- 지역별 호재와 변수에 따른 매도․매수 타이밍 및 보유시기 점검 필수
- 민간, 공공청약물량별 청약전략 새 판짜기도 필수
[프라임경제]경인년 설 연휴는 2월초에 들어있어, 예년에 비해 이른 편이지만 각박한 도심생활을 잊고 고향의 품을 찾는 명절이라 마냥 들뜨기만 하다. 짧은 연휴지만 세배란 풍습을 통해 평소 왕래가 없었던 일가친척까지 모두 한자리에 모일 수 있는 소중한 기회라 집안의 대소사, 재산문제 등, 자연스럽게 부동산 얘기가 나오기 마련이겠다.
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<(주)부동산써브 부동산연구실 함영진 실장> |
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한편 지방은 10만 가구에 이르는 적체된 미분양 외에도 세종시 수정안 등 법안통과 여부와 기업도시․혁신도시의 위상적립 문제, 원형지 개발 여부 등 토지 투자환경변화에 각별한 관심을 기울일 필요가 있겠다. 더불어 6.2총선 정국에 따라 부동산시장을 자극할 만한 지역호재가 뭐가될지 귀추가 주목되고 있다.
◆전반적인 부동산 시장 현황
2009년 부동산 시장은 3/4분기까지 정부의 저금리 기조와 규제 완화 정책, 경기회복에 대한 기대감으로 회복세가 강했다. 주택시장 시장의 경우 상반기 강남재건축 시장을 시작으로 일부버블세븐지역까지 2006년 최고점 대비 80~90%선까지 가격이 회복되거나 100% 이상 상승한 단지들이 나타났고 거래량도 꾸준하게 늘었다. 분양시장도 양도세 감면혜택(2009.02.12~2010.2.11일)과 청약규제 완화로, 서울·수도권 사업장들은 높은 경쟁률을 보이며 청약이 마감 되는 등 유망청약물량에는 열기가 후끈 달아오르기도 했다.
그러나 이에 부담을 느낀 정부가 2009년 7월 수도권 전역에 LTV를 강화함을 시작으로, 9월 제1금융권 DTI규제 강화, 10월 제2금융권 DTI규제 강화 등 규제 완화 정책에서 규제 강화로 정책으로 기수를 돌린 상태라, 2009년 4/4분기부터 올 초까지 거래시장은 다소 소강상태를 유지하고 있는 중이다.
수도권 전세시장은 지역에 따른 가격편차가 좀 심한 편이나, 수도권은 국지적 불안 양상이 강한 모습이다. 지난해 하반기부터 새 아파트 입주가 한꺼번에 몰린 광명, 남양주, 고양시 등은 입주적체 여파로 전세시장 약세가 이어지고 있지만, 2월 2일과 12일 등 중․고등학교 학군배정여파로 방학수요가 컸던, 강남권, 양천구 목동 등지는 인기학군 위주로 그동안 전세값 상승세가 계속됐다.
최근엔 저렴한 전셋집을 찾는 수요가, 서울 외곽으로 확산되면서 신도시나 수도권 역시 1월 하순부터 서서히 오름세를 보이는 곳이 늘어나는 모양새다. 일부 입주물량 여파가 진화되지 않은 지역은 전세값이 떨어지는 경우도 있겠지만 그건 국지적 모습이고, 얼마 전 입춘도 지나, 전반적으로 봄 이사철 전세수요는 지금보다 더 늘어난다고 봐야할 것 같다.
◆분양시장 점검법
2월 11일 신축주택 양도소득세 감면 혜택 종료와 함께 설 연휴가 이어진다. 이미 설 연휴 전후로 밀어내기 공급에 따른 후유증 중 하나인 민간부분의 공급공백이 가시화되기 시작했다. 건설사들이 본격적인 ‘밀어내기’ 분양에 나섰던 2009년 4분기(10~12월)와 올해 1월까지의 총 일반 공급 물량은 9만9천917가구. 예년에 비해 2~3배 많은 수치로 당분간 미분양 증가와 민간분양시장의 숨고르기가 이어질 것으로 보인다.
