[프라임경제] 2009년 부동산 시장에는 많은 일들이 일어났다. 최근 사회적으로 이슈가 되고 있는 4대강 사업과 세종시 사업 수정안 그리고 DTI규제 확대 시행, 분양가상한제 전매제한. 또 내년이면 종료되는 양도소득세 감면 까지 많은 뉴스들이 국민들의 관심을 끌었다. 이는 올 한해 뿐만 아니라 내년 부동산 시장에서도 큰 영향을 미치게 될 요인이다.
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<세종시 건설현장> |
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올 한해 부동산시장에서 이슈로 떠오른 것은 정부의 4대강 살리기 발표와 세종시 논란을 꼽을 수 있다. 이는 녹색성장발전의 발판과 지역 균형발전에 기반이 되는 것이기 때문에 올 한해보다 향후에 미치는 영향이 크다.
더욱이 현재로선 4대강 사업 예산문제와 세종시 수정안 발표 등에 결정된 것이 없어 이 사업들의 행보에 따라 미치는 파장은 부동산시장이 가장 클 전망이다.
실제로 세종시 주변 부동산시장에는 이미 세종시 입주권 매물이 사라진 상태다. 세종시 수정안 발표가 다가오자 세종시 주변 부동산시장과 투자자들의 움직임은 이미 시작된 것이다.
◆4대강 살리기 발표
정부는 지난 6월 8일 녹색 뉴딜사업의 핵심인 4대강 살리기 마스터플랜을 최종 확정했으며 11월 4대강사업의 핵심공사인 보설치 공사가 시작됐다. 현재 3년 내에 대부분의 사업을 완성하겠다는 목표로 추진되고 있다.
4대강 살리기는 △안정적 수자원 확보 관리 △깨끗한 물의 안정적 공급 △ 보호지역 관리기반 마련, 도시내 다기능 생태공간 확충 △ 자전거 이용 활성화 △ 생활의 녹색혁명 등으로 녹색성장의 기반사업으로 진행중이다.
더욱이 4대강 살리기를 통해 전국의 하천을 단계적으로 정비하는 동시에 34만명의 일자리와 40조원의 생산유발 효과를 창출해 나갈 계획이다.
반면 4대강 정비사업을 놓고, 환경관련 시민, 사회단체에서는 환경영향평가도 제대로 하지 않고 대규모사업을 하면 향후 심각한 환경오염을 불러일으킬 수 있다고 우려의 목소리를 내고 있다.
한편 최근 4대강 사업에 들어가는 예산을 둘러싸고 통과시키려는 여당과 막으려는 야당 모두 물러서기 어려운 입장이라 양측간에 충돌도 불가피한 상황이다.
◆세종시 논란
최근 정운찬 총리가 세종시 수정 당위성에 대한 토론을 위해 대전을 찾았지만 세종시를 원안대로 추진해야 한다는 충청지역 주민들과의 의견차를 좁히지 못한채 종결됐다.
이에 반해 정부의 세종시 수정안 발표가 다가오면서 세종시 주변의 부동산 시장이 기지개를 켜고 있다. 세종시 입주권의 매물은 이미 사라졌다. 세종시 사업이 조만간 시행될 것이라는 기대감 속에서 투자자들의 행동이 시작된 것으로 풀이된다.
반면 현지 부동산 시장에 비해 주민들의 체감 경기는 차가운 것이 현재 상황이다.
실제로 서민들의 가장 큰 자산인 아파트 가격은 회복세를 타지 못하고 있다는 것이다. 아파트 입주권이 세종시 건설이 불확실해지고 경기침체까지 겹치면서 가격이 하락했고 근래에 들어서야 수요가 조금씩 증가 되고 있지만 이마저도 세종시 사업에 다시 탄력이 붙을 것이라는 기대감에 물건을 내놓지 않기 때문이다.
세종시 수정안에 대한 구체적인 안은 2010년 1월 중순 나올 예정으로 서울대, KAIST, 고려대의 등 대학교 및 일부 유명 기업들이 이전대상에 포함돼 있어 앞으로의 귀추가 주목되고 있다.
◆한강변 초고층 재건축 허용
올 초 한강변 재건축단지들이 최고 50층 높이의 초고층 아파트로 재건축 할 수 있게 되는 ‘한강공공성회복 선언’이 발표됐다.
이에 따라 성수 ,합정 ,이촌, 압구정, 여의도 등 5곳은 재건축 선도구역으로 지정, 각 구역별로 합동개발 된다.
특히 5곳 중 유일하게 상업지구로 종 상향이 이뤄져 50층 이상 초고층 건물이 세워질 여의도지구의 부동산 가격이 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 실제로 지난 1월 서울시가 한강 공공성 회복을 선언한 이후 부터 꾸준히 올라 상승세가 이어지고 있다는 게 인근 공인 관계자들의 설명이다. 또 이촌, 합정지구의 부동산 가격도 무서운 상승세를 보이고 있다.
지난 1월 발표한 한강공공성 회복 선언은 한강변에 높이제한 규정을 없애 최대 50층(평균 40층)까지 초고층 건물을 짓는 대신 부지 25%를 기부채납받아 녹지 등 공공 공간을 확보하고 한강 접근성을 개선하는 내용을 골자로 하고 있다.
한편 서울시는 전략정비구역의 부동산투기 방지를 위해 이들 지역의 토지거래 동향을 면밀히 모니터링하고 부동산 가격이나 투기조짐이 포착되면 즉시 토지거래허가구역이나 투기지역, 주택거래신고지역으로 묶을 방침이다.
◆분양시장 활성화 대책
올해 초 분양가상한제 아파트 전매제한이 2년씩 단축돼 1년에서 5년으로 변경됐다. 여기에 과밀억제권역이 아닌 지역은 5년간 양도세 100%가 감면되고 서울을 제외한 과밀억제권역은 양도세 60%가 감면안이 2월 13일 시행됐다.
이로 인해 분양시장에 매물이 쌓이기 시작해 분양가상한제 대상 아파트가 몰려 있는 택지지구, 신도시아파트에는 매도 문의가 쇄도 하는 반면 매수자가 나타나지 않는 현상이 나타났다.
이와 관련 현재 분양가상한제 폐지에 대해 찬반논란이 계속되고 있는 가운데 수도권의 재개발·재건축 구역을 제외한 나머지 지역에서 폐지하는 방안을 검토하고 있다. 더불어 서울 강남3구나 집값 급등 우려가 큰 일부 지역에만 분양가 상한제를 유지하는 방안도 검토 중이다.
또한 올해 연말에는 양도소득세 한시적 감면과 분양가상한제 전매제한 등으로 인해 많은 청약자들이 분양물량에 접근하며 분양시장은 매매시장과 달리 호황을 맞게 됐다.
◆분양시장 양극화
올해 연말 분양시장이 양도세 감면 등 세재감면 혜택을 받아 큰 호황을 누리며 각 건설사들 또한 양도세 감면 종료 시한을 앞서 분양을 하기 시작했다. 이와 함께 신규분양아파트와 미분양아파트가 DTI규제에서 제외되면서 올 겨울 분양시장은 성수기 못지않은 한해를 보내고 있다. 하지만 모든 지역이 분양에 성공한 것은 아니었다.
청라를 비롯해 송도, 광교, 별내, 서울 도심권 재개발 및 재건축 등 호재가 많거나 수요가 풍부한 곳은 청약자들에게 큰 인기를 끌었던 반면 영종하늘도시를 비롯해 김포하늘도시 등은 약세를 보였다.
