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[재테크칼럼] 토지 투자 병폐와 개선책

 

허준열 투자코리아 대표 | press@newsprime.co.kr | 2016.09.13 11:45:41

[프라임경제] 뜨거운 폭염은 사라지고 추석이 얼마 남지 않았다. 하지만 최근 정부의 잇따른 부동산 후속 대책에도 부동산 시장 열기는 지방 몇몇 군데를 제외하고 꿈적도 하지 않는다.

이처럼 부동산 투자자가 증가하자 시행사와 시공사도 한정된 토지에 새롭게 개발하려는 토지를 찾는 움직임도 늘고 있다. 이는 곧 토지가격 상승으로 이어지며 당연히 분양가격에 반영될 수밖에 없다.

시장경제로 움직이는 정상적인 토지 거래와는 달리, 이틈을 노려 기획부동산이 점차 늘어나고 있다. 기획부동산은 토지에 건축물(주택)까지 지어주며 분양하는 것이 아니라 주로 앞으로 개발될 토지라며 신문이나 텔레마케팅으로 판매한다.

그러므로 토지를 비싸게 파는 경우가 대부분이다. 전원주택 부지가 대표적인 예다. 이 때문에 선의의 시행사나 시공사에게 부정적인 이미지를 주고 있다.

토지에 대한 투자는 다른 부동산인 아파트, 상가, 오피스텔에서 월세가 나오는 목적보다는 향후 가치 상승이라는 기대심리에 토지 투자는 목적을 두고 있다. 또한 2~3년 내에 결과를 얻을 수 있는 일반 부동산과 달리 토지는 5~10년 중장기적으로 계획을 세우는 것이 중요하다.

필자가 기획부동산에게 피해를 본 사례 중 심각하다고 느끼는 문제로 크게 두 가지를 요약할 수 있는데, 첫째는 가치가 없는 토지를 향후 미래가치가 높다거나 인근 주변에 많은 개발 호재가 있는 것처럼 현혹시켜 토지를 비싸게 파는 것이다.

둘째는 토지에 대해 전혀 문외한인 투자자에게 길이 없는 또는 개발할 수 없는 아무런 쓸모없는 토지(맹지)를 시세보다 싸게 나온 토지라며 몇 년만 보유하면 향후 큰 이익을 볼 수 있다고 거짓말을 하는 사례다. 투자자는 길이 없는 맹지를 개발할 수 없는 토지라고 누군가가 얘기하기 전에는 본인 토지가 맹지인 줄도 모르는 투자자가 생각보다 많다는 것이다.

토지는 현장에 가고 안 가고가 중요한 것이 아니다. 현장에 가도 숲이 우거졌다면 토지를 확인할 수 없는 경우가 다반사며, 어떤 토지가 본인이 매입하려는 토지인지도 확인이 힘들다. 하지만 요즘은 스마트폰으로 등기부등본, 토지대장, 지적도를 쉽게 뗄 수 있어 바로 확인 가능하다.

일반적인 토지 중개수수료는 0.9%다. 그러나 기획부동산에서 받는 직원수수료는 토지가격의 20%가 판매한 담당직원 판매수당 수수료로 책정된다. 아마 대다수의 독자들은 이러한 사실에 놀라지 않을 수 없을 것이다. 그렇다면 담당 직원 윗선 책임자 판매 수당 수수료는 얼마란 것인가. 상상에 맡기겠다.

즉 많은 사람들이 기획부동산의 토지 가격에 이들 중간 소개책들의 판매 수당이 포함됐다는 사실을 전혀 알지 못한다.

공산품처럼 가격이 정착된 물건과 다르게 부동산 특히 토지는 정보가 공개되지 않아 내가 매입하려는 토지가 비싼 가격인지, 적절한 가격인지 확인을 할 수 없는 상태로 거래되고 있다. 이는 아파트 , 오피스텔, 상가 분양 수수료인 0.5~2.5%를 크게 웃도는 수준이다.

전원주택을 건축하기 위해 토지 매입 계획이 있다면, 토지는 목적에 따라 매입 용도가 다르다는 것을 꼭 기억해야 한다. 거주지를 옮겨 완전히 정착하는 것인지, 주말에만 이용하는 세컨드하우스로 사용할 것인지에 따라 토지 매입을 위한 시장조사가 다를 것이다.

거주지를 옮긴다면 위치, 교통, 편의시설도 함께 검토해야 할 것이고 세컨드하우스로 사용한다면 편의시설보다 힐링할 수 있는 공기 좋은 산, 강이 있는 토지를 검토하는 것이 유리하기 때문이다.

토지는 매입 전 철저한 시장조사와 지목 등을 필히 체크해야 할 것이며, 무턱대고 남의 얘기만 듣고 토지를 매입한다면, 훗날에 주택을 지을 수 없는 맹지나 그린벨트 토지를 살 수 있을지도 모른다.

허준열 투자코리아 대표

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