재당첨 규제 완화, 전매규제 완화, 준공 후 미분양 취․등록세 50~75% 감면 혜택(2010년 6월까지)이 남아있긴 하지만, 입지가 떨어지는 민간 분양시장은 수도권 외곽지역 중심으로 빠르게 냉각될 여지가 있다. 다만, 서울 역세권 재개발․재건축 일반분양사업장이나, 판교․광교신도시 등 유망지역의 쏠림현상은 여전할 것으로 판단된다.
민간분양시장의 빈자리는 보금자리주택 등, 공공부문이 채워줄 것이다. 상반기는 위례신도시와 세곡2․내곡지구 같은 알짜 보금자리주택 사전예약이 시장을 선도해 나가는 만큼 분양시장 재편의 흐름을 읽을 필요가 있다.
전용 85㎡이하 청약예․부금 가입자라면, 거주지역의 향후 공급물량 추계와 통장 순위 및 가입기간 가점을 따져 주택청약종합 통장 갈아타기를 꾀하거나, 중대형 청약예금으로 청약가능 면적 증액을 하는 방법이 있겠고, 청약가점을 높이기 위한 노력도 경주해야 한다. 노부모를 모시거나, 결혼 안한 성년 자녀와 세대합가를 해서 부양가족수 가점을 늘리거나, 신혼부부들은 가족과의 출산계획을 통해 특별공급제를 적극 활용하는 요령도 있다.
연초 바뀐 청약제도가 상당하니 바뀐 관련법을 파악하고, 올해 통장별로 청약가능 물량을 추려 청약리스트 업을 만드는 것도 현명한 청약법이다. 청약하고 싶은 지역의 과거 청약접수률이나 당첨가점 사례를 살펴 청약전략을 짜도 당첨확률을 높일 수 있겠다.
전국 청약통장 가입자는 1400만명, 우리나라 국민 약3.5명 중 1명이 가입한 정도니, 가족끼리 모여 통장점검하는 시간도 유익할 것이다. 예금은 한꺼번에 불입금을 예치하는 경우라, 통장가입 후, 가입지역에서 이사를 간 경우 지역별 예치금 변경에 소홀한 경우도 많으니 청약하기 전 은행을 찾아 예치금 정리를 할 필요도 있다. 미성년자녀는 향후 내집마련과 자산에 대한 개념을 정립해주는 차원에서 세뱃돈을 어린이 펀드 만들어 주듯, 주택청약종합저축 통장을 개설해 주는 방법도 있겠다. 정기 은행예금에 비해 이율도 높고, 증여세 걱정도 없다.
◆재건축·재개발 시장 점검법
전반적인 서울 아파트시장의 거래부진이 이어지고 있지만, 강남권 재건축 시장은 저가매물이 간간히 거래되면서 호가가 일부 올랐다. 추세적이라기보다는 공급부족의 현실화나 국지적인 사업추진 움직임에 따른 가격반영이 크다. 강남재건축시장은 저가메리트가 반감된 상태라, 본격적인 추격매수세를 기대하기는 어렵다고 본다. 담보대출 여력에 따른 매입수요의 예민도는 낮으나, 단기간 큰 폭의 추가 가격상승을 기대하기 보다는 용적률 상향여부와 국지적 사업추진 속도에 따른 단지별 가격상승을 기대하는 것이 현명하다.
저밀도와 고밀도 단지에 따른 용적률 수혜, 사업추진속도, 소송문제, 개발이익환수 여부를 살펴 보수적으로 접근하는 자세가 필요하다. 특히 최근 재건축단지는 중대형 갈아타기의 목적으로 이용되는 면도 있는 만큼 고급유효수요가 갈만한 지역이나 한강조망, 교통망 확충, 개발자극 요인이 중첩된 곳을 고르는 것이 현명하다.
재개발사업장은 최근 용적률 300% 상향 기대감으로 한강변 재개발 단지는 지분거래가 이뤄지고 있다. 다만 용산, 망원, 합정, 양평, 흑석, 성수, 자양, 광장동 등은 이미 지분가가 상당히 부담스럽게 오른 지역도 있어 일부 지역은 숨고르기 할 여지도 있다. 그러나 서울도심은 전세가 상승에 임대차수요 증가, 중소형주택 멸실, 총선을 앞두고 4차 뉴타운추진 기대로, 전반적인 재개발 지분가격은 일정수준을 이어갈 확률이 높아 보인다.
