2009년 상가핫이슈로 전망하는 2010년 상가시장

[프라임경제]2009년도 이제 한달도 채 남지 않았다. 지역별, 상품별 차별화가 유난히 심했던 부동산시장, 그중 상가시장에 대해서 부동산정보업체인 한국창업부동산정보원과 함께 알아봤다.

1. 판교 상가시장도 대박- 로또로 불리며 전국민의 관심을 받은 판교 아파트만큼 상가시장도 많은 관심을 모았다.

상가의 인기는 아직 진행형으로 그 열기의 시작을 알린 것은 판교 주공 단지내상가였다. 주공 단지내상가의 경우, 상반기에만 낙찰가 370억원이 몰려들 정도였다. 완공이 되지 않은 상가가 통매입 될 정도로 판교상가는 2009년 한해 상가시장의 뜨거운 감자였다.

이제 판교신도시는 △성공적인 아파트분양, △서울과의 접근성 우수, △판교신도시 대지 비율 상업용지의 비율이 낮은 점, △테크노밸리 파급효과 등이 성공의 가장 큰 요인으로 작용되었다. 이런 인기에 비례해 중심상업용지 입찰 가격의 경우 3.3㎡당 최고 9천만원을 호가하며, 1층 상가의 분양가는 3.3㎡당 평균 8~9천만원, 최고 1억원 초반이 예상되고 있을 정도로 분양금액이 높게 책정되어 있다.

2010년 판교신도시와 같은 인기를 누릴 만한 지역은 어디일까? 판교신도시와 같은 인기를 얻으려면 역시나 아파트의 입주율이 높아야 하며 서울과의 접근성이 뛰어나야 한다. 가장 유망해 보이는 곳은 청라지구, 광교신도시, 남양주 진접, 고양 덕이지구, 용인 수지지구, 광명시 정도로 꼽힌다.

청라지구나 광교신도시의 경우 교통편이 좋아 서울접근성이 우수하고 일찌감치 상가시장에서도 좋은 결과가 예상된다. 고양 덕이지구와 용인 수지지구는 인근에 이미 신도시(일산, 분당)가 들어서 있으며 교통도 편리하다. 남양주와 광명은 올해 아파트 분양이 성공적으로 이루어 진 곳으로 서울과의 편리한 접근성을 가지고 있으며 기존의 상권이 그리 발달되어 있지 않아 상가가 활성화되기전 상권선점 할 수 있다는 장점을 가졌다.

2. 전세대란과 DTI규제- 아파트 전세대란과 주택규제정책인 DTI규제가 상가투자와 어떠한 관계가 있을까?

전세대란으로 인한 오피스텔규제완화, DTI규제로 인한 아파트가격의 안정세는 부동산투자세력을 수익형부동산(오피스텔, 상가등)으로 이동하는 현상을 가져왔다.

아파트의 가격은 점점 하락세를 보이고 있으며 내년 2월 종료되는 양도세 혜택으로 인한 밀어내기 분양으로 신규 아파트에 대한 투자가치가 높지 않다고 판단한 부동산 투자자들에게 매매차익보다 매달 꾸준한 수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산은 충분히 매력적인 상품으로 다가왔다.

전문가들은 12월 대규모 분양물량중 미분양이 발생할 것으로 예상하고 있으며 2010년에는 경기회복에 대한 기대감이 여전하여 상가와 오피스텔등의 수익형 부동산이 인기를 끌 것으로 보인다.

3. 타임스퀘어의 성공과 가븐파이브의 고전- 지난 9월 개장한 타임스퀘어는 엄청난 규모와 함께 다양한 시설을 이용할 수 있는 복합쇼핑몰로 높은 매출을 올리고 있으며 내점객들도 높은 만족감을 보이고 있다.

이제 타임스퀘어는 명실상부한 영등포상권의 랜드마크로 자리매김하고 있다. 타임스퀘어를 찾으러 오는 고객들에 의해 영등포상권과 영등포역의 유동인구는 계속 증가하고 있다.

