[프라임경제] 한파에도 불구하고 강남일대 전세값이 고공행진을 하고 있다.
신규 입주물량의 수급불균형에서 나오는 일반적인 전세값 상승과 달리 입주물량이 부족한 상황에 각종 대출규제 강화로 매매수요가 전세로 몰린 까닭이다. 더욱이 올해 강남지역 신규 입주물량도 예년에 비해 크게 감소한 4400여가구 정도에 불과해 지난해의 수급불균형 상태는 올해에도 이어질 전망이다.
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이와 관련 시장 전문가는 “전세값이 상승하는 주된 원인은 주변 아파트 분양, 재건축·재개발의 이주수요, 강남 특유의 학군수요 등이지만 최근 전세값 상승은 지난해 9월부터 시행된 대출규제 강화와 점점 늘어나는 재건축·재개발로 인해 생기는 이주물량이 원인이다”고 분석했다.
◆전세값 상승, “2006년보다 더 심각”
전세대란으로 몸살을 앓던 2006년 당시에도 지난해 12월과 비슷한 양상을 보였다. 서울지역 아파트는 쌍춘년 결혼특수로 신혼부부 수요가 급증한데다 재건축 및 재개발 등 갖가지 개발사업이 진행되면서 이주수요가 더해져 매매값과 전세값이 모두 급증하는 모습을 보였다.
그러나 지금의 전세값 상승세가 2006년보다 심각하다는 의견도 있다.
실제로 서초구의 경우 지난 2006년 7월 3.3㎡당 전세값은 776만원이었지만 12월에는 814만원으로 38만원이 상승한 반면, 2009년 같은 기간동안에는 813만→937만원으로 123만원이 올랐다.
송파구 역시 2006년 7월 660만원에서 12월 673만원으로 13만원이 올랐지만 2009년 같은기간에는 757만원에서 823만원으로 66만원이 상승했다.
개별 단지로는 강남구 대치동 쌍용1차아파트(공급면적 175㎡)의 2006년 전세값은 5000만원 오른 5억5000만원이었지만 2009년에는 5억7000만원에서 6억3000만원으로 상승폭이 더 컸다.
서초구 역시 상황은 마찬가지. 잠원동 한신11차 아파트(155㎡)는 2006년 상승폭이 5000만원 오른 4억원이었지만 2009년 하반기에는 4억원에서 1억원이 상승한 5억원으로 조사됐다.
이밖에 지난 2004년 9월에 준공된 송파구 문정동의 삼성래미안(145㎡)도 2006년에는 보합세를 유지했지만 2009년에는 3억2000만원에서 4억원으로 약 8000만원의 상승했다.
◆학군수요로 전세값‘들썩’
이처럼 지난 2006년보다 심각했던 지난해의 전세대란이 각종 대출규제와 수급분균형 등의 요인이었다면 새해에는 여기에 학군수요까지 겹쳐 서울 지역의 일부 우수한 학군수요지역에서 전세값이 치솟고 있다.
특히 최근 서울시 양천구 신시가지단지의 경우 단지내의 우수한 학군지역과 외각 지역의 전세가가 큰 차이를 보인바 있다.
실제로 양천구 신시가지11단지(66㎡)는 최근 1억3000만원에 물건이 나와있지만 외각지역의 신설동과 가양동의 아파트(69㎡)는 1억원 정도로 3000만원 정도가 차이가 나는 것으로 나타났다.
◆입주물량… 전세수요에 비해 부족
부동산정보업체들의 조사에 따르면 올해 서울 입주물량은 3만6000여가구로 2000~2008년 평균 입주량의 62%에 불과하다. 특히 지난해 전세가격 상승의 진원지로 지목됐던 강남3구의 올해 입주물량은 4400여가구에 불과해 강남권 일대의 전세난은 계속될 것으로 전망된다.
내집마련정보사 양지영 팀장은 “올해 입주물량은 지난해 물량보다 많지만 대부분이 수도권 북부지역에 집중돼 있다”며 “반면 강남권은 2009년 입주물량보다 7000여가구보다 적은 3000여가구만이 입주할 예정임에 따라 물량 급감현상이 뚜렷해질 것”이라고 밝혔다.
이어 양 팀장는 “이로 인해 강남권은 입주물량 감소와 학군 등의 요인이 맞물리면서 전세값이 오르는 반면, 입주물량이 집중돼 있는 경기북부와 경기남부 등은 전세값이 약세를 보이는 등 전세값 움직임은 지역별로 양극화가 뚜렷할 것이다”고 내다봤다.
지난해 9월부터 시행된 대출규제 강화와 재건축·재개발 사업의 증가로 인해 생기는 이주물량도 전세값 상승에 원인이 될 것으로 보인다. 실제로 2009년 한 해동안 서울시에서 뉴타운이나 재개발로 철거된 주택은 2만800여가구에 불과했지만 2010년에는 3만4400여가구, 2011년에는 6만6900여가구로 크게 늘어날 예정이다.
