4대강개발 이후 기획부동산 다시 기승을 부리고 있다고 한다. 여기에 부동산 경기가 회복기미를 보이고 시중 유동자금이 늘어나면서 기획부동산이 고개를 들고 있다는 것. 최근 기획부동산이 활개를 치는 지역은 경기도 여주, 양평, 가평 일대. 주로 4대강 개발이라는 국책사업이나 골프장, 리조트 설립이라는 지역 개발사업을 과장해서 투자자들을 모집한다는 것이다.
그러면 기획부동산업체가 권하는 땅은 과연 가치가 있을까? 물론 100%라고는 단정할 수는 없지만, 분할 안 되는 쓸모없는 땅을 시가의 몇 배 비싸게 산 경우가 대부분 이라는 것이다.
'똠방' 이용해 구입한 쓸모없는 땅을 그럴듯하게 포장
기획부동산업체로부터 땅을 사서 돈을 번 사람보다는 손해를 본 사람들이 훨씬 많다. 기획부동산업체 대부분이 쓸모없는 땅을 싸게 사서 비싸게 되팔아 이익을 챙겨오기 때문이다. 기획부동산업체들은 다단계식 판매수수료와 높은 자금 조달 비용, 사업 리스크 때문에 최소한 10배를 남겨야 수지가 맞는다. 이 때문에 3.3㎡(1평)당 5만원 이하의 땅을 구입해 3.3㎡(1평)당 40만원에서 90만원 사이에 판다. 40만원 이하는 너무 싼 냄새가 나고 90만원이 넘으면 고객이 부담을 느끼기 때문이다.
그런데 쓸모없는 땅을 가지고 10배 이상의 폭리를 취하려면 정상적인 방법으로는 먹히지 않는다. 현란한 언변, 화려한 사무실, 그럴 듯한 개발 정보와 주변 환경 등 유혹할 만한 미끼를 만들어야 한다. 그럴 듯한 땅은 현지 사정에 밝은 '똠방'을 이용하면 된다.
결론적으로 말해 신문 광고나 전화 등의 방법으로 땅을 사라는 권유는 '사기'일 가능성이 농후하다. '그렇게 좋은 땅을 나에게 팔 이유가 없지 않은가' 의심해봐야 한다. 친한 사람이 땅을 권유할 때도 의심해야 한다. 평소 나에게 생활비를 대 줄 정도로 천사 같은 지인은 아니었기 때문이다. 그럼에도 속는 이유는 본인이 땅에 대해 무지하기도 하지만 마음 한 구석에 '대박' 환상을 감추어놓고 있었기 때문이다.
기획부동산업체가 권유하는 땅인지 알 수 있는 방법이 있다. 기획부동산 업체는 땅을 팔 때 '분할해준다', '개별등기해준다', '직접 개발하거나 주변에 호재가 생겨 지가가 상승한다'를 강조한다. 당연한 얘기를 강조하는 데에는 구린 데가 있기 때문이다.
기획부동산 업체들이 대략 1만㎡ 정도의 임야를 구입, 660㎡∼990㎡ 내외로 분할해서 파는 것은 팔기가 가장 효과적이기 때문이다. 임야는 농지에 비해 가격이 저렴하고, 이 정도 규모로 분할돼 있는 땅이 비교적 적기 때문에 선호도가 높다. 하지만 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’ 제51조에 따라 2006년 3월8일부터는 도시지역이 아닌 지역에서의 토지분할은 개발행위 허가를 받아야 하기 때문에 매매를 위한 분할은 허용이 되지 않고 있다.
개발행위 허가를 받으려면 대상 토지가 모두 회사 소유여야 하며, 개발 목적이 정확하게 명시돼 있어야 하며, 농지인 경우는 농지보전부담금을 산림인 경우는 대체산림조성비를 납부해야만 한다. 그러나 엉터리 업체들은 개발은 뒷전이고 땅을 팔아 엄청난 이익을 거두는 것이 목적이므로 처음부터 개발 행위 허가를 받을 생각이 없다. 따라서 가분할도를 보여주면서 "앞으로 이렇게 분할해주겠다"는 것은 실현 가능성이 없는 얘기다. 분할되지 않는 땅을 사면 나중에 땅을 다른 사람에게 팔 수가 없다. 공유지분으로 돼 있는 땅을 누가 사겠는가. 분할되지 않은 땅은 건축행위도 할 수가 없다.
땅을 분할하려면 공유지분자들을 상대로 법원에 공유물분할청구소송을 제기할 수밖에 없다. 하지만 이 경우 소송비용을 본인이 부담해야 하는데다 공유지분자들 간의 원만한 합의가 이루어지는 일이 매우 힘들므로 법원에서는 경매를 통해 판 대금으로 공유지분자들 간에 나눠주는 방식으로 일을 매듭짓는 경우가 대부분이다.