한편, 가든파이브는 SH공사가 청계천 복원에 따른 주변 상인의 이주대책을 해결하기 위한 대안책이었다. 하지만 실평수 23.1㎡(7평) 기준으로 평균 7,000만~8,000만 원 선으로 알려졌던 분양가가 당초 약속과는 달리 평균 1억7,000만 원 선으로 상승하다 보니 상인들이 이주하기를 거부하기 시작했다.

점포의 대부분을 채워줄 청계천 상인들이 입점을 포기하자, 지난해 12월 문을 열 예정이었던 가든파이브 개장은 올해 4월로 연기됐다가 다시 9월로 연기됐다. 그러나 9월에도 개장을 위한 최소 분양률 70%를 채우지 못해 결국 내년 2월로 연기됐다.

두 상가의 공통점은 영화, 쇼핑, 문화생활등을 한 공간에서 즐길 수 있는 몰링형태의 복합쇼핑몰이라는 점이다.

이런 공통점을 가진 두 상가의 성패를 가른 요인은 무엇일까? 한국창업부동산정보원 박효준 연구원은 “비싼 분양가격을 청계천 상인들 뿐만아니라 일반 투자자까지 감당할 수 없는 수준”이라고 전했으며, “아시아 최대 규모라는 메리트와 편리한 교통여건을 갖추고 있지만 SH공사의 발빠른 대책마련이 없다면 1조가 넘는 적자가 발생할 것으로 보인다”고 전했다.

타임스퀘어가 택한 ‘임대분양’은 싼 분양금액과 업체가 상권활성화 될 때까지 관리를 해주기 때문에 최근 등기분양보다 높은 관심을 받고 있다. 일반적으로 올해 부산 센텀시티, 영등포 타임스퀘어에 잇다른 성공으로 대형복합단지내 상가개발이 탄력을 보일것으로 보이며 민자역사상가에서 시행하는 ‘임대분양’은 2010년에도 꾸준히 선을 보일것으로 전망되어 임대분양을 선호하는 상가가 늘어날 것으로 보인다.

4. 상가업체 마케팅 다각화- 위에서 밝혔던 ‘임대분양’도 분양마케팅중 하나 일 수 있다. 투자금액의 부담이 큰 ‘고위험상품’인 상가투자는 그만큼 분양이 어려운 것도 사실. 이러한 이유 때문에 많은 업체들이 다양한 분양마케팅을 펼치고 있다.

선임대 후분양, 확정 수익률 보장은 투자자들에게 보다 안정적인 투자를 할 수 있는 환경을 마련해줘 많은 관심을 받고 있다. 부천터미널의 ‘소풍’도 한 때 분양과 상권 활성화에 많은 어려움을 겪었으나 뉴코아 입점후, 임차인을 확보 많은 투자자들의 관심을 받고 있다.

2009년 성공적인 분양을 이뤄낸 상가들은 분양 후에도 상가활성화에 노력을 보이는 상가들이다. 탁월한 입지에도 분양을 실패하는 대형상가를 보면 투자자들은 비싼 분양가와 상가활성화에 대한 노력이 전혀 없어 201년에는 많은 상가분양에 있어서 ‘분양 후 상가활성화’에 대한 마케팅이 늘어날 것으로 보인다.

박연구원은 “선임대 후분양, 확정 수익률보장을 하는 상가에 투자를 하는 것은 안전한 투자방법중에 하나”라고 말했지만 “TM, 광고등에 나온 내용을 맹신적으로 믿기 보다는 분양주체의 재무구조 건전성. 신뢰성과 제1금융기관과의 연계 등을 꼭 확인해야 한다”고 경계했다.