최근 필지 합필 신축으로 빌라분양이 성행하고 있으나, 신축으로 인해 지역 노후도를 충족할 수 없는 등 사업추진여부나, 향후 입주권이 보장되는 것인지 파악할 필요가 있고, 소송 에 따른 사업리스크를 감안해 실거주 장기투자가 좋겠다. 뉴타운은 구역별로 사업진행 시기가 다르니 기본계획안을 살피자. 임대차시장불안여파로 수도권 지자체장의 협의에 따라 인허가 등 시기조절을 적용받을 수 있다는 점도 감안해야 한다.
지방은 미분양적체로 구도심 재건축·재개발 수요에 제동이 걸리고, 갈아타기 수요에 한계가 있는 만큼, 지역 내 주택공급 추이, 사업추진으로 인한 수익성을 반드시 살펴볼 필요가 있다.
◆오피스텔 시장 점검법
최근 오피스텔 시장은 저금리시대 수익형 부동산이라는 이점 외에도 준주택 개념이 도입될 예정이라 관련법 완화에 대한 기대감이 크다. 종전(2009년) 8.24 전․월세 안정대책 때도 한차례 바닥난방이 전용 85㎡까지 확대돼 주거전용의 기회가 넓어 졌고, 특히 2005년 이후 공급이 줄어든 반면, 전세 물건 감소와 1~2인 가구 증가로 수요자들이 늘 것으로 예상되기도 한다.
출구전략의 시행이 가시화되고는 있지만 어쨌든 상반기까진 저금리 영향으로 금융 자산의 수익률이 낮기 때문에 보다 높은 수익률을 바라는 투자자들의 관심으로 매매수요 역시 지속적일 것으로 생각된다. 그러므로 장기적으로 수요가 꾸준해 호재가 지속될 도심지역은 분양받거나 매입해서 임대사업을 하면 수익성은 매력적일 것이다. 신축오피스텔 분양은 부가세환급도 가능해 노령화 추세에 따른 은퇴세대들의 현금캐시플로어에 도움을 주는 재테크 상품이 될 수 있다. 다만, 오피스텔은 단기 시세차익보다는 매월 임대수익을 얻을 수 있는 수익형부동산으로 접근하는 것이 바람직하다.
2010년 오피스텔의 준주택 개념도입과 중대형 면적까지 바닥난방 허용 여부 도입이 시장의 견인차 역할을 할 것으로 기대되니, 향후 오피스텔이 지어질 준공업지 토지의 소유자나, 역세권 지주 들은 정부자금 지원에 따른 개발플랜과 가설계를 해보는 것도 수익률을 높일 수 있는 방법이다.
◆상가 시장 점검법
아직 경기 회복 속도가 더뎌 전체적인 상가 시장 회복에는 시간이 좀 더 걸릴 것으로 예상되지만 투자자들의 뭉치 돈은 판교신도시 같은 일부 유망 지역 상가에 몰리고 있다. 이미 2009년 6월에 공급됐던 판교 신도시 상업용지 공급 분 10개 필지 모두 높은 낙찰가율로 낙찰 돼 시장의 관심을 끌었고 지난 7월 개통 된 9호선 역세권 인근 상가 시세도 상승세를 나타냈다.
따라서 2010년에도 교통호재가 있는 역세권 인근이나 판교신도시 등과 같은 유망지역 상가에는 수요자들이 꾸준하게 이어질 것으로 예상된다. 다만, 상가는 지역이나 상품에 따라 수익성이 모두 다르기 때문에 편차는 심할 것으로 보이고, 줄어들고 있는 자영업자 추계의 반등시기도 살필 필요가 있다.
