해양시대 섬 투자 전략

섬테크, 그곳에 가면 보물섬이 보인다

[프라임경제]얼마전 한 포털사이트에서 여름철중 가장 휴가를 가고 싶은곳이란 테마로 네티즌을 대상으로 한 설문에서 놀랍게도 섬이란 답변이 1위를 차지했다.

최근 조사 결과도 섬에 대한 관심이 여전히 높음을 있음을 알 수 있다. 국토해양부에 따르면 2009년 7월18일~8월16일까지 실시한 하계 피서철 특별수송기간 중에 섬을 찾은 피서객은 작년 수준인 약 2,338천명인 것으로 나타났다. 지역별 수송실적은 목포지역 575천명, 완도 306천명, 통영 304천명, 인천 276천명으로 전체 이용객의 63%를 차지했다.

가장 많은 이용객을 수송한 항로는 부산-거제 항로(221천명), 전년도와 대비해서 통영-욕지 항로(167%, 약 20천명 증가)와 대천-장고도 항로(133%, 약 13천명 증가)의 증가율이 가장 높았다. 제8호 태풍 모라꼿 간접영향에 따른 운항 통제회수가 전년보다 492회 증가하고 특별수송 기간 중반기까지 계속된 장마 영향에도 불구하고, 섬을 방문한 피서객이 작년 수준을 유지한 것은 신종플루 감염 우려 등으로 해외여행 대신 국내피서를 선택한 것으로 보인다.

섬이 이처럼 각광을 받는 이유?

이유야 여러가지가 있겠지만 삼면이 바다로 둘러쌓인 우리나라의 지형의 특성상 섬은 외지고 문명의 혜택을 덜 누리고 있지만 21세기 해양시대를 맞이하여 섬투자는 분명 각광받을 가치가 충분히 있다고 보기 때문이다.

여러 가지 정황을 볼 때 섬이 뜨는 건 대세로 보인다. 일단 시중자금 흐름을 짚어볼 필요가 있다. 요즘 재테크 현장에는 ‘유동자금은 넘치는데 투자할 곳이 없다’는 게 중론이다. 결국 어딘가 ‘블루오션’이 필요한 셈. 이 서점에서 섬이야말로 틈새상품으로 제격이라는 평가다.

휴양ㆍ관광수요가 꾸준하다는것도 대표적인 호재다. 실제로 섬은 최고의 휴양ㆍ관광지다. 섬에 묵으려는 관광수요가 엄청나게 급증한 건 주5일 근무제에 힘입은 바가 크다. 실제로 주5일 근무제 정착과 함께 섬 관광ㆍ투자 열기도 정확히 비례하는 모습이다. 여기에 빼어난 섬 풍경은 덤이다. 최근에는 다양한 관광 프로그램까지 연계되는 추세다. ‘볼거리’뿐 아니라 ‘놀거리’까지 완비해 도시민의 휴식공간으로 본격 자리매김하기 위해서다. 재테크로서 섬 투자가 부각되는 건 이런 막강수요가 한몫해서다.

따라서 섬투자는 선점이 중요하다. 이유는 육지에 비해 아직 가격이 저평가되어 있고 서정적운치마저 탁월해 레저시대에서 가장 각광받을 상품으로 꼽는데 주저함이 없다고 볼수 있다. 섬 투자는 선점투자의 백미다. 하지만 그만큼 ‘고위험ㆍ고수익’이다. 육지에서 멀리 떨어진 섬이 대표적이다. 각종 개발호재로부터 멀찍이 떨어진데다 인적마저 드물어 땅값이 싸다는 게 최대 장점이다. 반면 이건 치명적인 걸림돌이다. 재테크로서의 가치가 거의 없어서다. 잠재력만 믿고 덤비기에는 부담스러울 수밖에 없다. 몇몇 인기지역은 거품여부도 꼭 확인해야 한다. 수요가 있어 땅값이 뛴다면야 자연스럽겠지만 단기자금의 대량유입은 언제나 그렇듯 거품을 일으킨다는 점을 명심해야 한다. 마땅한 투자메리트도 별로 없는데 현지 토박이ㆍ외지 큰손이 결탁해 매물을 거둬들일 가능성도 상존한다.

