DTI규제 등으로 아파트시장의 거래가 주춤하는 가운데 대표적인 수익상품인 상가에 관심이 쏠리고 있다. 그렇다고 모든 상가가 주목을 받는 것은 아니다. 개발호재가 풍부한 지역이나 역세권 예정지를 중심으로 잘 되는 상가가 있는가 하면 고전을 면지 못하는 상가도 적지 않다.
최근 불황기에도 불구하고 상가시장에 틈새상품으로 주목을 받는 상가가 몇가지 있는데 스트리트형 상가, 테라스형 상가, 아파트형 공장 내 상가 그 주인공이다. 이들 상가의 공통점은 기존의 형식을 탈피한 새롭게 시도되는 유형으로 보기보다는 상가가 가지고 있는 고유한 장점을 부각시킨 점이 주요했다는 것으로 풀이된다.
틈새상가 뭐 있지?
'스트리트형' 상가는 동일 건물 내의 상가지만 점포가 쭉 늘어서 있어 걸으면서 쇼핑을 하도록 만들어놓은 거리형 상가를 말한다. 최근 보행자 위주로 설계된 소위 '스트리트형 상가'분양이 급증하고 있다.
이러한 형태의 상가는 기존의 고층상가와 달리 소비층의 접근도가 높아 로데오상권 내 상가의 주된 형태였으나 요즘에는 일부 근린상가,쇼핑몰 심지어 단지내 상가들이 길거리형 상가 형태를 구성하고 있는 추세다.
시각적 효과를 누릴수 있어 수요자들에게 노출된 상품을 바로 구매력으로 이끌 수 있다는게 가장 큰 장점인데 스트리트형 상가라도 유동인구의 주 동선에 위치해야 투자자의 요구수익률을 기대해 볼 수 있다. 그러나 스트리트형 상가는 전면과 후면 등의 상가위치에 따라 결과값이 달라질수 있으니 투자시 유념해야 한다.
‘테라스형' 상가는 실내 공간을 옥외로 연장하여 점포 공간의 활용도를 높히고 야외 풍경을 감상할 수 있도록 설계된 상가를 말한다. 상가 분양시장 불황기에도 테라스 상가는 서비스 영업공간을 제공함으로 상가 투자자들 뿐만 아니라 임차인들에게도 큰 호응을 얻고 있다.
타인에게 제약받기를 싫어하는 현대인의 욕구를 만족시키면서 테라스 바깥에 있는 차별성을 심어 준다는 점에서 테라스 상가의 인기는 당분간 상한가다.
'아파트형 공장' 상가는 아파트형 공장 상주인구를 지원하는 보조시설을 말한다. 아파트형 공장을 이해하기 위해서는 아파트형 공장에 대한 선 이해가 필요하다. 아파트형 공장이란 도시 주민생활과 밀접하게 연관된 업종 가운데 도시의 비싼 토지를 효율적으로 이용하기 위해 건립된 아파트 형태의 기업용 건물을 말한다. 실용도는 일반 사무실이며 연구소 기능도 하고 있다. 최첨단시설,친환경적인 근무 여건과 취ㆍ등록세 100% 면제,재산세 5년간 50% 감면 등 다양한 세재상,금융상 혜택이 따르기 때문에 2000년대 들어서 구로디지털단지역과 가산디지털단지 등 과거 낙후된 공장을 중심으로 들어서기 시작했다. 최근에는 서울 양평동,문래동 등 수도권은 안양,성남,부천,김포,하남,평택 등에서도 분양이 한창이다.
왜! 선호될까?
1970~80년대 가장 일반적인 상가 형태였다가 80년대 이후 아파트 단지 상가 건물에 밀려 사라져가던 ‘거리형 상가’가 부활을 예고하고 있다. 서울의 뉴타운과 수도권 신도시 등의 아파트 단지들이 주민 편리함과 공동체 살리기 차원에서 거리형 상가를 잇달아 도입하고 있다는 것이다. 서울시 SH공사는 은평 1지구 뉴타운에 북한산길을 중심으로 거리 양쪽에 지상 1층 189곳의 상가를 조성하겠다는 입장이다.
