[프라임경제]오는 2010년에는 세제감면혜택 종료와 민간택지 분양가상한제 폐지 연기로 분양물량이 급감할 것으로 보인다. 주택업계가 양도세 감면혜택이 종료되는 내년 2월 11일 이전까지 사업추진속도를 올리면서 일부 업체들은 연초 계획에도 없던 공급을 실시하는 등 밀어내기식 분양에 나섰기 때문이다. 여기에 건설사들의 분양계획을 계속 조정하게 만든 민간택지 분양가상한제 폐지의 불투명한 상황도 분양물량 감소에 한몫할 것으로 보인다.
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◆양도세 특례시한 연장 여부
정부는 오는 2010년 2월 11일까지 미분양이나 신규분양을 계약할 경우, 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역에서는 5년간 60%, 비과밀억제권역 및 지방은 100% 감면혜택을 주기로 했다.
이로 인해 현재 시장의 관심은 세제혜택 기간의 연장여부다. 일단 정부는 ‘세수 부족과 형평성’을 이유로 불가방침을 내렸지만 일각에서는 ‘공급물량을 늘리는데 일조하는 등 시장에 바람을 넣었다’며 연장을 기대하고 있는 상황이다. 그러나 ‘미분양’을 이유로 연장을 반대하는 분위기도 적지 않다.
실제로 올 하반기, 특히 11월부터 12월 사이에는 총 4만여가구 넘는 신규물량이 쏟아지고 있다. 이는 양도세 감면 혜택이 내년 2월 종료를 앞두고 있어 건설사들의 몰아치기 분양이 늘어난 탓이다. 즉 양도세 연장을 반대하는 입장은 “현 주택시장이 DTI규제 강화 등으로 좋지 않은 상황임에도 대규모 물량을 쏟아낸다면 이는 대규모 미분양으로 이어질 가능성이 높다”는 우려를 가지고 있는 것이다.
한 중견건설사 관계자는 “주변 요소 등 일부 차이가 있지만 지금 상황은 분양가상한제 시행을 앞둔 2007년말, 건설사들이 밀어내기식 분양을 실시했던 그때와 다르지 않다”고 지적했다. 실제로 그 당시에 몰려나온 분양만 약 13만여 가구로 그중 서울과 수도권에만 6만여가구가 집중됐었다.
◆분양가상한제 폐지 여부
국토해양부에 따르면 올해 주택공급 물량은 총 36만9000여가구로 당초 계획 대비 86%에 그쳤다. 수도권의 경우 24만7000여가구로 목표에는 근접했지만 양도세 감면 혜택을 염두에 둔 물량을 제외하면 전반적으로는 주택건설 실적이 좋지 않았다는 증거다.
이 같은 원인은 무엇보다 ‘분양가상한제 폐지’의 무산 때문이다. 연초부터 계속 언급되면서 한때 시장은 상한제 폐지를 기정사실화하는 분위기도 형성됐지만 다른 법안에 밀려 결국 내년 2월 임시국회까지 밀려나간 상황이다.
이로 인해 일부 건설사들은 내년도 분양일정의 정확한 수치도 잡지 못하고 있는 것으로 나타났다. 한 대형건설사 주택사업부 관계자는 “양도세 연장도 걸려있지만 분양가상한제 폐지에 대한 기대감으로 내년도 분양일정을 일단은 1/4분기 이후로 넘겼다”고 밝혔다.
◆지방선거, 이번에도 몸살?
내년 6월 열리는 지방선거 역시 부동산 시장을 들썩이게 할 큰 변수다.
실제로 이명박 정부 출범과 함께 뉴타운·재개발 투자 열기는 기대감을 한껏 높였다. 18대 국회의원 총선을 앞두고 후보자들의 각종 장밋빛 개발 공약에 급등했던 지역도 있었다. 특히 지난 총선 당시 서울 48개 선거구 중 뉴타운 관련 공약이 나온 곳은 모두 28곳으로 당시에는 투자자들이 몰리며 가격이 급등했지만 결국에는 실망 매물이 속출하며 총선 이전 시세로 돌아갔다.
이로 인해 이번 선거 역시 시장의 불안요인으로 작용할 가능성이 매우 높다.
그러나 부동산1번지 박원갑 대표는 “역대 지방선거 때 집값이 오르기도 내리기도 했다는 점에서 ‘선거=집값상승’으로 연결하기는 어려울 것”이라며 “지방선거 변수는 일시적으로 끝나는 일회용 변수라는 점에서 너무 큰 비중을 두기는 어렵기 때문에 오히려 이 변수보다는 수급이나 금리에 더 비중을 둬야 할 것이다”고 조언했다.
◆금리상승 가능성, “자기자본 비율 높여야”
외환위기 이후 부동산 시장이 금리 등 금융시장 영향력이 강해지고 있는 상황으로 금리는 2010년 부동산시장을 점칠 때 중요한 변수 중에 하나로 꼽힌다. 이에 박 대표는 “2010년 콜금리 인상시 부동산 시장은 부(-)의 효과가 예상된다”고 말했다. 통계적으로 볼 때 금리와 주택가격간의 단순 상관계수만 -0.6~-0.7로 높은 상황. 다만 경기가 회복되고 있어 급격한 출구전략 사용하지 않을 경우 충격은 다소 완화될 것이라는 이야기다.
이어 박 대표는 “금리 상승 가능성을 감안해 투자를 할 때에는 자기자본의 비율을 높이는 것이 좋을 것”이라며 “주택의 경우 집값의 30%이상 빌리지 않는 것이 안전투자에 도움될 것”이라고 밝혔다.
