[재테크칼럼] 상가 투자가 가장 어려운 이유

[프라임경제] 내수 경기 부진이 가장 심각하다고 하는 현 상황에서도 부동산 투자 열기는 식지 않고 있다.

그중에서도 상가 분양의 공급은 줄어들지 않고 오히려 계속 늘어나지만 속을 들여다 보면 임차인의 창업과 폐업도 마찬가지로 늘어나는 추세다. 마치 제로섬게임 같은 형국이다

상가 분양의 공급 증가는 낮은 금리로 이해 안정된 월세 수입을 원하는 사람의 기대심리가 크게 작용하기 때문이다. 이 때문에 시공사는 신속하게 상가 공급을 늘리고 있는 상황이다.

필자가 전에도 언급했듯이 상가 분양은 다른 부동산 중 투자금이 가장 많이 필요한 분야다. 그만큼 안정된 월세를 희망하는 사람에게 상가 분양은 연금복권처럼 또는 로망으로 불린다.

최근에 지어진 여러 신도시에서 상가 분양을 찾고 있는 사람들의 유형을 조사해보면 20~30년 전 일산, 분당, 목동이 처음 지어질 때처럼 훗날의 부가가치를 미리 점치려 한다. 그렇기 때문에 동탄 신도시, 판교 신도시 등을 최근에는 선호하고 있다.

물론 틀린 말은 아니다. 하지만 대부분 사람들은 숲만 보고 오히려 나무는 보지 않는다는 것에 문제를 제기하고 싶다. 일산, 분당, 목동, 동탄, 판교 신도시를 투자한 사람들 모두가 안정된 월세를 받지는 않을 것이다.

또 사람들이 본 신도시는 위치가 좋은 곳, 흔히들 얘기하는 상권이 형성된 곳들만 중점으로 보게 되는 오류를 범했을 것이다.

이면에는 위치가 좋지 않은 곳, 1층이 아닌 상위층의 공실, 임차인은 영업을 하고 있지만 월세를 못내 보증금에서 제외하는 상가 점포들 등이 있다.

필자에게 부동산 투자 상담을 하는 사람들 중에 이러한 곳을 보고 질문을 던지는 사람은 단 한 사람도 없었다. 이미 상권이 형성된 좋은 곳만 보고 본인 상가도 그렇게 될 것만 같은 환상과 희망으로 상가 분양을 받겠다고 결심한 사람들 뿐이었다.

그렇다고 해서 너무 부정적인 측면만 보라는 것은 아니다. 냉정하게 객관적으로 보는 시각을 가져야 한다는 것을 말해주고 싶다. 많은 임차인이 창업과 폐업을 하고 있다고 필자는 서두에 말했다.

거기에 바로 투자자가 원하는 답이 있다. 임차인들의 연이은 창업과 폐업이 반복된다는 것은 누군가 분양을 받은 상가 점포는 창업과 폐업이 반복되고 있다는 것이다.

그 얘기는 공실의 가능성은 항상 존재할 수 있으며, 월세를 받지 못할 수도 있다는 것을 생각하라는 것이다.

요즘 소위 뜨겁다는 신도시에서 분양하는 상가 분양가격은 위치에 따라 1층 기준으로 7억원에서 10억원 정도에 분양을 한다. 만만치 않은 가격이다. 물가 상승률 만큼이나 토지 가격, 시공비, 인건비가 상승한 영향이 가장 클 것이다.

신도시가 상권이 제대로 형성 되려면, 보통 완공 후 3~5년 정도의 시간이 필요하다. 이때 또 완공이 되면 바로 상권이 형성된다고 많은 사람들이 잘못 알고 있다.

만약 안정된 월세를 받기 위해 지금도 상가 분양을 생각하고 있다면, 한 가지 중요한 팁을 주고 싶다. 그러면 상가를 분양 받기위해 유동인구 조사, 상권 흐름조사를 하는 하나하나씩 하는 번거로움에서 벗어날 수 있을 것이다.

실질적이고 직설적인 조언을 하자면, 자본력 있는 대형 프랜차이즈나 은행이 입점 예정인 신규 상가로 공략해야 한다. 입점해서 영업하고 있다면 이미 매매 가격은 높아졌기 때문에 입정 예정인 분양 상가를 공략하면 안정된 월세를 받는 부분에 훨씬 유리할 것이다.

대형 프랜차이즈 본사나 은행 본사에서는 시장조사팀이 따로 존재한다. 따라서 상가의 상권을 조사하고 입점하기 때문에 개인이 상권 조사하는 것보다 정확할 수밖에 없다.

또한 상권 시장조사가 끝나 자본력이 있는 대형 프랜차이즈나 은행은 한번 입점하게 되면 쉽게 임차인 철수하지 않는 장점이 있다. 안정된 월세로 노후대책을 한다는 것은 누구나 꿈꾸는 것이다. 하지만 투자 자금이 있다하더라도 철저한 준비가 없다면 그것은 단지 일장춘몽에 불과할 것이다.

눈을 감아보자. 지금 상가에 투자한다면 상가에서 나오는 월세 수입이란 단어가 생각만 해도 흐뭇하고 기쁜지, 아님 상가 투자에 대한 두려움과 걱정이 먼저 떠오르는지 자신에게 물어봐라.

만약 전자가 맞는다면, 눈을 떴을 땐 당신은 상가에서 나오는 월세 수입이 아닌 상가 공실에 대한 절망적인 현실에 직면하게 될지도 모른다.

허준열 투자코리아 대표