단기전매를 염두에 둔 투자인지, 직접 점포를 운영할 목적인지, 임대수익을 목적으로 할 것인지 투자계획을 분명히 설정하고, 상가별로 분양․임대방식, 독점업종, 상가운영계획 등을 꼼꼼히 파악해 접근할 필요가 있다. 최근엔 건분법 적용을 피하기 위한 편법 분양으로, 분양계약자가 피해를 입는 사례도 있고, 유망한 지역은 고분양가로 인한 수익률 저하, 상가분양주체의 개별할인 양태도 많기 때문에 다리품을 많이 팔 각오를 하고 접근해야한다. 다만, 2010년 하반기에 실시될 상가임대사업자 과세표준 양성화 조치는 상가투자자에겐 달가운 입장은 아니다.
◆토지시장 점검법
2009년 토지시장은 수도권을 중심으로 개발 호재가 확실한 곳과 새로 개통된 철도․도로 주변 등이 유망지역으로 관심을 모았다. 2010년 개통될 교통 요지나 인근 수혜지역, 향후 대규모 보상이 이뤄지는 택지지구 인근, 그린벨트 해제 예정 주변지 등에는 2010년에도 꾸준하게 투자자들이 몰릴 것으로 예상된다. 2010년에는 특히 3호선연장, 용인경전철 개통, 경춘선 복선전철 개통, 제3경인 민자고속도로 개통 등 새롭게 뚫리는 교통망들도 눈여겨 볼 필요가 있다.
또한 현 정부가 토지거래허가구역을 대규모로 해제하고 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과도 푸는 등 토지 규제를 완화했고, 주택공급과 경기부양을 위해 그린벨트 해제, 4대강 살리기, 행정도시 개정추진, 경인 아라뱃길, 새만금사업, 제2영동고속도로 등 각종 개발 사업을 본격적으로 진행하면서 다시 투자 대상으로 주목을 받을 것으로 예상된다.
더욱이 2010년에는 사상 최대의 토지보상금이 풀려 토지시장에 적잖은 영향을 미칠 것으로 보인다. 정부는 2010년까지 보상금이 보금자리 시범지구 6~7조 원을 비롯해 신도시, 4대강 등 수도권에서만 20조, 전국적으로 30조 원을 넘어설 것으로 전망되기 때문이다.
토지보상금의 40% 가량은 다시 토지나 건물 구입으로 유입되기 때문에 일부 부동산 상품의 가격 상승을 초래할 가능성도 배제할 수 없다. 보유한 고향 토지의 장기적 도시발전계획과 개발호재를 살펴 보유시기를 점검할 필요가 있다. 특히 지자체 통합을 앞두고 있는 ‘성남․광주․화성‘, ’창원․마산․진해‘는 행정구역 자율통합을 통해 얻게 되는 이점과 새로운 도시발전 축을 가늠해 보는 것도 좋겠다. 일례로 인구 100만 명이 넘게 되는 도시(기초자치단체)는 21층 이상, 연면적 10만㎡ 이상 건축물(3만평)에 대한 건축허가 승인권을 주는 방안이나, 20만㎡ 미만 택지개발예정지구 지정 권한 및 도시재정비촉진지구 지정 및 도시재정비촉진계획 결정 권한을 주는 방안도 검토 중이어서 향후, 지역개발이 가속화될 것으로 기대된다.
그밖에 토지는 세금문제도 중요하다. 부재지주의 양도세 문제와 재산세에 편입되는 종부세 문제 등을 전문세무사와 상담하는 전략이 필요하다. 그리고 토지보상과 관련해서는 현금청산과 대토, 채권보상 등 일정비율에 따른 보상장점을 살피고, 보상받을 금액을 적정히 운용할 수 있는 방안들은 가족과 상의하는 것도 좋을 것이다.
추가로 살펴볼 것이 많다. 시골에서는 이웃 땅을 침범하거나 땅이 뒤바뀐 경우도 비일비재하다. 과거엔 지적공부가 지금처럼 정확하지 못했고, 측량에 대한 정확도도 떨어졌기 때문이다. 특히 땅은 대물림되는 경우가 많아 경계를 잘못 알고 있거나 시골인심에 따라 상황이나 편의를 봐주며 살다보니 자손 때 문제되는 경우도 종종 있기 때문에 요번 고향방문 시 부동산 점검표를 통해 등기여부나, 측량, 관리현황을 꼭 살펴보는 노력이 필요하다.