사실 섬 투자 열풍은 이번이 처음은 아니다. 80~90년대 ‘마구잡이’식 섬 투자가 한때 심각한 사회문제로 비화되기도 했다. 강남개발로 큰돈을 쥔 몇몇 졸부가 ‘통섬’(섬 전체)을 매입했다는 소문까지 심심찮게 나돌았다. 그러던 게 최근 2000년 이후 다시 불이 댕겨진 양상이다. 물론 당시와 현재는 여러모로 ‘투자의 질’이 다르다는 주장이 많다. 무분별한 ‘묻지마 투자’에서 이유 있는 ‘가치투자’로 자리매김했다는 평가가 적지 않다. 주5일 근무제 등에 따른 21세기형 가치추구 행태가 섬 투자에 녹아 있기 때문이다.

‘섬테크’ 이미 재테크시장의 다크호스?

경치 좋고 저렴한데다 개발계획까지 얹힌 몇몇 섬에는 엄청난 시중자금이 몰리고 있다. 주5일 근무제를 겨냥한 ‘웰빙형’ 관광ㆍ휴양수요가 많다는 것이다. ‘휴(休)테크 → 부(富)테크’ 논리인 셈인데 땅값도 급등세다. 매물은 없고, ‘부르는 게 값’인 섬이 재테크 시장에 다크호스로 떠오르고 있다.

보이는 메리트만큼 가려진 걸림돌도 많기 때문에 ‘섬테크’도 두드려보고 건널 일이다. 섬테크 때 가장 중요한 성공포인트는 뭐니 뭐니해도 접근성이다.

육지~섬의 거리가 대략 15㎞면 최대치인 것으로 알려졌다. 휴양ㆍ관광을 위한 최소거리가 이 정도인 까닭인데 연육교가 없다면 배가 얼마나 자주 뜨는지도 관건이다. 동절기 기상악화 때는 심하면 이틀 걸러 하루만 배가 뜨는 경우도 비일비재하다. 역시 연육교ㆍ연도교의 존재여부가 절대변수다. 시세에 미치는 영향은 육지다리와는 차원이 다르다. 더불어 진입로 여부도 확인대상이며 차량운행이 많아질 것에 대비해 도로 포장상태가 좋은지 반드시 현장 답사해 볼 필요가 있다.

유망지역은?

현재 섬 투자 유망지역 1순위로는 인천국제공항 주변 섬들이 꼽힌다. 장봉도 신도 모도 덕적도 자월도 등이 대표적으로, 대개 수도권 인근에 위치해 개발 및 수요 확보에 유리한 입지적 장점을 갖추고 있다.

섬 투자에 관심을 가질 때는 우선 섬의 개발 가능성에 주목해야 한다. 대부분 관광레저용이 많으며, 수도권이 비 수도권에 비해 개발효과가 뛰어나다는 평가를 받고 있다. 돋보이는 관심지역은 서해ㆍ남해안 일대의 중대형 섬이다. 특히 경기도 주변 섬이 집중적인 수혜를 입고 있다. 인천ㆍ강화ㆍ옹진군 등 내륙과 가까운 섬들이 대표적이다.

서해안고속도로 개통 이후에는 충청권 섬도 들썩인다. 안면도는 이미 충청권 섬의 대표주자로 자리매김했다. 위쪽으로만 향하는 땅값은 고공행진이 따로 없다. 전라권 섬도 달아오르긴 마찬가지. 지자체의 적극적인 개발의지와 서해안고속도로ㆍ호남고속철 등 접근성 개선이 상징적인 호재로 거론된다. ‘J프로젝트’(서남해안 레저관광도시)는 그 부산물이다.

유의사항은 없나?

섬투자가 유망사업이고 저투자 고수익 사업인만큼 주의할 사항도 여러가지가 있다. 왜냐하면 수익이 크면 리스크가 커지기 때문이다. 섬에 투자하려면 우선 조망권이 확보되는지를 살펴봐야 한다. 섬을 찾는 가장 큰 목적 중의 하나가 섬에서 누릴 수 있는 경관이기 때문에 기왕이면 남향이 훨씬 유리하다. 제주도의 경우도 북제주보다는 남향인 남제주의 땅 값이 훨씬 높은 편이다.

전기나 수도 인입(引入)이 가능한지를 따져보는 것도 중요하다. 경관만 좋다고 너무 오지(奧地)를 찾다보면 자칫 이런 시설의 활용이 불가능할 수도 있으므로 주의해야 한다.

