경인년 부동산 유망 투자처는 어디일까? 2009년도는 신규 아파트 시장과 미분양 아파트가 시장을 주도하였다면 정부정책이 정책적인 사업이나 적극적으로 규제를 풀어주는 부동산 상품에 관심을 두는 것이 어떨까 한다.
1) 보금자리주택
올해 보금자리주택은 전국에서 8만가구가 공급된다. 수도권만 보더라도 4월 위례신도시 2400가구와 보금자리주택 2차 지구 물량 1만5000가구가 사전예약방식으로 선보일 예정이다. 기장 관심을 받을 지역은 위례신도시와 세곡2지구가 꼽히고 있다.
2) 재건축 대상 아파트
충분한 자금력이 확보된 투자자라면 강남 저층 재건축 아파트도 투자대상이다. 하지만 금리인상의 변수가 있는 만큼 무리한 대출을 통한 레버리지 투자는 삼가야 한다. 강남권 재건축아파트는 현재 시세는 3년전과 비교해서 비슷하거나 약간 높은 편이다. 규제완화시 언제라도 시중의 풍부한 유동 자금이 몰릴 가능성이 많다.
3) 소형 아파트
수도권에서는 역세권 등 입지가 양호한 지역의 소형아파트가 작년에 이어 올해에도 강세를 보일 것으로 예상된다. 소형 수요가 넘치는 데다 투자자들의 자금여력이 크지 않아 소형 매물에 경매 참가자들이 몰릴 수밖에 없다. 반면 수도권과 지방의 대형아파트는 약세를 보일 전망이다. 서울과 인접지에 공급이 많은 상태이기 때문이다. DTI규제로 개인투자자들의 자금동원능력이 크게 줄어 소형주택의 인기가 계속될 것으로 보일 전망이다. 상대적으로 대형평형은 약세를 보여 인천의 송도와 영종지구, 청라지구 인근, 지역보금자리주택예정지와 뉴타운지역 연립·다세대 등은 아파트시장에서도 블루칩 대접을 받을 것으로 예측된다.
4) 소형 오피스텔
오피스텔에 대한 규제가 대폭 완화된다. 국토해양부가 작년 12월 30일 내놓은 2010년도 주택부문 업무계획 중 가장 눈에 띄는 게 '준주택'(가칭)이다. 이들 준주택을 지을 때 안전․피난․소음기준 등만 충족하면 국민주택기금 지원,용적률 완화 등 인센티브를 주겠다는 것. 준주택은 분양가 상한제도가 적용되지 않고 청약통장 가입,입주자모집공고(공개분양),지역우선공급 등 각종 청약 규제 적용 대상에서도 제외되어 오피스텔의 공급확대가 예상된다.
오피스텔의 경우 바닥난방 허용 대상(현행 전용 85㎡ 이하)을 확대하는 방안도 검토할 방침이다. 직주근접이 가능한 도심 주택공급을 늘리고 1~2인 가구 및 고령화 등에 대비하기 위해서다. 특히 오피스텔 등 준주택의 경우 앞으로도 보유 주택수에 포함되지 않아 양도세 등 다주택자에게 중과되는 세금 부담을 피할 수 있을 것으로 보인다. 이렇게 되면 오피스텔이나 고시원 등 준주택을 매입해 세를 놓는 임대사업이 활발해질 가능성도 크다.
이러한 오피스텔에 대한 정부의 전폭적인 정책지원에다 희소성으로 인해 위치가 좋고 역세권 등 임대수요가 많은 지역의 오피스텔 거래가 활발하다. 금리 상승 국면에서 임대수익형 상품투자가 무슨 의미가 있냐고 하겠지만 대출로 구입시 금리상승 분 만큼 임대료에 전가할 수 있어 투자 시 금리 상승에 대한 부담이 적다.
특히 최근에는 편리한 주거공간을 선호하는 경향으로 단독, 다가구 원룸의 수요보다 오피스텔에 대한 수요가 점차적으로 늘어나 임대료가 계속 상승 있는 추세다. 오피스텔 공급물량이 크게 증가하지 않는 한 당분간 임대료 추가 인상이 이어질 것으로 보인다. 특히 역세권 주변 시설 개통 예정인 신흥 역세권 주변 소형오피스텔은 매물 부족 현상이 나타나며 시세 및 임대료 상승이 이어질 수 있다.
오피스텔은 철저히 임대를 목적으로 한 수익형 부동산이기 때문에 아파트와 비교해 양도차익이 크지 않고 취,등록세 등 거래비용을 빼면 투자상품으로는 적당하지 않다. 안정적인 임대수익을 겨냥해 접근하는 것이 좋다. 2010년 눈여겨볼 지역으로는 종로, 을지로 등 도심지역, 신촌, 신림동 등 대학가, 역삼동, 논현동 등 강남권, 신분당선 개통지, 경전철 개통지 등 이다.
5) 도시형 생활주택
도시형생활주택은 트렌드에 맞는 재테크용 수익사업으로 떠오르고 있다. 늘어나는 1~2인 가구 수요를 흡수하기 위해 정부와 지방자치단체가 도시형생활주택 공급을 적극 권장하고 있다. 이에 도심 소형주택의 투자수익이 대폭 개선되자 규제 완화 틈새를 활용해 소형주택을 지어 임대하려는 투자자들의 관심이 높아지고 있다.
도시형생활주택은 1가구당 주거전용면적 85㎡ 이하로 도시지역에 건설하는 20~150가구 미만의 공동주택을 말한다. 유형에 따라 단지형다세대, 원룸형, 기숙사형 주택 세가지로 분류된다. 단지형다세대는 전용면적 85㎡ 이하, 방 2개 이상, 원룸형은 전용면적 12~30㎡ 규모의 욕실을 제외한 1개방으로 이뤄진다. 기숙사형은 주거전용면적 7~20㎡의 1개 방으로 취사, 세탁소, 휴게실을 공동 사용하는 형태다.
투자유형은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 건설회사가 짓는 생활주택을 분양받아 임대하는 경우와 본인이 직접 주택을 지어 임대하는 경우다. 개인이 분양후 임대를 놓을 경우 연 7~8% 임대수익을 토지를 직접 개발하는 경우 연 7~10%대 수익을 낼 수 있어 투자가치가 높다. 오피스텔이나 소형아파트에 살기에 수입이 부족하고 고시원에 살기에는 수입이 많은 특정 계층이 주요 타깃인 틈새시장을 공략하는 것이 유리할 수 있다.
