[재테크칼럼] 부동산투자 '자만감' 버려야

[프라임경제] 이제 시원한 바람이 부는걸 보니 가을인 온 것이 실감난다. 하지만 내수경기도 언제쯤 시원한 바람이 불지 현 상황에선 끝이 아직 보이지 않는다.

과거는 물론 현재, 미래에도 많은 이들은 부동산 투자에 많은 관심을 갖고 있다. 그러나 현실은 그렇게 만만하지 않다.

최근 필자의 회사에서 5년간 부동산에 투자해서 만족한다고 대답하는 사람은 100명 중 20~30명뿐이고, 나머지 70~80명은 후회한다고 대답했다.
 
그럼에도 대부분의 사람들은 마치 불나방처럼 부동산 투자에 뛰어 든다.

'다른 사람들은 몰라도 나는 성공하겠지'라는 어리석은 자만감으로 무장한 채로 말이다.

필자는 이러한 투자자를 위해 부동산 투자시 중요한 포인트 몇 가지를 알려주고자 한다.

먼저 아파트 투자에 대해 말한다면, 아파트는 가격이 폭락하고 아파트 시장이 최악일 때 매입해야 하며, 가격이 폭등하고 언론에서 이슈화하고 투자자들이 아파트에 너도 나도 투자한다고 할 때 우리는 거꾸로 매도해야 한다.

그렇다면 적절한 시기는 언제인가. 아파트 가격의 폭락, 미분양이 속출하고 매매도 자취를 감춰 더 이상 아파트 시장에서 희망이 보이지 않는다고 일반인들이 생각할 때 우리는 매입 시기를 고민해봐야 한다. 이때가 아파트를 저렴하게 구입할 수 있는 좋은 시기의 조건이기 때문이다.

바로 언론에서 아파트에 대한 투자 광풍 뉴스를 다루며, 투자에 관심도 없었던 일반 사람도 지금이 아파트 투자가 적기라고 생각할 때 우리는 반대로 아파트를 매도해야 할 시기임을 생각해야 한다.

물론 가격이 조금 더 오를 수 있다 할지라도 '그 돈은 내 돈이 아니다'라는 생각으로 과감히 미련을 버리는 태도가 필요하다. 사소한 욕심으로 타이밍을 놓쳐 큰 화를 부른다는 사실을 명심해야 하기 때문이다.

아파트 가격의 폭등과 폭락은 5~10년 주기로 아파트 시장의 패턴이 움직인다는 것을 어느 정도 예측할 수 있다. 이 패턴을 예측하는 사람이 아파트를 매입 할 때와 매도할 때의 타이밍을 정확하게 예측 할 수 있는 사람이다.

상가 투자는 부동산 투자 중 가장 어려운 종목 중 하나다. 다른 부동산보다 월등히 많은 투자금이 필요함에도 초보 투자자는 상가 투자에 쉽게 접근한다.

분양 상가의 경우에는 유동인구를 파악할 때, 오직 투자자가 예측만으로 판단해야하며, 공사 중인 상가가 완공 후에는 투자자는 새로운 임차인으로부터 보증금과 월세를 약정서나 계약서에 기재 없이 월세가 얼마정도 들어올 것이다는 구두상의 얘기만으로 분양 받아야 한다.

오직 분양상담사, 공인중개사의 말을 믿고 결정해야 하기 때문에 낭패 본 사람과 재미 본 사람은 항상 존재하고 그것은 결국 '복불복식'으로 상가투자를 하는 셈이다.

분양 상가가 완공 후에 임차인이 입점을 하는 시기에 상가를 임대를 하려고 하는 임대 직원은 그리 많지 않다. 이 때문에 분양 직원이 임대까지 맞추는 것이 대부분의 실정이다.

그러므로 상가를 분양 받을 때 투자자는 보증금과 월세는 누가 결정했는지 분양상담사와, 공인중개사가 임의로 얘기 한 것인지 반드시 확인이 필요하다. 또 공실이 생겼을 때를 대비해 책임소재를 미리 명확히 해두는 것이 좋다.

상가 분양은 위치도 중요하지만 그에 못지않게 상가 도면의 실용성을 체크해야하며, 상가가 완공 되었을 때의 유동인구 흐름과 예상 업종을 투자자가 예측할 수 있어야 한다.

마지막으로 오피스텔 투자에 대해 얘기한다면, 오피스텔을 10년 전에 투자했던 투자자는 대부분의 경우 좋은 가격에 매도를 하였거나 지금도 월세를 잘 받고 있을 것이다. 하지만 최근에 투자한 투자자는 생각보다 낮은 월세 수입, 또는 원금 보전도 힘들 정도로 매매가 잘 이뤄지지 않는다.

이유는 딱 한가지다. 낮은 월세 때문이다. 지금도 월세 수입이 높으면 매도가는 당연히 높게 거래 될 것이다. 최근 오피스텔은 이미 포화상태이기 때문에 물량이 넘쳐난다. 때문에 서로 경쟁 아닌 경쟁이 되어 월세는 점점 낮아지는 추세다.

그러므로 오피스텔에 투자를 한다면 주위 오피스텔 시장조사, 상권 형성, 역세권, 로얄층, 시공사 브랜드, 세대수, 대중교통의 편리함 등을 꼼꼼히 체크해야 안정된 월세 수입을 받을 수 있다.

이중 어느 것 하나 간과하고 투자하는 순간 돌이킬 수 없는 불행이 시작될 지도 모른다.

허준열 투자코리아 대표