분할이 힘들어지자 요즘에는 아예 공유지분으로 등기하면서 나중에 한꺼번에 팔아주겠다면서 매각의뢰서를 토지 구입자로부터 받는 회사들도 있다. 하지만 면적이 큰 땅일수록 매매가 힘든데다 기획부동산들이 고객에게 파는 땅은 시세보다 훨씬 비싸게 책정돼 있어 향후 제3자에게 시세차익을 붙여 판다는 것은 어불성설이다.
개별등기해 주면 개발은 없다?
부동산을 매입하면 본인 소유로 등기가 된다. 법적으로 내 소유가 된 것을 입증하는 것이므로 그때부터 안심이 된다. 이런 당연한 일을 기획부동산들이 땅을 팔 때 유독 강조하는 이유는 뭘까. 굳이 강조하지 않더라도 정당한 대가를 치르고 산 땅은 당연히 내 앞으로 개별등기가 될 것이 분명한데도 기획부동산들이 ‘개별등기 확실’ 하며 호들갑을 떠는 데는 그만한 이유가 있다.
개별등기를 해줘야 더 안심을 하는 것은 바로 땅을 판 기획부동산들이기 때문이다. 등기를 해주면 땅을 산 사람들의 재산이 되는 것이기도 하지만, 다른 한편으로는 땅을 판 사람에게는 더 이상 책임질 일이 없다는 뜻이 되기도 한다. 법적으로 다른 사람의 소유가 된 땅이므로 그 땅이 향후에 하자가 있거나 쓸모가 없는 땅으로 판명이 나도 하소연할 길이 없다. 즉 땅을 판 회사에게 책임이 없다는 뜻이다.
게다가 개별등기해 주면서 ‘이 땅을 우리가 개발하겠다’고 하는 회사는 입에 침도 바르지 않고 새빨간 거짓말을 하는 사기꾼이다. 남의 소유가 된 땅은 개발하기가 불가능하다. 개발이 진행될 때마다 땅 주인에게 일일이 허락을 받아야 한다. 어느 한 사람이라도 개발에 반대하거나 다른 의견을 내놓으면 의견 조정하다가 세월만 간다.
기획부동산 업체들이 늘 떠드는 것이 ‘주변에 도로가 뚫린다’, ‘주변에 대규모 리조트단지가 들어선다’, ‘주변에 역이 생긴다’ 등 호재거리다. 과거에는 쓸모없던 땅이었음에도 주변에 호재가 생겨 갑자기 지가가 상승하는 경우가 많았다. 그야말로 마른 하늘에서 돈벼락이 떨어지는 것이다. 그러나 '선계획, 후개발'의 원칙에 따라 주변 개발 호재에 의해 땅값이 오르는 시대는 지나갔다.
또한 기획부동산업체가 판 땅은 계획관리지역에 편입이 되지 않는 땅이라 주변이 개발될수록 보전될 확률이 높아 개발 호재가 아니라 개발 악재를 맞을 확률이 높다. 편입 예정인 땅은 지가가 많이 올라있기 때문에 싼 땅을 매입해 비싼 값에 파는 기획부동산들로서는 구입할 이유가 없기 때문이다.
기획부동산업체 땅인지 알 수 있는 가장 간단한 대처법은 "지번이 뭐냐"고 묻는 것이다. 우리가 아파트 살 때 "어느 동, 어느 아파트' 라고 알고 사듯, 땅을 살 때도 지번을 알아야 한다. 지번을 알면 현장에 가지 않고도 인터넷이나 동사무소를 통해 '토지이용계획확인서'를 열람하거나 발급받아서 어느 정도 투자 가치가 있는지를 알 수 있다. 용도지역은 물론이고 토지의 이용제한 및 규제 상태를 확인할 수 있기 때문이다.
그러나 이상하게도 지번을 가르쳐주는 기획부동산은 많지 않다. "정보가 샌다", "당신을 뭘 믿고 지번을 가르쳐주나" 는 등 이치에 맞지 않는 핑계를 대고서는 가르쳐주지 않고 일단 사무실로 오라고 한다. 그 이유가 뭘까? 제대로 알면 사지 않을 것을 알고 있기 때문이다. 그럼에도 '밑져야 본전'이라고 사무실에 가서 얘기나 들어보지 뭐 하고 생각하고 방문했다가는 자신도 모르게 덫에 걸릴 수 있다.
[용어설명] ‘똠방’이란 중개업소나 개발업자에 매물을 공급하고 일정한 구전을 챙기는 현지인으로 일종의 무허가 프리랜서. 대개 현지 지역정보에 밝은 이장, 새마을 지도자, 농지위원 등 동네 유지들이 주류를 이룬다. 일정액의 수수료를 받고 토지를 저렴하게 소개해주는 방식으로 매물을 거둬들이는데 앞장선다.
