"토지가격 정부 입맛대로?" 공시지가 Up vs 택지비 Down

감정원에 택지비 산정 검증 권한 부여…택지비 산정에 정무적 영향력 발휘 전략

정부가 분양가 상한제 도입과 함께 공공택지 외에 택지비 산정까지 한국감정원을 통해 검증하겠다고 밝히면서, 가격 하향 통제를 하려는 것이라는 분석이 제기되고 있다. ⓒ 프라임경제

[프라임경제] 정부가 분양가상한제의 효과를 극대화시키기 위해 민간 택지비 산정에까지 영향력을 미치려 하고 있다. 

국토교통부(장관 김현미)는 분양가 상한제와 지자체가 전문가인 감정평가법인에 위탁해 산정하던 택지비에 대해 산정기준을 정부가 제시하고, 산정 이후 한국감정원의 검증을 받도록 했다. 실질적으로 택지비 산정 하향압박을 주겠다는 의도로 읽힌다.

국토부는 '공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙 개정안' 입법예고를 통해 공공택지 외에 택지의 감정평가에 대한 절차와 기준을 개선하겠다고 밝혔다.

개정안에 따르면, 공공택지 외의 택지의 감정평가에 대해 △공시지가기준법 적용으로 산정한 가액과 △해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액을 고려해 감정평가방법으로 산출한 가격을 비교하도록 했다.

이때 '합리성'을 검토하도록 해서 감정평가일 기준에서 '현실화 또는 구체화되지 않은 개발이익을 반영하지 않도록 함'을 명시했다. 개발 이후에 예상되는 가치를 반영하지 않도록 못 박아 택지비를 낮게 책정하겠다는 의도로 읽힐 수 있는 대목이다.

또, 한국감정원이 제출된 감정평가 금액을 평가하도록 했는데, 이때에도 '합리적 근거'라는 표현을 사용했다. 

문제는 '합리'라는 단어다. '이치에 부합함'이라는 뜻인데, 최근 정부가 내놓은 분양가 상한제의 목적과 저변에 깔린 의도는 분양가를 낮게 책정하는 것이기 때문에 정부가 의도한 가액 산출이 되지 않은 경우, 재평가할 수 있는 법률적 근거로 사용될 수 있는 부분이다.

'감정평가'는 '감정평가법'에 의해 전문적으로 가액을 산출하는 방법인데, 여기에 또다시 합리를 요구하며, 재평가하도록 하는 것은 전문성보다는 '정무적 판단'에 의존하겠다는 것으로 볼 수 있다.

바로 이러한 정부의 태도가 지금껏 취해 온 '공시지가 현실화'와 배치된다는 것이 문제다. 공시지가가 시세와 대비해 현저히 낮기 때문에 시세에 맞춰서 공시지가를 올리겠다는 것인데, 시세라는 것은 현실화되지 않은 미래 기대이익에 대한 부분도 반영돼 매겨지는 것이 시장원리다.

그런데, 개정안에서는 "현실화 또는 구체화되지 아니한 개발이익을 반영하지 않도록 한다"고 돼 있어 시세와 공시지가를 같거나 비슷하도록 만들겠다는 정부의 표어와 다소 맞지 않는다. 현재까지 공시지가가 시세보다 낮은 점을 이용해 택지비를 하향 산정하도록 하겠다는 정부의 의도가 개입된 것으로 분석되는 부분이다.

정부 의도대로 공시지가가 '현실화'된다면 택지비도 높아지는 것이 수순이다. 그러나 개정안의 내용은 택지비 산정에서 분양가 상승 요인을 막겠다는 의도이기 때문에 같은 토지 다른 입장이 되는 것.

업계관계자는 "한국감정원이 택지비 산정에 대한 검증과 재평가 요구를 할 수 있도록 한 것은 감정평가사로 하여금 택지비 산정 하향압박을 줄 수 있는 요소가 다분하다"며 "전문성과 객관성을 인정하지 않고 의도적인 가격산출을 유도하는 것은 시장을 교란시킬 수 있다"고 말했다.