또 2지구와 3지구에도 각각 163곳과 200곳의 거리형 상가를 추가 공급한다는 것이다. 은평 뉴타운의 거리형 상가는 아파트 단지의 경계선에 외부 거리를 따라 상가를 배치하는 것이다. SH공사에서는 전원 도시를 지향하는 은평 뉴타운은 유럽에선 흔하지만 한국에선 드문 중정형(중앙 정원형) 건물 배치와 연도형(거리형) 상가를 도입했다고 한다. 이런 공간 배치는 편리할 뿐 아니라, 보행과 쇼핑 등 거리 활동을 자극하는 장점이 있다.
최근에 신도시 분양 상가들이 테라스를 조성하여 제공하고 있는 곳이 몇 군데 있는데 대부분 분양이 성공적이다. 서비스 공간으로 3~6m 정도의 전면을 제공하고 있어 상가 임차인에게도 선호되고 있다.
아파트형 공장은 업무 공간 외에 연면적의 10~20% 정도가 휴게실 및 구내식당,상가 등의 지원시설을 갖추도록 정해져 있다. 보통 상가가 차지하는 비율은 전체의 10% 미만으로 편의점,구내식당,문구점,은행,전문식당,클리닉센터,당구장 등이 주를 이루고 있다. 공장 내 입주민을 고정적인 수요로 확보하고 있으며 외부 유입인구는 덤이다.
인력공급이 수월하고, 물류비용을 절감할수 있는 교통의 요충지나 인구 밀집지역에 위치한 경우가 많아 주변 상권의 유동인구도 노려볼만 하다. 같은 건물 내에서도 건물 주출입구나 엘리베이터나 계단 인근 등 수요층의 주동선 인근에 위치한 점포가 수익률이 좋으며 향후 시세차익을 얻을 수 있다. 최근에는 은퇴나 명예퇴직으로 상가를 분양받는 경우에도 높은 매출을 올릴수 있어 선호도가 높다.
그러나 가장 주요한 것은 아파트형 공장의 분양 실적을 파악하는 것인데 출퇴근이 용이한 역세권을 중심으로 인기가 높다. 공장 내 상주인구가 주 고객층인 만큼 공장이 텅 비게 된다면 상가 역시 고전을 면치 못하기 때문에 입주율은 중요하다. 그러나 대부분 아파트형 공장의 분양이 먼저 이뤄진 후 상가분양에 들어가므로 체크하는데는 별다른 문제는 없다.
투자시 주의점?
테라스상가의 경우 희소성으로 인해 분양가격은 대개 일반 상가보다 높다고 보면 된다. 테라스 상가를 분양 받을 경우 테라스 공간 면적분이 분양가에 포함이 되는지 여부를 잘 살펴야 한다. 계약 당시에는 테라스면적이 분양가에 포함이 안 된다고 하였다가 실제로는 분양가에 포함이 되어 법적분쟁으로 가는 경우도 종종 있기 때문이다. 사람의 발길을 모으는 테라스형 상가는 볼거리뿐만 아니라 투자가치도 높아 해당 지역의 명소로서의 값어치를 할 것임에 틀림없지만 상가는 입지에 따라서 미래가치가 결정되는 만큼 투자전에 신중하게 선택을 해야 한다.
스트리트형 상가의 경우 보행자 위주로 설계돼 소비층의 접근성을 높은지 파악해야 한다. 입점후 활성여부에 대한 사전 검증이 무엇보다 중요함으로 분양업체별 상가 활성 운영계획과 관리경험 및 능력 파악해야 한다. 스트리트형 상가는 점포의 밀집도가 강한 만큼 개별매장의 독특한 장점을 가지지 않고서는 상층부의 경우 고전할 가능성이 많다. 또 분양가가 주변과 비교하여 높은 것은 아닌지 조사해야 한다. 만약 상층부에 주거시설이 있는 주상복합상가라면 간판의 가시성이 좋아야 하고 유동인구의 유입이 가능한 집객요소가 있는지 살펴봐야 한다.
아파트형 공장 상가의 무조건의 장미빛 전망에 대해 우려의 목소리도 나오고 있다. 상가전문가들은 지하나 2층 상가의 경우 간판을 못 달거나 위치가 너무 후미져 사람들이 잘 찾지 않은 곳도 많고 아파트형 공장 내 상가에 투자시 분양률,유사업종분석,상가위치,고분양가 등을 꼼꼼히 살펴야 큰 손실이 없다는 지적이다.
