도 토지매입도 안된 가계획이며 정부가 바뀌면 또 다시 계획도 바뀔 것이라 주장한다.
참 같은 나라에서 같은 제도를 보고 있지만 너무나 다른 해석들을 내놓고 있다. 하지만 여기서 간과하고 있는 점 하나는 그 누구도 부동산이 앞으로 급등할 것이라는 전망은 내 놓지 못한다는 것이다. 이는 다시 말하면 투자로써의 매력은 예전에 비해 분명 떨어졌음을 반증하는 것이리라.
그렇다고 집을 사지 않고 매번 전세금 급등과 이사의 불안을 안고 살아가야 한다는 것은 아니다. 다만 지금부터의 부동산은 투자 관점보다는 거주의 목적으로 바라보는 것이 좋지 않을까? 거주라면 집에 떨어지거나 올라가거나 큰 영향을 받지 않을 것이다. 이처럼 편안한 마음으로 본인이 살고 싶은 곳을 선택하는 지혜가 필요하겠다.
집은 사는 것이 아니라 사는 곳이다. <지세훈 상담위원>
※포도재무설계는…
포도재무설계는 개인재무컨설팅 전문회사로 1998년부터 창립이후 11년간 4만여 가정을 대상으로 컨설팅을 진행했다. 현재 한국가스공사, 한국노동연구원 등 공기업과 현대자동차, 서울아산병원, 보령제약 등 다수의 기업과의 체결을 통해 직원들을 대상으로 재무컨설팅을 진행하고 있다. 또한 네이버, 사회연대은행과 함께한 '희망부채클리닉', 서울시의 '희망통장'등의 사회복지사업에도 적극 참여, 2008년 보건복지부의 선도사업 파트너로 지정, 2009년에는 자산관리공사 재무건전화 사업 파트너로 지정되는 등 대한민국 재무설계의 리딩업체다.
◆지세훈
-포털사이트 NAVER 재테크 온라인상담사
-자산관리공사 재무건전화 전문 상담위원 활동
-보건복지부 부채클리닉 전문 상담위원 활동 중
-現 (주)포도재무설계 중앙지점 4팀장
◆오병주
-포털사이트 NAVER 재테크 전문답변진
-보건복지부 부채클리닉 전문 상담위원 활동 중
-서울아산병원 재무전문상담위원
-現 (주)포도재무설계 중앙지점 상담위원
