• 프린트
  • 메일
  • 스크랩
  • 글자크기
  • 크게
  • 작게

[기자수첩] 가격정책 중심 부동산시장, 공급 변혁 대안 필요해

건폐율·용적률 제한 없애고, 신공법 패러다임으로 전환해야

장귀용 기자 | cgy2@newsprime.co.kr | 2019.08.09 19:19:47

[프라임경제] 분양가상한제와 관련해, 더불어민주당과 국토교통부는 오는 12일 비공개 당정 협의회를 열고, 분양가상한제 도입을 공식화할 것으로 알려졌다. 

분양가상한제는 '9.13 부동산 대책'을 비롯해, 제3기 신도시 발표 등 부동산가격 잡기에 매진해 온 정부가 꺼내드는 초강수카드다. 효과에 대해서는 각계각층의 갑론을박이 있지만, 정부에서는 참여정부시절 결국 좌절되고 말았던 '분양가상한제'를 이번에는 기필코 이끌어나가겠다는 분위기다.

우리나라는 '부동산공화국'이라고 불릴 만큼 보유자산에서 부동산 비율이 높고, 자금유동성이 높아지면 부동산으로 몰리는 나라다. 이런 나라에서 일 단면만을 바라보고 내놓는 정부의 정책들은 단기적인 미봉책에 머무르거나 역효과를 불러일으키는 경우가 왕왕 생긴다.

우리나라는 실거주가 됐든 투자목적이 됐건 '강남권'이 부동산투자의 종착지이자 결착지다. 정부의 부동산정책도 강남에 초점이 맞춰져있다. 속담 중에 "사람은 나면 서울로 가고, 말은 나면 제주도로 보낸다"는 말이 있다. 여기에 더해 "부동산은 강남으로 향한다"를 추가해야 할 판이다. 

이렇듯, 모든 사람들이 지방에서 수도권으로 가고 싶어 하고, 다시 서울로, 특히 강남으로 지향하는 현 상황에서 어떠한 극약처방도 정부가 원하는 만큼의 성과를 내기가 어렵다.

부동산가격에서 토지비가 차지하는 비중이 크고, 토지비는 앞서 말한 서울지향, 강남지향으로 수요가 몰리면서 높아진다. 결국 이러한 지향성을 바꾸지 못하면 토지비가 견고하게 버티게 되고, 결국 매물가격이 높게 유지되는 상황이 된다. 이런 상황에서 분양가를 규제한다고 해서 부동산 가격이 잡힐 것이라는 기대는 희망사항에 머무르기 쉽다.

수요를 돌린다는 발상은 사실상 코미디다. 교육·생활·문화·사회·인적교류의 측면에서 타 지역과 타의추종을 불허하는 강남과 서울의 현실을 뒤집는 것은 속된 말로 하나님도 불가능하다. 이런 상황에서 토지비를 잡기 위해서는 공급을 줄이는 것이 아니라 오히려 늘려야 한다.

이를 위해서는 강남권 등 인구과밀 지역의 건폐율과 용적률 제한을 과감하게 해제하고, 고도화된 기술력을 바탕으로, 초고층빌딩과 초고층 아파트 등의 건물을 올릴 수 있도록 하는 방법도 고려될 수 있다.

여기에 더해서 최근 기술개발이 완료된 신공법과 신소재를 이용해, 공사기간을 줄이는 동시에 내구성과 해체 용이성도 확보할 필요가 있다.

조립과 해체가 용이하고 내구성이나 내진성 등에서 기존 시멘트 콘크리트의 성능에 근접하는 기술이 확보된 모듈러공법은 공기가 획기적으로 단축되고, 해체와 조립이 편한 장점이 있다. 이미 싱가포르 등에서는 모듈러공법을 이용해 100층 이상의 고층 빌딩을 짓고 있다.

경량기포콘크리트(ALC)도 활용도가 높은 자재다. 별도의 단열재가 필요 없는데다, 같은 부피의 물과 대비해 무게가 절반에 불과하다. 소음이나 강도 측면에서도 시멘트 콘크리트에 대비 손색이 없고, 가벼운 특성을 활용해 벽체를 자유롭게 구성할 수 있는 가변형 벽체로 활용할 수 있다.

전문가들은 이러한 신공법이나 신소재를 활용하기 위해서는 건물하중을 벽체가 견디는 기존 '내력벽구조'에서 골조가 무게를 견디는 '라멘식구조'로 바꿔야 한다고 조언하고 있다. 골조도 신소재 개발이 많이 돼, 지진 등 재해나 날씨 등에 강한 자재가 많다.

문제는 라멘식구조를 채택할 경우, 층고가 높아져 내력벽구조에 대비해, 최소 1개 층의 물량이 줄어든다는 점이다. 이 때문에 분양물량이 줄어드는 탓에 건설사업자들이 내력벽구조를 택해왔던 것이다.

그러나 현대 건물은 갈수록 층고를 높이고 고급화하는 추세 속에 있다. 때문에 이미 유럽권이나 북미권에서는 보편화 된 라멘식구조를 선택하는 것이, 자유롭게 공간을 꾸밀 수 있는 가변형 벽체 채택을 가능케 해, 경쟁력 측면에서 긍정적이다.

시장은 수요와 공급에 의해 가격이 결정된다는 것이 상식이다. 국토균형발전이라는 지향해야할 슬로건도 지켜야겠지만, 견고한 수요를 건드리는 것보다는 충분히 변화 가능한 공급을 변혁하는 방법론을 고민해야 할 때다.
  • 이 기사를 공유해보세요  
  •  
  •  
  •  
  •    
맨 위로

ⓒ 프라임경제(http://www.newsprime.co.kr) 무단전재 및 재배포금지