미분양 '도미노 현상' LTV 80%로 해결 가능할까

감당하기 힘든 분양가와 고금리 지속…DSR 3단계 규제도 발목

최근 계속되는 고금리 · 고분양가 기조로 미분양 사태가 전국적으로 확대되고 있다. © 프라임경제

[프라임경제] 대구 지역에서 시작된 미분양 현상이 전국적으로 확대되면서 '청약 불패' 수도권 청약시장 분위기도 심상치 않다. 무순위 청약시장이 수요자들에게 외면 받고 있을 뿐만 아니라 단지 통째로 계약에 실패한 사례까지 나오고 있는 처지다. 물론 'LTV 80%'라는 규제 완화 파급효과를 기대할 순 있지만, 정작 이를 향한 시장 반응은 미온적이다. 

지속되는 대출 규제와 기준금리 인상 등 여파로 자금 조달도 한층 부담스러워진 주택 시장은 그야말로 하락세로 접어든 모습이다. 여기에 분양가 현실화를 핑계로 시행된 '분양가상한제 개편안'은 분양가 인상을 야기하고 있어 수요자들이 선별적으로 청약하는 '옥석 가리기'가 심화되고 있다. 

국토교통부 자료에 따르면, 6월 말 기준 전국 미분양 주택(2만7917가구)은 전월대비 2.0% 늘어났으며 '청약 불패' 수도권(4456가구) 역시 25.1%나 증가했다.

최근 전국적 미분양 현상은 단지 가치에 맞지 않는 높은 분양가가 요인으로 작용하고 있다는 게 업계 시선이다. 고분양가 추세는 호황을 누렸던 지난해와 큰 차이는 없지만, 수요자 입장에서는 '집값 하락 기조'와 더불어 고금리에 따른 이자 부담 등을 감당하기 쉽지 않다는 것이다. 

문제는 미분양 현상은 점차 악화될 전망이라는 점이다. 그동안 미뤄둔 분양 단지들이 분상제 개편안 시행으로 본격 분양 체제에 돌입했기 때문이다. 

전국에서 8월에만 3만5638가구(일반 분양 2만9647가구) 공급이 예정되고 있다. 이는 전년대비 161%(일반 133%) 증가한 수치다. 

업계 관계자는 "현재 시장 침체는 공급이 아닌, 수요 부재가 요인"이라며 "분양을 원하는 수요자들은 여전히 끊이지 않지만, 고금리 · 고분양가까지 감당할 여력을 확보하긴 쉽지 않다"라고 분석했다. 

일각에서는 'LTV 80%'라는 규제 완화로 인한 파급효과를 기대하고 있다. 

정부는 6월 생애최초 주택구입자의 경우 대출한도를 LTV 기준 60~70%에서 80%로 높이고 매수하려는 지역과 주택가격, 소득에 상관없이 동일하게 적용하기로 했다. 한도도 4억원에서 6억원으로 상향 조정했다. 

이런 규제 완화에 대한 시장 반응은 냉랭하다. 불과 몇 년 사이 치솟은 분양가와 더불어 기준금리 인상에 따른 상환 부담이 만만치 않기 때문이다. 

현재(8월3일 기준) 기준금리는 연 2.25%. 한국은행은 지난해 8월부터 미국 기준금리에 선제 대응을 펼쳤으며, 지난달에는 '사상 최초' 빅스텝(0.50%p) 인상을 단행하기도 했다. 여기에 미국 연방준비제도(Fed·연준) 두 달 연속 '자이언트 스텝(0.75%p 인상)'으로 추가 인상이 불가피한 상황이다. 

이런 기준금리 인상 여파로 시중은행 주택담보대출(이하 주담대) 금리 역시 상단이 '7% 돌파'를 앞두고 있을 정도로 빠르게 오르고 있다. 만일 기준금리 추가적으로 인상될 경우 주담대 최고금리는 8%에 육박할 것으로 예측되고 있다. 

즉 기준금리 인상 여파로 원리금 상환 부담이 확대되는 동시에 '집값 고점론' 확산으로 매수 심리가 급격히 위축되고 있는 것이다. 

뿐만 아니라 DSR(연소득 대비 전체 금융부채 원리금 상환액 비율) 규제 역시 LTV 완화 효과를 제어하고 있다는 지적이다. 지난달부터 시행된 DSR 3단계 규제에 따르면, 대출액 1억원 이상일 경우 연간 원리금 상환액이 연소득 40%를 넘으면 추가대출을 받을 수 없다. 사실상 주택 매수에 나서는 수요가 제한적일 수밖에 없는 상황이다. 

업계 관계자는 "LTV 완화에도 불구, 기준 금리 상승에 따른 이자 부담 때문에 수요자들의 관망세가 늘어나고 있다"라며 "사실상 당분간 하락세가 이어지며, 이에 따라 수요자들의 '옥석 가리기' 역시 더욱 심화될 것"이라고 우려했다.