시세상승 주도한 재건축 내림세

DTI규제 확대, 보금자리 주택 공급 주원인

10월 재건축 아파트 매매가가 강남권이 하락세를 이끌면서 올 들어 처음으로 내림세로 돌아섰다. 지난달 강동구와 송파구에서 나타났던 하락세가 강남권 전역은 물론 수도권으로 확산됐으며 내림세도 거세지는 양상을 보였다.

DTI규제 확대와 강남권을 비롯한 서울 인근 저렴한 분양가의 보금자리 주택 공급으로 투자심리가 위축된 것이 주원인으로 분석된다.

부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)가 10월 한달 간 서울, 경기, 인천 등 수도권 재건축 아파트 매매가 변동률을 조사한 결과 -0.79%를 기록하면서 올해 1월부터 이어오던 상승세에 종지부를 찍었다. 지난달(0.05%) 간신히 상승세를 이어갔지만 이달에는 맥없이 무너지는 모습.

서울 재건축 아파트 매매가는 0.86% 떨어졌다. 강남권에서만 0.98% 하락해 서울 전체 하락세를 이끌었다. 그중에서도 송파구(-1.41%), 강남구(-1.34%), 강동구(-1.07%)는 1%가 넘는 하락률을 보였으며 서초구는 -0.22%로 하락폭이 미비했지만 거래가 없기는 마찬가지였다.

그 외로는 영등포구가 0.33%로 유일하게 상승했으며 다른 지역은 변동 없이 보합세를 나타냈다.

이달 하락폭이 가장 컸던 송파구에서는 가락동 가락시영1,2차가 일제히 하락세를 보였다. 9월말 사업시행인가 무효 판결을 받은 이후 사업이 언제 재개될지 몰라 불안해진 매도자들이 가격을 낮추고 있다.

가락동 가락시영1차 42㎡가 3천7백50만원 하락한 5억3천5백만~5억6천만원. 가락시영2차 56㎡도 2천7백50만원 하락해 7억6천만~8억원이다.

송파구 재건축의 랜드마크인 잠실동 잠실주공5단지도 거래가 쉽지 않다. DTI 확산 여파로 외부 투자 수요가 크게 줄어 매물이 쌓이는 분위기다. 113㎡가 3천만원 내린 11억8천만~12억2천만원.

강동구도 상황이 다르지 않다. DTI규제가 제2금융권까지 확대됐고 인근 하남미사지구 보금자리주택으로 매수자들의 관심이 이동하면서 호재에도 불구하고 하락세를 보였다.

23일 시작된 고덕동 주공1단지 일반분양분 분양가가 예상보다 높아 인근 재건축 아파트값이 상승할 것으로 기대했지만 매수세가 워낙 위축돼 반영되지 못했다. 또 고덕시영과 고덕주공5단지가 각각 8일과 12일 조합설립인가를 받았지만 매수세를 살리는 데는 실패했다.

상일동 고덕주공5단지 59㎡가 3천5백만원 하락한 5억4천만~5억6천만원, 고덕동 고덕주공2단지 42㎡가 2천만원 내린 5억3천만~5억5천만원.

지난달 오름세를 유지했던 서초구와 강남구도 이달 들어서는 하락세를 면치 못했다. 강남 세곡지구, 서초 우면지구 등 보금자리 시범지구를 끼고 있어 매수자들의 관심이 재건축 아파트에서 상대적으로 멀어져 매수세가 크게 위축됐다.

강남구 개포동 주공1단지 52㎡가 6천만원 하락한 11억8천만~12억원, 시영 62㎡가 4천5백만원 내린 11억~11억5천만원. 서초구 반포동 한신15차 185㎡가 5천만원 내린 20억~22억원이다.

이와는 대조적으로 영등포구는 오름세를 기록했다. DTI규제 강화로 매수세가 감소했지만 매도호가 위주의 상승세는 지속되고 있다. 지난 9월 ‘여의도전략정비구역 결정안’ 공람공고 이후 재건축이 구체화 될 것으로 기대감이 높기 때문이다.

DTI규제가 제2금융권으로 확대되면서 다소 매수세가 약해졌으나 그래도 종종 거래가 성사되는 모습. 여의도동 목화 89㎡가 3천5백만원 오른 8억2천만~8억7천만원이다.

당산동5가 상아와 현대1차 역시 재건축 기대감이 높아지면서 여의도지구와 함께 동반상승하고 있다. 상아 83㎡가 1천만원 오른 4억~4억4천만원, 현대1차 109㎡가 7백50만원 오른 5억3천만~5억5천만원.

경기도 재건축 매매가 변동률은 -0.02%로 역시 하락세를 면치 못했다. 7월부터 강세를 보였던 남양주(-0.56%) 하락세가 가장 거셌으며 부천시(-0.05%)도 약세다. 그러나 전통적으로 재건축 인기지역인 성남시(0.07%)는 선방하는 모습이었다.

남양주시는 평내동 진주1,2단지가 대폭 하락했다. 6월 시공사를 선정했고 11월에는 사업시행인가를 예정하는 등 사업진행이 빠른 편이지만 DTI규제 확대에 대한 영향에서 벗어나지 못하고 있다.

또 남양주 진건지구가 2차 보금자리로 발표되면서 매수자들이 분산되는 양상도 포착되고 있다. 진주1단지 69㎡가 3백만원 하락한 1억6천2백만~1억7천5백만원. 진주2단지 72㎡가 2백50만원 하락한 1억6천만~1억7천만원이다.

부천은 심곡본동 광희가 약세다. 2000년 조합설립인가 이후 이렇다할 사업진행이 없는데다 DTI규제 발표까지 이뤄지면서 매수문의가 끊겼다. 60㎡가 2백50만원 하락한 1억2천8백만~1억3천2백만원.