[기자수첩] '불법' 근린생활시설, 입주민 피해 방지 대책 필요

[프라임경제] 지속되는 집값 고공행진 탓에 '주거 불안' 현상이 가속화되고 있다. 나아가 대선 이후 각종 부동산 규제 완화 기대감에 주택 매매 수요가 늘어나자 전·월세 임차 수요도 증가하고 있다. 결국 실수요자들은 상대적으로 저렴한 일명 '근생빌라'라고 불리는 근린생활시설을 이용하는 경우가 늘어나고 있다. 

근린생활시설은 주택가와 인접해 주민 생활과 편의를 제공하는 시설물로, 즉 상가를 의미한다. 슈퍼·목욕탕·이용원 등 '제1종 근린생활시설'과 대중음식점·다방·헬스클럽 등 '제2종 근린생활시설'로 나뉜다. 다만 상가 용도로 지어진 만큼 이를 주거 용도로 변경해 임대하는 것은 불법이다. 

문제는 대다수 입주민들이 불법 건축물임을 인지하지 못한 채 입주하면서 생각지 못한 불이익에 직면하고 있다는 점이다. 

주로 사회초년생 및 저소득층이 이용하는 근린생활시설은 일반 주택과 마찬가지로 주택 임대차 보호법이 적용되지만, 주택도시보증공사(HUG) '전세보증금 반환보증' 가입이 불가능하다. 이는 온전히 보증금을 보호받지 못하는 요인으로, 집주인과의 마찰을 야기하곤 한다. 

아울러 연말정산 환급이 되지 않을 뿐만 아니라 △각종 대출 제한 △적발시 원상복구 명령·이해강제금 부과 △방음 등 단점으로 인한 입주민 피해 사례도 종종 벌어지고 있다.

지난해 서울 동작구에 터를 잡은 A씨는 공인중개사를 통해 마음에 든 보금자리를 발견했다. 건축물대장에 명시된 '근린생활시설'이 마음에 걸리긴 했지만, 깔끔한 내부와 함께 풀옵션 및 저렴한 전세 가격이 마음을 훔치기에 충분했다. 결국 A씨는 저렴한 가격 및 세금과 같은 장점을 앞세운 공인중개사 설득에 넘어가 곧바로 전세 계약(보증금 1억5000만원)을 체결했다. 

이처럼 출발은 좋았던 A씨 보금자리의 결과는 좋지 않았다. 만기를 앞두고 보증금 반환을 추진하던 중 건물주 '근저당권 재정 문제'로 건물이 경매에 넘어간 것이다. 위기감을 감지한 A씨가 곧바로 보증금 전액 회수를 문의했지만, 공인중개사로부터 돌아온 답변은 '불가'.  

전세보증금 반환보증 가입이 불가능한 근린생활시설은 경매라는 최악의 경우를 대비해 특약사항 확인도 필수다. ⓒ 독자 제공

결론적으로 A씨는 주택 임대차 보호법에 따라 최우선 변제로 최대 5000만원(서울시 기준)까지 회수할 가능하다. 다만 전세보증금 반환보증에 가입할 수 없는 만큼 사실상 나머지 금액을 돌려받기 쉽지 않다.

현재 전국 여러 근린생활시설에서 유사 피해 사례가 속출하고 있는 상태다. 물론 정부 역시 이를 인지, 2019년 '불법건축물에 대한 이행강제금 개정법' 시행을 통해 피해 방지에 나서고 있다. 서울시의 경우 불법 용도변경 시설을 적발해 이행강제금 부과하는(2021년 기준 877건 62억700만원) 등 지자체에서도 다양한 대책을 모색하고 있다. 

그럼에도 불구, 여전히 대학가 주변에서는 주택을 표방한 불법 근린생활시설이 성행하면서 선의의 입주민 피해는 더욱 확대되고 있는 양상이다. 더군다나 이들 입주민들은 저렴한 임대료 때문에 근린생활시설에서 거주할 수밖에 없는 사회초년생이나 저소득층이다. 

물론 이런 문제 해결에 있어 가장 중요한 건 입주민들의 진취적인 지식 함양 노력과 건물주 인식 전환 등이 필수적이다. 

하지만 언제까지 이해 관계자들 의지에만 의존할 순 없다. 더군다나 관련 제도나 처벌 수위가 솜방망이 수준이라는 점에서 보다 한층 강력한 제재로 근본적 요인을 뿌리 뽑아 입주민 보호에 나서야 한다. 

현재 정부는 혼돈의 부동산 시장 안정화를 위해 다양한 대책들을 쏟아내고 있지만, 정작 불법용도 변경과 같이 사회 속 깊이 내재된 악습들을 보지 않고 있는 상태다. 이에 보다 깊숙이 자리 잡고 있는 문제를 미시적인 관점으로 들여다보고 진단할 필요가 있다.