근래엔 사망한 조상의 토지소유내역을 조회해주는 조상땅 찾기 신청도 인기니, 관련 서비스를 이용해 봐도 좋다.
◆재고주택시장 점검법
현재 재고주택시장은 강남 재건축 시장 일부를 제외하고는 전반적인 주택시장의 거래부진이 이어지고 있다. 비수기인데다, 담보대출 규제가 묶인 상태라, 빠른 시일 내에 거래활성화나 가격상승을 기대하기는 어렵다고 판단된다. 분양시장으로 수요자들의 관심이 이전된 것도 큰 요인 중 하나다.
하지만 지역에 따른 편차는 있겠지만 수도권 위주로 내집마련의 수요는 꾸준한 편이다. 올해 경제성장률이 4~5%까지 전망되고 있고, 일부 수도권은 수급불안, 전세시장 불안여파가 있어 계절적 성수기 거래시장은 나아질 것으로 보이고, 상반기 가격 상승추세도 견조하게 나마 유지될 것으로 예측된다.
투자수요라면 역세권 입지에 수급적체를 피한 지역을 선별하는 것이 좋다. 하지만 실수요자라면 장기적으로 공급적체가 있는 지역 중 교통망 확충 예정지나, 고점대비 낙폭이 큰 급매가 나오는 지역은 내집마련의 요충지가 될 수도 있다.
다주택자라면, 전세보증금 소득세 과세나, 다주택자에 대한 양도세 한시적 중과 유예조치의 기간을 잘 살펴야 한다. 양도세 중과 유예기간이 연내로 마감되니 만큼, 향후 추가가격상승여력이 없는 주택은 연내 매도를 고려해 봄직하다. 하지만, 향후 교통호재로 더 많은 시세차익이 기대되는 곳은 미래가치와 세금절세 수혜의 무게를 따져보고 매도 결정하는 것이 현명하겠다.
◆설 이후 부동산 투자전략은?
2010년은 지역별, 평형별, 상품별 세분화·차별화는 더 심화되고 정책에 따른 가격 민감도도 상당해 예민해지는 한해가 될 것이다.
상반기는 주로 공공주도로 공급하는 수도권 분양시장을 잘 볼 필요가 있다. 청약통장 활용을 어떻게 하느냐가 재테크의 성패를 가르는 중요할 요인이 될 것이다. 1월까지 양도세 감면에 초점을 맞췄다면, 2~4월까지는 위례나 보금자리주택, 서울 도심유망 물량에 집중청약하면 좋다.
담보대출규제가 당분간 유지될 전망이니 재고주택시장은 자기자본비율을 높이는 전략이 좋고 도심에서 급매를 잡는 것이 현명하다. 올해 입주적체나 분양 물량러시가 이뤄지는 곳보다는 수급불안이 있는 곳, 3호선 연장, 경전철 개통, 교통망 확충 같은 수요가 탄탄한 중소형 주택을 염두에 두는 것이 좋다고 본다.
특히 6월엔 지방선거, 하반기엔 지자체 통합, 보금자리주택으로 인한 그린벨트 해제, 30조에 이르는 토지보상금, 대심도, 한강르네상스 호재 등 국지적 자극 요인이 상당하다. 미분양이나 입주적체 현상이 심각하지 않은 도심이라면 일정수준의 매매가격은 떠받쳐 줄 것으로 예상된다.
하지만, 최근 들어 유럽발 금융위기 등 세계 금융시장의 국지적 불안요인이 계속 상존한 만큼 부동산 경기 흐름도 실물경기와 경제성장률을 반영한 한계 위에서 움직일 수밖에 없을 것으로 예상되고 이런 부분들이 변수로 작용할 것이니, 국내외 흐름을 꾸준히 파악하는 자세가 중요하다.
정책변수가 많고, 자산 중 부동산에 대한 비중이 큰 우리나라, 이번 설 명절을 맞아, 가족과 단란한 한때도 보내고, 고향재산과 내가 갖고 있는 부동산을 챙기는 명절연휴 유익하지 않을까?
-<(주)부동산써브 부동산연구실 함영진 실장>
