[프라임경제]박경한(자영업.38)씨는 얼마 전 서울의 한 아파트를 계약했다. 그런데 아파트 매도인은 원래 다 그런 거라면서 이면계약서를 요구한 것이다. 박씨는 솔직히 이면계약서를 써서 취득세를 줄이고 싶은 마음도 들지만 이면계약서라 망설여지는데 이면계약서 써도 될까?
매도인은 왜 이면계약서를 요구했을까? 간단하다. 양도소득세를 적게 내기 위해서다. 매매대금이 실제 3억인데 2억5천으로 신고한다면 결국 차익 5천만원에 대해서는 세금을 한 푼도 내지 않을 수 있기 때문이다.
그러나 세금이란 돌고 도는 것이다. 어느 한편이 세금을 적게 낸다면 그 적게 낸 만큼 다른 누군가가 그만큼 세금을 더 내게 되어 있다. 입장을 바꿔서 생각해보자. 박씨가 구입한 아파트를 팔 때 아파트 취득금액은 3억원이 아니라 2억5천만원이 된다.
매도인 대신에 박씨가 5천만원에 대한 세금을 내야 하는 것이다. 그렇다면 박경한씨가 아파트를 팔 때 실제 매매계약서의 금액대로, 즉 3억원을 취득가액으로 하여 신고를 하면 안 될까? 가능하다. 세법은 매매계약서 등에 의해 취득가액이 확인이 된다면 그 확인된 금액으로 양도소득세를 계산하도록 하고 있다.
다시 말해 이면계약서를 작성했더라도 실제 계약서를 가지고 있고, 거래 내역을 증빙할 수 있다면 실제 취득금액으로 신고할 수 있는 반면 이전 주택 매도자는 양도소득세를 허위로 신고했기 때문에 양도소득세와 관련한 가산세를 추징당하게 될 것이다. 그러나 이면계약서를 작성하고 부동산을 취득한 대부분의 사람들이 위와 같이 매도인을 배신(?)하는 행위를 하지 못한다.
애초에 이면계약서를 작성한 것이 자신도 그 계약서의 내용대로 신고하겠다는 무언의 의사표시이기 때문이다. 때문에 자신도 매수인에게 또 다른 이면계약서를 요구하기에 이른다.
흔히 착각하는 것이 매매계약서와 검인계약서이다. 사람들은 검인계약서를 가짜계약서쯤으로 혼동하는 경향이 있는데, 검인계약서는 취득세와 등록세의 적합성을 검토하는 목적으로 관할구청에 검사(?)받기 위하여 제출하는 용도의 서류이지 가짜계약서가 아니다.
왜냐하면 취득세와 등록세는 검인계약서상의 금액이 소위 기준시가보다 높기만 하다면 인정해주기 때문이다. 하지만 주택거래신고제가 도입되면서 신고지역으로 지정된 지역에서 아파트나 연립주택을 거래한 경우에는 양 당사자나 중개인이 거래금액 등을 신고해야 하며, 실거래가로 취득세와 등록세가 부과된다.
만일 중개인을 매수하는 등의 수단으로 허위로 신고하는 경우에는 본래 내야 할 취득세의 몇 배로 취득세가 부과되며, 과태료도 물어야 하는 상황이 벌어질 수 있다. 그러므로 괜히 이면계약서 써줬다가 취득세 추징당하고 나중에는 반대로 매수인에게 이면계약서 써달라고 통사정하면서 매매대금이나 깎아주지 말고, 아예 이면계약서 쓰지도 요구하지도 않는 것이 마음 편하고 돈 버는 길이 아닐까?