섬 투자의 최대 관건은 도로망 확충 여부. 배편으로만 이용되는 곳은 유동인구가 적어 큰 투자수익을 기대할 수 없다. 반면 연륙교(섬-내륙)나 연도교(섬-섬) 등이 공사 중이거나 계획돼 있는 곳은 향후 지가상승을 기대할 만한 지역이다. 특히 연륙교 등은 그 자체만으로도 관광상품이 되므로 섬 투자에 있어 가장 큰 호재다.

건축허가도 가능한지 따져보아야 한다. 제 아무리 섬 투자가 유망하더라도 옥석을 가려야 한다. 예를 들어 생태계보전지역이나 지하수보전지역, 기타 갯벌 등의 환경보전지역은 원칙적으로 개발이 불가능하다. 개발계획은 잡혀 있지만 예산확충 등 실현성이 낮은 곳도 피해야 한다. 자칫 막대한 돈을 장기간 묶이게 될 수도 있기 때문이다. 이러한 사항을 자세히 파악하려면 해당 군청 등에 문의해 건축허가 여부나 개발계획 등을 반드시 따져봐야 한다. 당연 현장답사는 필수적이다.

개발제한 여부도 변수다. 섬은 개발제한구역에 지정된 경우가 꽤 있다. 가령 생태계ㆍ지하수ㆍ환경보전지역 등은 개발이 원칙적으로 불가능하다. 또 고도제한 등 건축규제가 육지보다 더 심한 게 보통이다. 일부 섬은 형질변경도 까다롭다. 반드시 면사무소 등에 문의해 보는 게 좋다. 전문가들은 “매입 전에 인허가 가능여부를 철저히 분석할 것”을 권한다. 가능하다면 기존에 건축허가를 받아둔 땅이 유리하다. 무인도가 대표적인 케이스다. 무인도는 농림ㆍ녹지지역 혹은 특정도서로 지정된 경우 개발이 엄격해진다. 또 개발면적이 1만㎡를 넘으면 환경평가가 필수다. 물론 이 가이드라인에서 자유롭다면 육지처럼 동일한 절차 후 개발이 가능하다.

‘개발계획’도 맹신은 금물이다. 계획발표와 실제착공 사이에는 적잖은 난관이 있어서다. 계획은 내놓았지만 예산 확충 등의 문제가 해결 안된 곳도 적잖다. 이 경우 막대한 투자자금이 장기간 묶이게 된다. 펜션 실수요자라면 주도면밀한 채산성 확인이 필수다. 자칫 여름철 한 달 벌어 1년을 버텨야 하는 최악의 사태에 직면할 수 있어서다. 재미는커녕 건축비조차 못 뽑을 공산이 적잖다. 차별화 양상도 염두에 둬야 한다. 가령 대형 호재인 연육교가 생겼다고 땅값이 다 뛰는 건 아니다. 철저히 오르는 곳 위주로 움직인다. 펜션ㆍ전원주택이나 상업용 부지가 집중적인 혜택을 누린다. 해수욕장 근처처럼 다소 비싸도 황금입지로 확인된 곳이 안정적이다.

기본적으로 섬 투자에 관심이 있다면, 우선 세금을 신경쓰지 않고 최소 5~6년 이상의 장기간 보유하겠다는 생각을 가져야한다. 재테크라기보다는 노후의 전원생활을 즐기는 수단으로 접근하는 것이 바람직하다. 특히 입지 분석시 인근의 관광레저 수요와의 연계성을 철저히 따져봐야한다. 단순히 인근에 개발호재가 있다고 해서, 그 효과가 해당 섬까지 미친다는 보장은 없기 때문이다.

한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “섬 투자의 최고의 장점은 육지에 비해 싼 가격. 위치에 따라 다르지만 대체로 3.3㎡당 5만∼10만원 미만의 땅이 주류를 이룬다”며“만약 여유 자금이 많지 않다면 지인이나 동호인을 모아 공동으로 투자하는 방법도 고려할 하다”고 말했다.

권이사는 이어 “매입 후에는 입지의 특성에 따라 펜션 개발을 비롯해 낚시터나 회센터 등 다양한 용도로 활용이 가능하다”며“가령 펜션의 경우 입지가 좋은 곳은 20%에 가까운 연 수익률을 올릴 수도 있으며 자연적인 지가상승 폭도 꾸준하므로 굳이 개발이 아니더라도 전원주택 건립 등 가족단위의 휴양지로 투자해도 손색이 없다”고 말했다.