아파트형 공장은 분양의 대상이 한정되지만 상가는 대상이 불특정 다수다. 그래서 상가투자자는 상층부 업무시설에 입주하는 기업들에게 주는 세재,금융 지원 등의 혜택이 없다는 점이다. 그외 주 5일근무제의 적용 사업체가 많은 만큼 주말과 휴일은 건물내 상주 인원이 빠져나가 텅 빈 경우가 많으므로 주변 지역 수요층까지 끌어들일 수 있는 업종 선택이 필요하다. 건물 유사 업종의 입점을 막는 조항이 있는지도 투자할때 꼭 체크해야 할 사항이다.
향후 전망은?
대한주택공사도 2006년 11월 입주한 대구 중구 봉산동에 거리형 상가를 조성한 데 이어, 2008~2009년 입주 예정인 판교 새도시 A 19~21구역과 2010년 입주 예정인 성남 중동 3구역 등지에서도 거리형 상가를 분양할 계획이다. 주공은 이미 2004년 10월 서울 강서구 등촌 11단지에 350가구의 국민임대 주택과 함께 5곳의 거리형 상가를 조성했는데, 주민과 상인들로부터 이미 좋은 반응을 얻었다.
거리형 상가 가운데는 이처럼 단지 바깥 쪽과 연결된 상가 외에 아파트 단지 안의 중심 도로가에 조성된 것도 있다. 2006년 5월 입주한 경기 화성시 동탄의 월드반도 아파트는 단지 입구 왼쪽으로 7곳의 상점이 길을 따라 늘어서 있다. 그러나 거리형 상가는 아직까지 건설회사나 입주민들이 선호하지 않는 문제점이 여전히 존재한다. 건설회사는 거리형 상가가 낀 아파트는 사업성이 떨어진다고 입장이고, 입주민들은 소란스러울 것이라고 우려해 꺼려온 측면이 있다는 것이다.
실제로는 지구단위 계획을 세울 때 상가의 용도를 근린생활 시설로 통제하므로 이제 시민들도 거리형 상가에 대한 인식을 바꿀 필요가 있다. 아파트 단지 규모가 커지면서 단지 내부나 주변 분위기가 적막해지기 쉬운데, 거리형 상가는 단지 분위기나 공동체를 살리는 좋은 방법인데 판교나 파주 운정 등 2기 새도시,은평 뉴타운 등지에서 도입된 거리형 상가가 앞으로 더 늘어날 것으로 보여 비교적 전망은 밝은 편이다.
상가 시장의 새로운 트렌드 중의 테라스형 상가가 있다. 사람의 발길을 모으는 테라스형 상가는 볼거리뿐만 아니라 투자가치도 높아 해당 지역의 명소로서의 자리매김을 할것이 틀림없다. 최근에 분양 중인 테라스형 상가가 높은 분양을 보임에 따라 비슷한 유형의 상가가 선을 보일 예정이다.
서울 산업단지내 아파트형 공장 상가도 당분간은 인기다. IT기업이 본사를 옮긴다고 하면 십중팔구는 서울 산업단지내로 이전하기 때문이다. 그 만큼 누리는 혜택이 많기 때문으로 풀이된다. IT와 부동산 업계에선 현재 디지털 단지 내에 모두 7000여 개 기업에서 10만여명이 일하고 있는 것으로 추산한다. 1998년 483개 기업, 2만5000여 명이던 데에서 크게 늘어난 것이다.
앞으로 소득 수준의 향상, 주 5일제의 완전정착 등으로 레져,여가 시설 또는 문화시설 등이 확충 되면서 이러한 틈새 상가 역시 종류가 다양해지고 공급량도 증가되어질 것으로 보인다. 다만, 아무리 유망한 상가라고 할지라도 분위기에 휩슬려 투자해서는 안되며. 투자 전에는 현장을 방문해서 분양가의 적정성, 융자조건 등을 종합적으로 따져보고 관련 전문가의 자문을 받아본 뒤 조심스럽게 투자할 필요가 있겠다.