5. 강남상가 분양가 고공행진- 강남상가의 분양가 갱신은 어디까지 일까? 황금노선으로 불리우는 9호선 개통, 신분당선 개통예정, 롯데칠성부지 개발예정 등 메가톤급 호재가 넘친다고는 하나 분양가의 고공행진은 지속될 전망이다. ‘억소리’나는 상가의 계속되는 등장으로 과연 어떤 업종을 유치해야 하며, 과연 주인을 찾을수 있을지에 대한 의문은 여전히 남는다.

먼저 억소리나는 분양가를 선을 보인 곳은 서초구의 G상가는 1층 기준으로 3.3㎡당 1억5500만원이나 됐다. 뒤를 이어 3.3㎡당 분양가가 1억9000만원에 육박하는 상가가 나왔다. 지하철 9호선 신논현역 인근에서 분양중인 B상가의 1층 상가 분양가는 3.3㎡당 1억8900만원에 달한다. 이는 2006년 강남권에서 최고가로 주목받았던 역삼동 'R' 상가가 3.3㎡당 8500만원에 공급된 것을 감안하면 3년 만에 분양가 최고치는 2배 이상 뛴 것이다.

B상가의 분양가에 놀란것도 잠시 서울 서초구 서초동에서 3.3㎡당 분양가가 최고 2억5,000만원에 달하는 상가가 나왔다. 이는 지금까지 국내에서 선보인 상가 분양가 중 가장 높은 가격이다.

서초동 1303번지 일대에 12층 규모로 들어서는 '강남D타워'는 지상 1층 상가 분양가로 3.3㎡당 2억5,000만원을 책정했다. 이처럼 상가분양 가격이 3.3㎡당 최고 2억5,000만원에 달하는 것은 강남대로변에 신규 분양하는 상가가 희소성이 있는데다 최근 개통된 9호선 때문에 상권이 새롭게 평가 받고 있기 때문으로 풀이된다.

이들 상가는 개인보다 자금력이 풍부하고 국내시장의 진출을 노리는 외국계 기업에서 분양 받을 가능성이 커 보인다. 그러면 과연 향후에 이러한 기록을 갱신할 상가가 나올까?

한국창업부동산정보원 박효준 연구원은 “3.3㎡당 2억5,000만원에 분양하는 상가가 분양에 성공할 경우 이 일대의 가격이 재평가될 수 있는 계기로 작용할 수 있다"며”이들 상가의 성공여부에 따라 가능성은 있어 보이지만 경기에 민감한 상가의 특성상 당분간은 이 기록은 깨지기 힘들것“이라며"분양가격이 지나치게 높은 측면이 있지만 외국계 업체 입장에서는 입점을 통해 광고ㆍ홍보 효과를 노리는 경우도 많다"고 말했다.

2009 상가이슈	내용	2010년 전망
판교 입주후 상가열기	판교 신도시, 아파트분양 성공에 힘입어 상가시장 2009년 최고의 블루칩으로 부상	청라, 광교, 남양주, 고양. 광명등 서울접근성이 편리한 택지지구 인기끌 것으로 전망
전세대란과 DTI(총부채상환비율)규제	전세부족으로 인한 전세가격상승, DTI규제로 인한 주택가격 안정세로 인한 투자자의 이동	전세부족 내년까지 이어질 것으로 전망, 아파트매매가 전세가 비례해 상승예상 투자자이동 늘어날 전망
가든파이브의 고전	비싼 분양가격으로 인한 저조한 분양률로 내년으로 개장 늦춰	대형 복합쇼핑몰 분양조건(분양가격 인하. 임대분양) 크게 변할 것으로 전망
상가업체의 분양 마케팅	선임대 후분양, 확정 수익률보장, 임대분양등을 통해 투자자, 임차인유치 노력	분양후 상가업체의 상권활성화 노력이 늘어나 안정적인 상가투자처 늘어날 것으로 전망
강남상가 고공행진	메가톤급 개발호재를 바탕으로 억소리나는 분양가는 나왔지만 분양성은 의문	강남의 잠재력이나 개발호재를 감안하면 고분양가 상가의 등장은 예상되나 최고가 갱신은 2010년에는 힘들것으로 전망