주상복합, ‘좋은 시절은 갔다’

호재없는 시장… “투자자도 손 뗀지 오래”

<송파구 신천동 롯데캐슬골드 주상복합>

[프라임경제]부(富)의 상징, 주상복합 아파트가 기를 펴지 못하고 있다.

대부분이 초고층으로 지어지면서 조망권이 우수하고 보안과 부대시설이 뛰어나다는 장점이 있지만 워낙 고가인 탓에 환금성이 떨어진다는 단점이 해가 갈수록 부각되고 있기 때문이다. 여기에 최근 아파트들이 넓은 녹지공간과 조경면적을 앞세운 반면, 주상복합은 이에 비해 쾌적하지 못하다는 지적도 인기 하락에 한 몫하고 있다.

이로 인해 주상복합의 인기는 갈수록 떨어지고 있다. 실제로 부동산정보업체들의 조사에 따르면 지난해 수도권내에 위치한 주상복합의 상승률은 -0.78%로 전국 주택매매가격 상승률 1.5%의 반토막 수준에 불과했다.

이에 한 시장 전문가는 “지난해부터 주변시세보다 저렴하고 입지도 좋은 아파트들이 신규 분양시장에 대거 등장하고 있다”며 “그럼에도 불구하고 주상복합의 경우에는 여전히 고분양가 논란이 있어 당분간은 살아나기는 힘들 것”이라고 내다봤다.

◆답답한 주거환경… 재건축, 신규아파트에 밀려

주상복합의 인기는 지난 2004년 타워팰리스 3차가 입주를 시작하면서 최고조를 기록했었다. 실제로 지난 2004년 한 해동안 주상복합 아파트의 매매가상승률은 강남권 10.76%, 서울시 8.89%, 수도권 9.82%를 기록하기도 했다. 반면 당시 재건축 아파트는 주택거래신고지역 발표와 개발이익환수제 논의 등으로 강남권 -2.57%, 서울시 -2.03%, 수도권 -2.22% 등 전반적인 마이너스 변동률을 보였다.

그러나 이후 수도권 유망지역에서의 신규 분양시장이 눈에 띄게 성장하고 재건축 시장 역시 각종 개발호재로 인해 큰 폭으로 상승하면서 주상복합의 인기는 급감했다. 더욱이 지난해 재건축 시장은 조합원 지위양도 완화, 소형평형 의무비율 완화, 용적률 상향 등 여러 개발호재들이 동반되면서 높은 상승세를 탔지만 주상복합은 가격에 영향을 미칠 호재가 발생하지 못했다.

이로 인해 가격 하락세는 두드러졌다. 주상복합의 대명사로 불리는 강남구 도곡동 타워펠리스는2차(주상복합) 333㎡는 지난해 초 47억5000만원에 매매가가 형성됐었지만 2010년 1월12일 현재는 평균 45억원으로 2억5000만원이 하락했으며 매매하한가 42억5000만원과 비교하면 5억원이나 시세차이가 벌어졌다.

송파구 잠실동에 위치한 갤러리아팰리스 195㎡ 역시 지난해 초 16억5000만원에서 지금은 15억원으로 1억5000만원 가량 떨어졌으며 광진구 자양동에 위치한 광진트라팰리스 211㎡도 지난해 1월에는 15억3000만원대에 매매가가 형성됐었지만 12일 현재는 16억5000만원을 기록하고 있다.  

도곡동에 위치한 G공인중개업소 관계자는 “(주상복합의 경우)거래가 완전히 끊긴 상황은 아니지만 강남 일대의 재건축 상승세와 비교하면 제법 차이가 난다”며 “투자자들도 주상복합에 손을 뗀지는 오래”라고 전했다.

한 대형건설사 관계자 역시 “최근에 분양됐거나 입주하는 아파트들은 주상복합에 비해 결코 떨어지지 않는 장점을 많이 갖추고 있다”며 “올해는 지난해에 비해 주상복합 분양물량이 다소 증가했지만 시공사들 입장에서는 되레 부담이 될 수도 있다”고 밝혔다.

◆경매시장에서도 ‘울상’

경매시장에서도 주상복합의 인기는 떨어지고 있다.

높은 관리비와 주거·상업시설이 한 공간에 있어 주거환경이 열악한 점 등 주상복합의 단점이 부각되면서 경매에 나온 물건들이 1~2번 유찰을 거듭하고 있는 것이다.

부동산경매정보업체 지지옥션에 따르면 지난해 서울 경매시장에서 진행된 주상복합의 경매건수는 총 711건으로 이중 281건만이 매각됐다. 총 468건이 진행돼 218건이 매각됐던 2008년에 비해 총 진행건수는 늘었지만 매각율은 지난해(46.58%)보다 7%가량 줄어든 39.52%를 기록한 것이다.

총 응찰자 역시 크게 줄었다. 2008년에는 주상복합 경매에 총 2243명이 몰려 6.19명의 평균응찰자 수를 보였지만 2009년에는 1516명이 몰리는데 그쳤다.

유찰사례도 점점 늘고 있어 반값까지 떨어진 경우도 등장했다. 실제로 지난해 11월에는 감정가 28억원의 송파구 신천동 롯데캐슬골드(전용 187.7㎡)가 감정가의 64%에 나왔지만 세 번이나 유찰돼 결국에는 반값에 재등장하는 사례가 발생했다.

이에 지지옥션 강은 팀장은 “최근에는 역세권에 소형 평형으로 구성된 주상복합이 난립하는 경우도 많아 오피스텔이나 다름 없는 경우가 많다”며 “아파트 가격의 상승을 주도했던 재건축 아파트에 비해 주상복합은 재건축이 안되는 점도 가격 상승의 걸림돌이 되고 있다”고 분석했다.

이어 “주택경기가 활성화 되면 아파트에 이어 주상복합이 상승할 여지도 있지만 주택 경기가 불경기일때는 우량 투자상품과 아닌 것에 대한 투자가 분명히 나눠지기 때문에 아파트와 주상복합의 가격 상승차는 계속될 것으로 보인다”고 내다봤다.