[프라임경제]수도권 전세값 상승세가 꾸준히 이어지고 있다. 학군 유망지역을 중심으로 두드러졌던 전세값이 이제는 상대적으로 가격이 낮은 근린 지역까지 영향을 끼치는 모습이다. 그러나 막바지 학군수요가 빠지더라도 전세값은 안정되지 않을 것이라는 전망이 나오고 있다. 한 시장 전문가는 “학군수요가 빠지면 곧 봄 이사철이고 여기에 뉴타운 재개발 사업으로 인해 생기는 전세수요도 무시할 수 없다”며 “보금자리주택을 기다리고 있는 사람들이 계속 전세로 눌러 앉아 있는 상태 역시 계속 이어지고 있어 쉽게 안정될 것으로 보이지는 않는다”고 분석했다.
◆철거 이주수요… “갈수록 증가할 것”
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더욱이 이들 개발 사업장은 점점 늘어나고 있다. 실제로 서울 재개발은 지난 2006년 한 해 동안 관리처분인가 사업장은 10개 구역에 불과했지만 2007년 18개 구역, 2008년 22개 구역으로 급증했다. 또한 서울 대다수 지역에서는 현재 뉴타운 사업이 진행되고 있어 근본적인 처방이 없으면 시장 불안이 장기화될 가능성이 높은 상황인 것이다.
반면 이들 이주수요가 선택할 수 있는 폭은 점점 줄어들고 있다. 지난 2008년 하반기부터 본격적으로 주거용 건축허가가 급감하고 있으며 주택건설 실적도 악화되고 있기 때문이다. 부동산 규제 강화로 인해 전세 수요가 증가한 점도 이들 이주수요에게는 부담이 되고 있다. 실제로 지난해 9월부터 정부가 총부채상환비율(DTI)규제 확대 등 대출 규제를 강화하면서 매매수요가 전세수요로 전환되면서 전세난의 원인이 됐다.
현대경제연구원 이부형 연구위원은 “대도시 권역, 특히 서울의 재고 주택 멸실에 따른 전세 가격 상승은 몇 년 전부터 예고됐던 것”이라며 “특히 2008년 하반기 금융 위기 이후 사업 추진이 지연되면서 2010년부터 본격적으로 재개발될 것으로 보여 재고 주택 철거에 따른 이주 수요가 본격적으로 증가할 것으로 보인다”고 내다봤다.
이어 “2011년과 2012년에는 철거 이주 수요가 더 늘어날 수 있다”며 “세입자들은 생활근거지 인근의 주택을 구하지 못해 서울 외곽이나 수도권으로 이주할 수밖에 없을 것이고, 2억원 내외의 이주비를 받은 조합원들은 공사 기간 동안 아파트 전세를 찾을 것이기 때문에 재개발 지역의 단독주택·다가구·연립·다세대주택이 멸실되면 인근 지역의 아파트 전세 가격을 자극할 수밖에 없다”고 밝혔다.
◆서울시 67개 지역 미시행 상태, ‘4만6000여가구 집주인은?’
뉴타운 영향으로 신규 구역지정이 늘고 있는 반면, 사업을 마친 구역수도 점차 줄고 있다. 이로인해 조합원 대비 건립가구수 비율도 급격히 떨어지고 있다. 즉, 사업으로 발생한 이주수요가 점점 늘어나고 있다는 이야기다.
실제로 지난 1월에 발표된 12월말 서울시 주택재개발사업 추진실적을 살펴보면 지금까지 총 471개 구역이 재개발 사업지로 지정됐다. 이 중 271개 구역은 사업이 완료됐고 45개 구역은 준공, 88개 구역은 현재 사업 시행 중에 있다. 아울러 나머지 67개 구역은 미시행 상태로 시행면적만 총 284만4387㎡에 달하는 상황으로 4만6848가구가 아직 ‘집주인’을 찾기 못하고 있는 것이다.
조합원 대비 건립가구수 비율은 더욱 빠르게 감소하고 있는 것으로 확인됐다. 부동산정보업체들의 통계에 따르면 재개발 조합원 대비 건립가구수 비율은 전체평균 2.31배로 임대를 제외한 분양가구수 기준으로는 조합원 대비 1.91배에 불과하다. 더욱이 이 비율은 2000년 이후 크게 감소하고 있다. 1990년 이전 2.83배에서 2000년 이전 2.23배, 2000년 이후는 1.69배로 줄은 것이다. 물론 2000년 이후 건립가구수는 4000가구 가까이 늘었지만 조합원수는 1만4000가구나 더 빠르게 늘어 비율은 오히려 감소했다.
이에 이부형 연구위원은 “전세가격 안정화를 위해서는 단기적으로 공급 조절을 통한 정책이 불가능하다”며 “단기적으로는 재개발 및 뉴타운의 개발 시기를 분산해 이주에 따른전세 수요 급등 현상을 완화해야 한다”고 밝혔다.
