[프라임경제]정부가 12일부터 DTI(총부채상환비율)규제를 제2금융권으로 확대키로 하면서 부동산 시장이 새로운 변화를 맞이하고 있다.
이번 방침은 DTI규제를 수도권으로 확대·실시한 지 한 달만에 추가된 것으로 전문가들은 ‘부동산 과열을 조기에 차단하려는 정부의 선제적 조치’라고 평가하고 있다. 집값 하락을 유도하기보다는 수도권 집값 급등을 막고 아파트 안정세를 연착륙하겠다는 의도가 엿보이기 때문이다.
이로 인해 제1금융권에서 1차 담보대출을 받은 후 제2금융권에서 추가 대출을 받는 편법적인 투기적 수요는 크게 줄어들 것으로 예상된다. 그러나 서민들의 내집마련에 대한 자금 부담은 더욱 커질 것이라는 견해도 적지 않다.
◆규제강화…“거래 위축될 것”
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특히 서울 비투기지역에서 보험사 등 제2금융권을 통해 주택담보대출을 받는 금액이 5000만원을 초과하면 DTI 50%를, 인천 경기지역은 60%가 적용된다. 상호금융사와 저축은행, 여신전문사의 DTI는 서울 50~55%, 인천 경기지역 60~65%가 적용된다. 현재는 서울 강남3구 투기지역에 대해서만 DTI 40~55%를 적용 받는다.
주택담보인정비율(LTV)도 보험사는 현행 최고 60%에서 50%로 강화된다. 나머지 제2금융권은 70%에서 60%로 조정된다. 물론 12일부터 이뤄지는 신규 대출분부터 적용되며 시행 전일인 11일까지 대출을 받기로 한 경우에는 이번 규제 강화 내용이 적용되지 않는다.
부동산114 김규정 부장은 “정부의 이번 조치는 은행권 규제 강화 이후 제2금융권의 주택담보대출 증가세가 나타났기 때문”이라며 “표면적으로는 주택담보대출에 대한 풍선효과를 막기 위한 것이다”고 언급했다.
이어 “1차 DTI규제 강화가 나름 효과를 냈지만 주택시장에 대기수요가 많아 단기 조정에 그칠 수도 있는 등 가격 불안요소가 아직 존재하고 있다”며 “은행권 규제 강화가 효과를 내고 있는 상황에서 추가 규제로 확실하게 주택가격을 잡자는 의도로 비춰진다”고 분석했다.
실제로 정부가 투기지역(강남 3구)에 대해서만 적용했던 DTI를 수도권(서울, 인천, 경기) 비투기지역까지 확대·적용하면서 한 달동안 아파트 가격은 흔들리기 시작했다. 특히 강남을 따라 오르던 인근 지역과 강북권 매수세는 줄어들면서 서울 아파트가격 오름세도 둔화됐다. 이로 인해 전세 거래와 저평가 주택, 역세권 소형아파트 중심으로만 매매가 주를 이뤘다.
고가아파트 역시 상황은 마찬가지. 새로 DTI규제를 적용받았던 목동 신시가지9단지 181㎡(55평)는 DTI발표 이전인 8월 31일 16억~20억원에서 현재 16억~19억원으로 평균 5000만원이 하락했다.
이와 관련 목동에 위치한 W공인중개사 대표는 “학군이 좋아 문의전화가 많았던 작년 이사철과 달리 지금은 너무 한가하다”며 “이번 (DTI규제)확대로 거래는 더욱 위축될 것 같다”고 언급했다.
재건축도 지난 한 달동안 단기급등에 대한 부담감, DTI규제 발표 등으로 수요가 위축되면서 약세로 돌아섰다. 버블세븐을 중심으로 한 서울·경기 주요 지역의 상승세 역시 둔화된 모습을 보였다.
송파구 잠실동 잠실주공5단지 112㎡(34평)는 DTI발표 이전인 8월 31일 12억5000만~13억원에서 현재 12억~12억5000만원으로 평균 5000만원 하락했다.
◆분양시장 ‘호재’…서민들은 ‘자금부담’
스피드뱅크 조민이 팀장은 “이번 발표로 신규 분양으로의 수요 쏠림 현상은 더욱 가속화될 것이다”고 내다봤다. 이주비와 중도금 등 집단대출, 미분양주택의 담보대출, 5000만원 이하 소액 대출은 이번 규제 강화 대상에서 제외됐기 때문이다.
즉 보금자리주택을 비롯한 신규 분양시장은 청약열기가 달아오른 상태에서 이번 DTI 추가규제로 반사이익까지 보게 된 것이다.
DTI규제를 받지 않는 분양 및 재개발 지분, 단독주택 등도 혜택을 받을 것으로 보인다. 이로 인해 재개발 지분 가격 상승, 분양시장 좋아지면서 재개발 추진에도 호재로 작용할 것으로 보인다.
반면 그동안 거래가 위축되면서 가격이 하락했던 강남권이나 분당, 목동 등 버블세븐지역은 당분간 약세가 지속될 것이라는 게 시장 관계자의 분석이다. 전반적으로 기존 수도권 아파트값의 침체는 지속되고 노원, 도봉, 강북 등에 위치한 소형 저가 주택의 풍선효과가 일어날 가능성이 있다는 이야기다.
한편 김규정 부장은 “제2금융권까지 DTI규제가 확대되면 주택 수요자들의 자금마련 부담은 더 커질 수밖에 없다”며 “이번 추가조치로 수요자들의 심리적 위축은 더욱 커질 것”이라고 언급했다.
이로 인해 상대적으로 제2금융권 대출 이용빈도가 높은 서민주택시장과 경매 등도 위축되고 LTV도 동시에 강화되면서 제2금융권 대출을 이용한 일반주택 거래도 줄어들 것으로 내다봤다.
